创造更大的企业战略空间

　　此前，市场疯传房地产信托叫停的消息。根据《第一财经日报》的报道，房地产领域的窗口指导今年和往年相比，时间上稍微早了一些，力度更大一些，总量受到控制。一定程度上，证实了丁祖昱对“楼市资金定向收紧”的判断。

　　《证券时报》报道,对于房地产信托业务,监管部门已经统一放行标准：二级资质的梁公司将无法开展信托业务贷款。而目前大型房企的项目公司大多为梁公司进行项目建设，信托业务贷款规模较大。

　　新增的项目，对存量项目暂未施行。但是如果一项目授信分批下发，则后续放款会被暂停，因而会对一次授信，分批放款的项目和新增项目产生直接影响。

　　处于多事之秋的新城，对宏观资金面的这种变化，显然比其他房地产企业更敏感。出于确保财务结构平稳，经营稳定、优化公司资产结构的考虑，新城选择将今年新接手的不操盘的联营项目大量转手，以进一步为提前“过冬”积攒足够的“粮草”，不能不说是一个高明的战略。

　　任志强曾在回忆录《野心优雅》里透露了房地产行业发财的真正秘密。就是要在熊市到来前攒钱，在牛市到来前买地。他说，大部分企业是搞反了，所以才会过得很艰难。那些能巧妙地根据行业趋势反周期拿地卖房的公司，最后都能因为熊市而迅速暴富。

　　新城对外出售40个项目，某种意义上和任志强的观点其实是异曲同工。

　　目前新城转让的是今年新获取的住宅项目，包括不操盘的合联营项目，或是利润增长空间不多的项目。大部分的项目都处在前期阶段，不涉及在售项目。

　　众所周知，房地产开发从获取项目，到现金流转正，通常需要十二个月时间。一旦市场进入熊市，这些不能迅速带来现金流的项目，将会变得非常难出手，很多时候甚至会面临折价甚至亏本转让的风险。

　　另一方面，这些开发中的项目需要大量的资金投入，才能建设、施工、销售，对于本身需要过冬的企业来说，也是个不小的负担。

　　而能够将这些项目极早出售，就能够为公司创造更多灵活、机动的战略空间。根据7月9日新城控股发布的公告，截至2019年6月30日，公司权益可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

　　当前新城的营销部门正在积极组织销售计划，加快销售进度，如果加上上半年新城控股已经完成的1224亿销售额，新城有能力完成今年全年的2700亿销售目标。

　　以去年操盘项目销售回款率92%估算，新城届时回笼的销售款和已经出让的部分项目股权转让款，有望套现超过2500亿元，这样的资金量，可以吃进一到两家千亿级别的房企。

　　可以肯定的是，，如果下半年房地产行业的资金面得不到根本性的改善，提前完成“过冬“准备的新城，并最终换到优质土储的新城，绝对将是新一轮楼市行情里业绩最好的那几家。今天在跌停板上卖掉新城的散户们，可能又要剁手了……

　　（来源：和讯房产 杨羚强）

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