这个标题很正经，但其实没有“我要讲三点，每一点再分三个小点”。

　　刚刚看到央行下调了存准，高达1个百分点。这个验证了我去年末以来不断重申的判断——货币政策很难继续收紧。

　　自然是不可视为货币政策放松的信号，尤其是针对房地产的信贷政策放松。但很短的时间内，我的朋友圈里，出现了很多观点，都纷纷将之视为房地产利好，甚至有的言论直指房价又将上涨。

　　这是比较令人担忧的地方，我认为这一剂预防针，还是有必要再打一打（后台的小恐龙们，就当我是多此一举吧）。

　　以目前的态势，如果维持好“去杠杆”的节奏——不可过紧也不可再松，我是完全不担心中国的房地产会步日本之后尘出现崩盘的（在阶段论上，我一直坚持，中国的房地产现在显然不是在日本的1980年代，而是它们的1970年代）。但如果我们在面对毛衣大战时过于紧张，深圳小产权房能买吗，再启夜壶，则房地产的未来很难设想。

　　“夜壶论”来自于任大炮，讲的要点是：“国家有难，地产支援”。经济好的时候压制地产，不好的时候刺激地产，以作为经济之镇器。

　　以往数年数轮房地产周期性波动，都验证了一个基本道理：货币政策的转向，是房地产价格波动的“触发器”和“扩大器”——这一点，不但在中国如此，在其它各个经济体中亦是如此。详情可参阅旧文《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》。当货币政策从紧缩走向宽松，会触发房地产价格上涨，并且最终会扩大房地产价格超过本来应有的上涨幅度。反之亦然。

　　如今之势，深圳小产权房最新政策，是大中城市紧缩房地产信贷，而三四五线小城市却在信贷刺激。已有大量充足的证据表明，小城市房地产价格在20162017年的暴涨，直接原因是PSL。而所谓的PSL，本质就是央行在定向针对小城市增加货币供应。这也是上述“触发器”和“扩大器”的明证。

　　这个局面要有改观，必须要等待“长效机制”的逐步成型并发挥作用。但今天，变量将现未现，一切基本照旧。此时此刻，如果重启夜壶，结论几乎可以肯定是历史再度重演一回。比如在一线城市，现在的情状是，如此严厉的五限令，以及政府都直接下场摇号了，都限制不住老百姓(行情603883,诊股)抢房的热情，很难想象它放松之后会是怎样的景象（当然，我个人是不相信它会放松的）。

　　有指，央行此际下调存款准备金率，是对“毛衣战”对宏观经济即将产生冲击的一种预防策略。对于宏观经济，我不敢过多评点。但日本的前车之鉴，却不由得我们不正视。

　　在此前“毛衣战”发端之际，已有大量研究披露：日本经济陷入“失去的20年”，1985“广场协议”仅是一个诱因，真正导致日本房地产大崩盘以及随后的长萧条的原因，日本当时“不审慎”的应对策略要负起极为重要的责任。

　　为了应对“广场协议”导致的“日元升值萧条”，日本大幅度放松了银根，持续大降利率，这一政策直接导致了此后的地价出现了连年暴涨。而后又为了遏制地价的暴涨，日本开始在1989年后急剧紧缩银根，大幅上调利率，进行总量规制，这些紧缩政策又直接刺破了泡沫，导致了崩盘，进而演化为持续多年的银行业大危机。导致日本崩盘的更为深层次的原因，学界有很多分析很多争论（可以参考池田信夫所著的《失去的20年——日本经济长期停滞的真正原因》），但货币政策作为直接的诱因，已为世人所公认。那些更深层次的原因透析，更多不是在解释“为何日本房地产崩盘了”，而是在解释“为何日本跌了20年没复苏”。

　　房地产泡沫崩盘的危害，就像一个癌症病人一样，最大的挑战并不在于他进手入室动手术的那一刻，而在于他下了手术台之后那漫长而煎熬的康复过程。这些，日本都没落下。

　　回头看历史，如我开头所言，我怕的并不是什么“毛衣战”。（多扯几句）回到10年前，“毛衣战”我们没法打，那时候打真的要倒下。现在打，我照样不觉得有什么真刀真枪的必要。但是现在打，最大的不同是：经济增长也许会受影响，但倒下的最坏结果不会出现。

　　我怕的是，我们因为这个而重启房地产，再让房地产扮演救国救民的大英雄。我虽然不认同现在推行的关于房地产的行政管制，但至少以去杠杆为基调的货币政策的控制是正确的。现在的市场也好，杠杆水平也好，都无法再经受起新一轮的放水。尽管泡沫在很多方面看来都好像是不可避免的，但是日本的教训显示：被动的避免或者延迟它，还是要好过主动的刺破它。

　　今天的放松，当然还只是一个存款准备金率的“定向放松”，没有任何证据可以让我们得出结论说：中国又要刺激房地产了——官方的整体口径依然是“稳健中性的货币政策取向保持不变”。

　　我也相信以决策层目前对待房地产的态度（这一点没有发生任何变化），和对美日经济危机经验教训的研究（如《两次全球大危机的比较研究》，刘鹤主编），断然不会采取不审慎的决策。假如今天的政策它间接上利好了房地产，那么我认为，接下来官方会有一些针对房地产调控政策取向的言论出来，而且基本也可确定是不会有任何放松的调调。

　　但在这样一个很敏感的时刻，我认为还是有必要说出来：房地产再也不能当夜壶了，也当不了了。不当，是大幸。再当，许是大灾。

　　本文作者朱罗纪，原文标题《论“夜壶”之不可再启》。