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楼市面临流动性收缩 年底房价或同比微跌

在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下,房地产市场不断趋冷,几乎成为业界的共识。

近日,中银国际、招商证券(600999,股吧)、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告,尽管对部分指标的判断有所分歧,但对“市场下行”整体判断颇为一致。

上述机构认为,随着房贷按揭业务收缩,最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时,融资受限的现实,将使得房企的资金状况进一步承压。

综合多重因素判断,今年全年,房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降,房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。

美国加息的传导效应

对于资金密集型的房地产业来说,流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。

今年年初,政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%,体现出“降杠杆、去泡沫”的基调;截至2017年5月,M2同比增速仅为9.6%,同比下降 2.2 个百分点,创历史新低。

另一方面,自2017年3月以来,银监会接连发布多道监管令,规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩,被认为将进一步推动社会融资总量的回落。

但按照中银国际的观点,下半年的流动性压力更多来自外部市场:美联储退出量化宽松的节奏逐步加快,分别于3月和6月两次宣布加息25个基点,年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强,未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。

由于资金成本的全面上行,全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%,国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下,商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后,银行负债利率迅速上升,房贷业务的息差收益大幅下降。

中银国际表示,预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构,主动收缩住房按揭业务,最终引发需求购买力的大幅下降。

对此,东莞(楼盘)证券持有类似的观点。该机构指出,美国进入加息周期带来的连锁反应,对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。

值得注意的是,监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段,以及信贷层面的加杠杆,已经导致按揭贷款规模大幅收缩。

根据央行的数据,2017年5月,新增居民中长期贷款0.43万亿,占当月新增人民币贷款总量的39%,同比大幅下降18%。多数分析人士认为,鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%,因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。

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