时代周报记者：谢中秀

　　限制未来最高售价的做法立竿见影。

　　11月22日，深圳开拍六宗宅地，其中一宗流拍，两宗底价成交，三宗低溢价率成交，单日收金仅127.5亿元。相比6月24日深圳开拍五宗宅地，每宗均拍至最高限制底价、溢价率45%，单日收金224亿元的盛况，形成鲜明对比。

　　“限售价的作用明显。它会促使开发商理性拿地，以免地价过高影响后续盈利。”深职院房地产研究所所长邓志旺向时代周报记者解释。

　　另外时代周报记者注意到，今年以来，深圳已有四宗土地流拍。包括10月29日出让的宝安区A0020070商业用地，以及今日流拍的坪山区G143138018居住用地，还有两宗位于深汕合作区的X20180007、H20190005工业用地。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者：“今年以来，深圳在土地出让方面，出台了多种限制条件，约束较多。开发商也是会‘算账’的，如果拿地成本过高，利润太低，开发商会选择放弃。”

　　另外，预计在深圳增加宅地供应、完成住房供应目标要求以及缓解财政压力、促进经济发展等多重宏观考虑因素下，未来深圳可能会调整土拍的限制条件，以达到土地更好地去化。宋丁判断。

　　年内最大规模土拍遇冷

　　这是深圳年内最大规模的土拍。资料显示，本次深圳共计出让6宗宅地，供应建筑面积为83.0万平米，其中无偿移交政府的人才房面积为95740平米。

　　这在用地紧张的深圳来说，颇为少见。“2014年至2018年，深圳共供应了21宗宅地。其中2014年1宗，2015年和2016年各4宗，2017年2宗，2018年10宗。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海曾向时代周报记者展示数据。

　　但从近两年数据来看，深圳宅地供应已经明显加速。2018年，深圳宅地供应高至10宗，截至目前，2019年也已成交10宗宅地，另有一宗前海宅地等待拍卖。

　　“去年8月，深圳发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，要求到2035年筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。无论是规划要求，还是深圳住房的供给侧改革，都需要政府加大供地。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾向时代周报记者表示。

　　“商品房供应紧张是深圳市场的一个难题。解决这个难题，就需要政府从供给侧进行改革，增加土地供应。近几年深圳加大了土地整备力度，也给招拍挂提供了可能。” 邓志旺解释，“缓解财政压力也是另外一个考虑因素。今年来随着大规模减税降费地推进，地方的财政压力也比较大，增加卖地也可以增加地方收入，缓解财政压力。”

　　但市场似乎并不买账。

　　最终成交结果显示，坪山区坑梓街道G143138018地块流拍；坪山区碧岭街道G113258023地块、大鹏新区G154011508地块分别以底价由华润招商联合体、深圳人才安居集团拿下。另外，坪山区马峦街道G113408034地块成交价25.6亿元、溢价率21.8%，被五矿盛世广业（北京）拿下；龙华民治街道A8160068地块成交价50.2亿元、溢价率23.1%被中海拿下；最后一宗光明区新湖街道A6500376地块以26.4亿元、溢价率27.5%被南国置业拿下。

　　“限价是最直接的约束条件。”多位业内人士向时代周报记者表示。

　　根据出让公告，本次六宗宅地均采取“双限双竞”的出让方式，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞只租不售的人才住房面积。而在6月24日，深圳宅地出让地的限制条件尚为“单限双竞”：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

　　以龙华民治街道A8160068地块为例，根据出让公告，该幅地块最高销售单价为71400每平米。而其旁边，则是刚刚获得预售证、均价10.3万元的金茂府项目，所在片区二手房均价约为6.8万元每平米，最贵二手房为8.5万元每平米。

　　据土地新媒体门户好地网测算，该地块如建安成本按5000元每平米计，综合考虑财务成本、税费等费用，保本房价约48406元每平米（毛坯）。根据目前竞拍结果，该宗地可售楼面价为3.78万每平米。

　　大鹏地块花落人才安居集团

　　大鹏地块花落人才安居集团并不意外。

　　资料显示，大鹏新区G154011508地块位于大鹏新区坝光地区，占地面积15516.83平米，建筑面积52396平米，要求建设可售人才住房，并设置人才住房最高销售单价及销售均价，其中销售均价最高为20520元每平米，最高销售单价为23598元每平米。

　　但大鹏地块“要求建设可售人才住房”，建成后由深圳市住房保障署负责监管。这一项要求即将竞拍范围集聚缩窄，大概率归属人才安居集团。

　　早在竞拍开始之前，已有媒体多方打探到竞拍企业名单。名单显示，竞拍大鹏地块，仅人才安居集团一家报名。时代周报记者在深圳市土地房产交易中心官网看到，大鹏G154011508仅一家代号为70459147的竞买人出价，报价为4.89亿元（为挂牌起始价）。11月22日下午两点，房产交易中心大屏即显示，大鹏地块将在3点直接签约。

　　资料显示，深圳市人才安居集团有限公司为深圳市属国有独资公司，专责负责人才安居住房投资建设和运营管理，将通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。2016年正式注册以来，人才安居集团已在招拍挂市场拿下龙华、宝安、大鹏、光明、龙岗、坪山等多区域只租不售地块。

　　从节奏来看，2017年人才安居集团步伐稍慢，樟树布统建楼，全年仅拿下龙华只租不售地块。但到了2018年则明显加速，布吉的统建楼，全年拿下宝安、大鹏、光明、龙岗、坪山6宗只租不售地块，并在当年10月首次异地拿地，竞得东莞塘厦商住地。深圳市人民政府发展研究中心政策研究室主任吴思康曾告诉时代周报记者，东莞塘厦商住地紧邻深圳，人才安居集团拿下该地块有利于解决人才的住房问题，未来并不排除深圳人才安居集团将继续异地筹措人才安居住房。

　　据时代周报记者不完全整理，截至目前，人才安居集团已在招拍挂市场筹集人才安居住房约547629平米。另根据深圳人才安居集团官网数据，目前人才安居集团已有人才住房19300套可供分配，还有项目100个，拟筹集人才住房88722套。