十年前，成都的房地产市场还是“刚需为王”，几乎所有开发商都在讨好刚需。但现在，感觉改善已经到达了高潮~巅峰~好震撼~好炫彩~好夺目……

我也不知道为啥成都的开发商都那么喜欢走极端，要么一时间全是刚需房大量涌入市场，要么现在刚需想买个套二的新房都很难。

市场需求明明是多元化的，但在目前这个改善供应为主的市场环境下，一部分刚需选择了出走二圈层，他们被逼到了大面、犀浦、西河、大丰、航空港等价格相对温柔又距离市区不算远的地方；而还有一部分弄死不愿意出三环的，梁江，在主城区可怜的新房供应面前进行着“屡摇屡不中、屡不中屡摇”的无限循环。

刚需对配套的要求更高，所以部分刚需选择“坚守三环内”，我认为是合理的；新盘限价、有机可乘，所以坚守三环内的刚需“摇新不买旧”，曾经也是合理的。

但随着市场行情的微妙变化，主城刚需坐等新盘摇号的做法已经变得不那么合理，甚至是“危险”的。与其苦等限价盘，不如马上淘二手。

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三环内新盘供不应求

竞争残酷价高也能热销

首先必须要客观认识到的一点是，目前整个三环内的新房供需是不平衡的。

成都三环路2002年通车，至今已17年，三环内的成都汇集了交通、教育、医疗、商业、娱乐、运动、公园等一切成熟的城市配套。三环内的生活便利、资产安全等因素促使了无数的年轻人、新成都人、外地投资人都愿意在三环内买房。

而与这种旺盛的需求相对应的，却是三环内的供应稀少。成都三环内的建成区比例已经很高，再叠加“降低容积率、降低开发强度”的“中优”政策，三环内能形成的住宅供应自然也非常少。

以目前三环内供应最集中的东二环区域为例，区域内今年可望形成供应的刚需项目共有8个，包括2个全新盘（新地块视为全新盘）和6个老盘加推，如下：

人工统计/如有疏漏欢迎补充

除华侨城滨江壹号供应套数未知之外，东二环今年的刚需供应也就2000多套，如果其中还有项目“捂到死也不开盘”，那供应就更少。

假设华侨城滨江壹号今年计划推出50%的房源，那整个东二环全年也不到4000套的刚需供应量，这跟成都每年新增三四十万的人口相比，确实是塞牙缝都不够的赶脚。

从价格来看，在现行的限价规则之下，老盘加推只能执行跟前期房源差不多的价格，所以老盘的供应普遍价格较低。

而全新盘们则不受“上批次价格”的影响，定价可以执行“参照同地段商品住房价格”的原则，因此全新盘的预计价格普遍高于加推房源的老盘。像东韵雅苑、华侨城滨江壹号这些全新盘的预计价格，有些购房者站在自己个人的角度可能会觉得他们的价格看起来很贵，但宏观来看，在区域供需严重不平衡的情况下，开发商按这样的价格开盘也根本不愁卖。

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二手房价格走势趋稳

三大优势抓住机会上车

和主城区新房市场的残酷相比，二手房市场对购房者就显得友好了许多，主要表现在三个方面。

第一，是主城区二手房的价格优势

东二环附近“套一~套三”二手房均价

我在链家网站上筛选了“套一、套二和套三”三种房源，可以看到在东二环区域，除攀成钢和东湖两大板块的均价在2.4万元之外，其余板块的均价基本都在2万元以内。

东二环附近“房龄十年内的套一~套三”二手房均价

我在以上房源中，筛选出房龄在十年内（即2009年之后建成）的房子，可以看到各板块的均价几乎没有变化，只是排除了一些老破小之后，总体房源的数量变少了。所以从宏观的价格来看，东二环二手房单价已经普遍低于新房，之前“一二手房价格倒挂”的情况已经在发生变化。

主城区二手房不仅单价低于新房，许多二手房在总价上也更有优势。因为成都三环内的大力开发年代正好是全国推行“7090政策”的时代，同时叠加那几年一直非常宽松的“偷面积”限制，所以在主城核心地段的二手房中，有很多建筑面积小、得房率高的“超大赠送”楼盘，可以让刚需们在控制总价预算的前提下实现更多的居住功能。

第二，是二手房在“确定性”方面的优势。

这一点不用我多说大家也能明白，买新房，对预算有限的刚需来说，开发商定价高了又怕自己买不起，定价低了又要担心自己抢不到；但只要你有购房资格，看上了哪套二手房是可以马上签约敲定买卖事宜的，二手房的这种“确定性”在以前市场还有大量低价新盘供应的时候似乎还算不上什么优势，但现在，情况已经变了。

第三，是当前市场环境下的可挑选和可议价空间的优势。

目前，成都二手房的房源可选空间依然没有变小。虽然春节以来，成都的二手房市场已经回暖，仅链家一个平台每天都能保持150400套的成交量，但链家平均每天还有562套的新房源挂出（3月全月平均数据），近期的每日新增房源数量更是远超3月日平均数，在链家网站挂牌的成都二手房套数已经来到了82472套（4月17日数据）的历史高位。

4.144.16每日新增房源套数

所以宏观上成都的二手房供应仍然在净增加，这对买家来说，一方面有更多的房源可供选择；另一方面，成都二手房的总体价格短期内依然没有上涨的势能（部分热点区域、优质楼盘可能会上涨），买家还有足够的时间淘房。

成都二手房总体供应出现持续净增、总套数达到历史高位，其原因套用吴思竹经常说的一句话就是“每一套待售二手房背后都有一颗改善置换的心”。一方面，因为新房限价，许多改善型购房者都希望在限价政策的“保护”下置换到高性价比的改善型住房；而另一方面，深圳小产权房，限购又使这些改善人群不得不卖掉部分房产才有资格、有钱买新房。

由于比较急于处理旧房子来腾资格、备资金，所以这种卖房出于置换目的的房东往往愿意给出一定的优惠，对买家来说就有了更大的议价空间。

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总结

说了这么多原委，其实最想说的还是最后的总结部分：

1、对于预算有限又不愿离开三环的主城刚需，建议不要一直苦等限价的低价新盘，现在就开始淘二手房。

因为你不确定那些新盘到底开不开以及什么时候开，开出来之后也一定是超低的中签率，捡不到的便宜等于不便宜。讲真的，像首创天禧68这种可能会出现神价格的房子，更适合有资格有闲钱又没有强烈自住需求的人去碰运气“投机”。

2、二手房源看起来很多，但要同时满足“主城核心地段+优质楼盘+优质房源+价格不贵”等条件的二手房却并没有那么多。

现在买刚需房除了解决当前的自住需求，也要考虑未来的置换问题，所以淘二手房一定要尽量选择品相较好的房源，才能更好的实现资产保值。最简单的方法就是选择品牌开发商的楼盘，或者选择一些拥有特殊优势的楼盘，如带学区、近地铁、挨公园等。

3、主城庞大的刚性购房需求，靠二手房也是远远消化不完的，在低价新盘的供应去化完之后，主城核心区域未来能看到的刚需新盘供应一定都是200万级往上的，这就是基于市场供求关系的现实，我们，都要做好这个心理准备。

文/梁曦