[摘要] 2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了年。

　　2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了年。

　　中央经济工作会议对年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。

　　在对年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，城阳小产权房去村委更名问题，甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。

　　高善文对房地产未来趋势表示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20％–30％。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。

　　年房地产市场将会如何表现？也有业内人士向记者表达了他的观点。

　　“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，龙岗区布吉小产权房，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。”

　　政策：因城施策

　　这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”专家判断。

　　2018年5–8月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，11–12月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。

　　随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。

　　在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。

　　但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。

　　中国指数研究院对房地产市场年展望指出，年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。

　　同策研究院年楼市趋势展望指出，年各城因城施策，“18＋X”政策或将落地。

　　“‘18＋X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18＋X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”

　　“三稳”为目标

　　12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

　　而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。

　　“市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。”有机构分析师表示。

　　专家认为，住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。

　　经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加，从各级城市来看，2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落，二线城市新房价格涨幅持稳，三线城市环比涨幅回落。整体而言，今年1–11月以来，全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。

　　专家表示，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

　　中国指数研究院认为，年全国房地产市场将整体运行承压，在需求端，商品房销售面积将高位回落，其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大，二线城市分化显著，三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大，在价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，但不排除微幅下跌的可能，降幅应该在2.5％以内。

　　“报告的2.5％并不一定是指下跌，而是说上下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说，年三四线城市的房价下行压力会大一点，二线城市受政策持续影响，目前也受到了考验。”中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释，“但总体而言，年房价还是会维持在一个相对稳定的状态，而交易量的回落会更加明显一点。”