[摘要] 最近武汉新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象，二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房，整体市场热度大不如前，那么小周期向下的逻辑和路径是什么？从宏观上来看，目前出现的新房、二手房市场降温，其实是前2年房价快速上涨后，带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离；从微观上来看，房价上涨

最近武汉新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象，二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房，整体市场热度大不如前，那么小周期向下的逻辑和路径是什么？

从宏观上来看，目前出现的新房、二手房市场降温，其实是前2年房价快速上涨后，带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离；从微观上来看，房价上涨最大受害者——刚需群体入市难度越来越大，换房市场中刚需“买不起房”会使得改善客户“换不了房”，带来市场成交量的更大幅减少，“房价，等一等刚需”。

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小周期的隐藏逻辑

这一轮“小周期”的内在逻辑其实很简单：房价涨幅脱离基本面后的回归。但故事还是要从2016年讲起。

在2015年之前，房价增速与其他各类经济指标增速趋势一致，但在2015年以后产生较大分化，个人购买力增长的速度远低于房价的涨幅。尤其是对于无房群体，因为没有享受到房价上涨的红利，入市难度持续增加。也许，多年后我们回顾这段历史，会把2016年用红笔圈出。数据上看，从2016年开始房价涨幅与经济基本面“脱钩”。

脱钩带来的直接影响，是房价的上涨速度超过收入的增速，使得无房刚需群体入市门槛持续变高。同时整体“去杠杆”环境下房贷持续收紧，连首套房利率也在持续攀升，带来月供和收入的更高要求。一般来说，2居室主要为刚需户型，近三年2居室总价增加39万、首付增加15万、月供增加2524元/月，刚需压力大。以武汉为例：

第二步连锁反应则是，刚需入市困难，导致改善需求难以释放。第四季度武汉经纪人调研显示，改善型需求已经超过首次置业需求：也就是说2居的业主会变成3居的客户，刚需买不起2居会导致改善客户换不了3居，市场呈现“轮动”效应。

在这样的内在逻辑驱动下，我们才看到武汉市场当前新房高位回落、二手持续降温的局面，接下来数据回顾2018年的市场：

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新房市场：

高位回落，客户价格敏感度高

“限价”环境下新房成交依旧下滑。新房方面，2018年前10月份武汉新建商品住宅成交12.8万套，同比下滑25%。从供应来看，2018年新建商品住宅共批准上市15.8万套，同比增长13.6%，供应增长、但成交下降，可见即使在“限价”环境下新房的去化情况不及去年同期。

新房库存持续增长。2018年10月底武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套，较去年同期增长26%，实际上从2018年4月开始待售库存就在持续增长。整体来看，新房市场降温特征显著。

客户价格敏感度高，高价房源去化承压，整体购买力处在“盘整期”。贝壳研究院武汉分院统计2018年武汉新房共开盘314次，其中以成交量较大的洪山区为例，在不考虑楼盘品质、具体位置的情况下，单价2万以下基本可以实现开盘100%去化，随着价格的上涨、去化率呈现明显的下滑，高价房源的购买力明显“跟不上”。

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二手房市场：处于降温通道

二手房市场量价均下行。从更加即时的链家成交数据来看，二手房市场从今年６月开始成交量连续５个月下滑，成交均价也出现稳中有跌。10月链家成交均价较年初下跌3%。

市场预期较为悲观，客户观望情绪明显。从第四季度经纪人预期调研数据来看，超过60%有买房需求的客户认为后期价格还有下行空间，处在观望状态。

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接下来怎么办？

目前整体市场处在降温周期，但是这并不意味着“历史低位”、“泡沫破裂”，更多的是一种市场“高位回落”的正常盘整。对于改善客户来说，市场上可换的房子越来越多了，不必担心“下午砍价到凌晨，从500万砍到550万（北京）”，更多需要考虑的是“房子本身是否是适合家庭需要的”（要不要放）；对刚需客户来说，如果距离“上车门票”还很远，那么也不必焦虑，更不适宜加超过自己能力的杠杆，稳定的市场既是杠杆出清、回归价值的过程，也是“等刚需”的过程，如果距离“上车门票”不远，相信绑定教育、交通等城市基础资源设施的房子能给你在这个城市最必要的“安全感”，保持密切的市场接触，下行周期里选到合适的房子的几率其实会大大增加。

标签： 刚需房价

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