豪宅的“冰与火”

今年年初，豪宅成为深圳楼市的关键词。首先是市场传出华润深圳湾瑞府开盘就售出约五成房源，一些大面积户型更是“秒光”，甚至因操作人数众多，看房预约软件失灵，这无疑给沉寂已久的深圳楼市带来一波热度。

进入4月，位于南山蛇口片区的半岛城邦四期、位于福田区的红树湾壹号等动辄“千万”的豪宅项目相继入市，不断测试着市场的“热度”。而在5月15日，位于华侨城片区的天鹅湖花园（三期) 在前海公证处进行选房顺序摇号。该项目于5月7日启动诚意登记，最终确认有效 “认筹号”共计263个。市场信息显示，4月底天鹅湖花园（三期）获得预售许可，共备案1110套房源，均为住宅产品，户型建面约117平方米至123平方米，均价每平方米12.5万元，总价区间在1244万至1791万元。

有业内人士表示，华侨城这样优越的地理位置仅仅换来了263个认筹，假设不出现弃号的情况，开盘当天最终去化或许也不足三成。记者调查发现，目前，新天鹅堡的一、二期二手房放盘单价在每平方米13万至17万元之间。当地中介经理告诉记者，该小区放盘数量不算太多，但多数二手房单位目前还是毛坯状态。

一二手房价格“倒挂”

自春节之后，深圳新房供应量就保持持续攀升状态，但市场成交表现却未达预期。据深圳中原研究中心数据，4月深圳全市一手住宅成交套数为2704套，环比下滑12.4%，长安，成交面积为25.75万平方米，环比下降15.4%。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，市场限价管制的放松，新房高性价比优势减少，整体会使新房成交量下降；此外，二手房市场明显回暖，原本因新房定价低、一二手房倒挂现象减轻，买方更倾向于有代表性的、选择面更广的二手房。

而在去年，深圳多个高价新盘入市，销售情况异常火爆，部分原因正是一二手房价格“倒挂”：新房限价背景下，许多一手新房价格低于同片区二手房。

据深圳中原研究中心数据，4月深圳二手住宅成交7570套，环比上升66.3%，同比增长28.4%。业内常将深圳二手房成交8000套作为楼市牛熊分界线。如今，深圳二手房成交再次接近8000套，开始引起市场关于二手房市场转向的讨论。

有分析人士表示，豪宅的真正价值还要放到流通中去检验，二手房市场往往具有更真实的反映。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，豪宅虽然是楼市的方向标，但毕竟也只是少数人能负担得起，部分项目认购情况不理想，应该与项目本身的关联更大，目前深圳楼市整体走势依旧平稳。

而在日前，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。意见指出，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，清溪，试试新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让，并对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，限售5年。在业内人士看来，2019年房地产调控政策会以 “稳”为主基调，但各地会根据自身状况，实行“一城一策”将获得更多调控自主权。苏州的楼市政策传递了一个重要信号，那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。