楼市上车门槛：上海300万深圳400万北京500万你是买深圳小产权房还是商品房呢？

　　时间来到了2019年4月份，春天已经真正来了，楼市也有了复苏的迹象。

　　新房方面，整个3月份，我们看到，开发商们频频报喜。

　　3月25日，万科发布2018年年报，2018年营收2976.8亿，净利润337.7亿，同比分别增长22.6和20.4%。11.3%的净利润率，相比2017年的11.5%仅微微下滑。

　　3月29日，融创发布2018年年报，2018年营收1247.5亿，净利润165.7亿，同比分别增长128.5%和50.6%。而且融创2018年净负债率下降53%。

　　而恒大则更为夸张，2018年报显示，营收4662亿元，核心业务利润达到了783亿元，同比分别增长了49.9%和93.3%，核心利润率达到了16.8%，是房地产行业有史以来的最高纪录，已连续两年成为全世界最赚钱的房企。

　　在上游的土地市场，复苏态势也比较明显，克尔瑞数据显示，各级城市土地溢价率较去年均有所上涨，尤其以二线城市最为明显，2月份二线城市溢价率达到了13.4%，环比增加了3.3%，该各级城市中最高，流拍率方面，2月份仅有1.66%，连续多月降低。这跟房企现金流充裕及市场预期逐步向好有直接关系。

　　楼市的复苏，跟某些政策未能落地有关，也跟某些刺激措施频繁落地有关。

　　“房地产税”继续爽约，而空置税已经被验证为纯粹是某些人的意淫，官方根本就没打算出台这个税种。

　　在购房者层面，很多利好的消息传出来，比如房贷利率继续下调，目前全国房贷利率早已经开始进入下行通道，整个2019年也将是维持下行态势。而且，在当前楼市逐步趋于平稳的情况下，比如减少土拍附加条件，很多城市也在酝酿调整楼市调控策略，减税，取消限售，放款公积金使用门槛等等。

　　二手房方面，某大型房产中介3月份的成交数据显示，3月份二手房成交量环比均明显放大。北京3月份二手房成交量环比增长120%，上海3月份二手房成交量环比增长140%，而深圳3月份二手房成交量更是环比增长了193%。

　　成交持续回暖，房价要开始普涨了?未必。

　　对于参与买房的人来说，好消息还是有的。比如二手房的议价空间仍然不算小。数据显示，3月份，一二线城市二手房的平均议价空间仍然在3%以上，最夸张的要数杭州，达到了7%，而在2018年，杭州二手房议价空间甚至高达11%。

　　在普遍复苏的二线楼市中，杭州有点特别，这座城市土地供应量巨大，棚改催生的需求明显萎缩，市场在走下坡路。去年年中，一套二手房从挂牌到成交平均只要73天，但到了今年3月份，一套二手房从挂牌到成交，平均时间长达135天。可见当前杭州二手房市场处于买房市场，需求不旺，投资客套现欲望相当强烈。这种行情在整个2019年不会改变。

　　不过对于购房者来说，一些楼市的上车的门槛仍然偏高。数据显示，北京深圳和上海的二手房套均成交均价分别达到了504万，406万和368万。同样买一套二手房，北京的购房者要花费近80天，而上海和深圳分别只需要45天和34天。

　　对于一线城市来说，人们的主要购房款来自以旧换新，以小换大，以及N套中小城市的房子。如果你是刚上班的年轻人，在一线城市上车买房，难度太大了。以人均可支配收入来对比上车门槛，感受会更为直观。这三个城市的人均可支配收入仅够支付套均房价的1.2%、1.4%和1.7%，攒钱买房近乎不可能完成的任务。在一线生活的小伙伴，必然要较早接受长租生活。