在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下，房地产市场不断趋冷，几乎成为业界的共识。

近日，中银国际、招商证券(600999,股吧)、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告，尽管对部分指标的判断有所分歧，但对“市场下行”整体判断颇为一致。

上述机构认为，随着房贷按揭业务收缩，最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时，融资受限的现实，将使得房企的资金状况进一步承压。

综合多重因素判断，今年全年，房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降，房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。

美国加息的传导效应

对于资金密集型的房地产业来说，流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。

今年年初，政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%，体现出“降杠杆、去泡沫”的基调；截至2017年5月，M2同比增速仅为9.6%，同比下降 2.2 个百分点，创历史新低。

另一方面，自2017年3月以来，银监会接连发布多道监管令，规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩，被认为将进一步推动社会融资总量的回落。

但按照中银国际的观点，下半年的流动性压力更多来自外部市场：美联储退出量化宽松的节奏逐步加快，分别于3月和6月两次宣布加息25个基点，年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强，未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。

由于资金成本的全面上行，全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%，国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后，银行负债利率迅速上升，房贷业务的息差收益大幅下降。

中银国际表示，预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构，主动收缩住房按揭业务，最终引发需求购买力的大幅下降。

对此，东莞（楼盘）证券持有类似的观点。该机构指出，美国进入加息周期带来的连锁反应，对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。

值得注意的是，监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段，以及信贷层面的加杠杆，已经导致按揭贷款规模大幅收缩。

根据央行的数据，2017年5月，新增居民中长期贷款0.43万亿，占当月新增人民币贷款总量的39%，同比大幅下降18%。多数分析人士认为，鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%，因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。