10月10日，商业地产轻资产管理公司云泰商业在北京启动发布，云泰商业由云南城投、中国银泰、天津云泰热忱联合投资，原大悦城干将吴铮担任总经理。吴铮将率领云泰商业团队，管理云南城投及银泰旗下商业资产，并将作为赋能平台，为更多商业地产和投资人提供全价值链服务。

　　云泰商业已经运营数月，目前管理杭州、成都、昆明、宁波等近30个项目，涵盖购物中心、特色街区、会展商业、旅游小镇等，管理面积超过300万平方米，团队规模达到1500人。云泰商业将以现有商业资产为基础，通过内涵提升和外延扩张，用五年时间实现管理项目过百，管理面积超千万平方米 ，管理项目销售额超千亿，成为中国最具创新力、规模最大的轻资产商业管理公司。

　　“我们要做的是商业地产最好的店小二。”在以“探索&人性”为主题的发布会上，吴铮阐述了云泰商业的使命，通过创造并运营有灵性的空间和场景，激发人的思考，促进人的连接，提高生活品质，使人们的生活充满乐趣。，云泰商业已经不是传统的B2B2C模式，而是一种B2C2B的新模式，通过创新商业运营模式，来实现投资人、品牌商、运营主体和消费者的多赢。

　　吴铮及其团队认为这是全新的创业历程，更是一场有意义的探索。在地产行业去杠杆和发展节奏由快变慢的大背景下，商业地产“非变不可”。云泰商业董事长杨明才出席了发布会。王三石、吴晓军、赵晗以创业者角度，用自身的经历探讨产品、资产和文化，他们用跨界的思维和手法挑战自我，对云泰商业的这场探索寄予厚望。

　　国内商业地产经历了三个阶段，以货品为中心的百货时代，以品牌为中心的购物中心时代，以人性和需求为核心的新消费时代。新的时代，探索人性及人们多层次的需求，创新产品和产品组合是商业的核心。可以说，商业地产，已经进入人性探索时代和产品经理时代。

　　商业地产企业“由重向轻”开启人性探索

　　随着社会经济的发展，市场供求关系和消费者需求发生了翻天覆地的变化，数字化的浪潮，又进一步冲击了传统商业。在这种背景下，商业地产正在从商业百货时代、购物中心时代，迅速过渡到轻重分离的新消费时代。

　　从商业地产的趋势来讲，新消费时代的核心是人，这就要求商业地产更注重人性的探索，更关注人的需求变化。云泰商业将通过对人性和需求的探索，来建立产品组合，创新商业模式，通过时间、空间和业态的组合，跨界构建生活和消费场景，来打造消费者所喜欢所认可的产品。

　　云泰商业定位于“商业地产最好的店小二”，实际上是将投资方、品牌商、运营企业、消费者等多方利益结合的考虑。传统的商业，注重租金收益，而云泰更关注客流，通过产品创新、场景塑造和IP主题街区等创新模式引流，从而与消费者、品牌合作商、投资商实现多方共赢。

　　云泰短租和云泰市集是“店小二”的第一个绝活，云泰短租搭建一个公共空间管理平台，所有空间将明码标价，显示档期，所有场内外商家可在线预订，随后有专人跟进场地的布置、施工等后续工作。减少短租中介沟通成本和费用成本，提升短租服务品质。

　　在此平台上，云泰创新还开发出符合商业中心的时钟化市集。比如：鲜花市集、后备箱市集、二手物品市集等，使得服务更丰富多彩，吸引更多普通消费者参与其中，吸纳更多的不具备入场条件的场外商家，让购物中心更加生活化。

　　同时，品牌合作商将最新的模式和产品，放到云泰商业的平台上来实验。这里是一个实验田，也是一个不断创新，跨界提升的平台，深圳小产权房买卖，让行业保持活力。

　　商业地产进入产品经理时代

　　传统的商业，建好商场将商户吸引过来，剩下的就是收租金和物业管理。而云泰商业打造的是从C端到B端的全价值链服务。在这种背景下，产品经理的作用，将更加重要。换句话说，商业地产进入产品经理时代。

　　云泰商业团队对主题街区的打造已经炉火纯青，此外，定期举办的艺术展、音乐节、动漫节、图书展等，通过不同的动态业态设计，吸引特定的消费者，让商业地产不再是冰冷的购物中心，而成为消费者生活方式的一部分，这样也就解决了传统商业客流衰减的问题。

　　通过产品创新，云泰在重新定义商业地产。刚刚过去的中秋节，一场别开生面的银泰吉尼斯在台州（楼盘）银泰城举办，一次穿上10件T恤，看谁用时最短，台州市民苏女士创下了49秒97的最快记录；1分10秒喝下两瓶600ml啤酒，罗女士打败一群大肚男人，勇夺“啤酒大胃王”。城市快走大赛、儿童滑步车大赛、家庭夹乒乓球大赛等，银泰吉尼斯帮助城市中的每个人发现自己的“之最”，每一个普通人，都有可能创造属于自己的吉尼斯记录。在欢乐挑战中挖掘自己潜力，银泰城记录和见证这些成长的欢乐时刻，让商业空间变得有灵性，有人性。

　　银泰吉尼斯是利用银泰城城市中心位置优势和空间优势，开发的集健康、娱乐、教育为一体的吉尼斯记录赛事，这个产品也可作为独立服务输出到其他商业机构。

　　云泰商业将基于消费者需求，不断聚焦产品与创新的公司，持续发现痛点，解决痛点，激发人们思考促进连接。同时，重视大数据和深度价值挖掘，并强调内容孵化与对外产品合作，重视品牌组合与场景打造，与品牌深度合作共同探索全新的产品组合和业态。

　　云泰商业相关负责人透露，目前云泰商业管理项目每年的人流达到2亿人次。新的商业地产运营模式，就是让商业成为人们生活的一部分，形成新的生活方式，云泰商业要营造的新消费，是“空间场景+时间消费”实现价值的新模式。

　　创新股权结构成就“店小二”模式

　　在云泰商业的股权架构中，云南城投、银泰和天津云泰热忱，分别占比43%、32%和25%。云泰商业的董事长由云南城投委派，是云泰商业的法定代表人，银泰提名财务总监，而吴铮担任总经理。吴铮成为了云南城投、银泰商管合资公司的“合伙人”。

　　创新的混合所有制股权架构，给予管理团队最充分的信任、授权和施展能力和才华的空间，完全以市场化、以人为本的方式来运营公司。

　　“第一，这个股权结构其实真正认可管理团队的重要性、创造力，以及在商业管理中间的作用，真正承认了人的作用。第二，是团队的实力和能力，得到了各方的认可和尊重。”当然，投资方的价值投资，其实也为云泰商业未来的发展开辟了更大的空间。

　　“现有股权架构的设置，是一种创新，我们将给管理团队最大的主导权。”云南城投的财务总监、云泰商业董事长杨明才说，这是云南城投和银泰对团队的信任，过往的经验、团队的专业性和创新精神、强大的执行力是投资方与管理团队达成现有股权结构的重要前提和基础。

　　打破边界 云泰商业绘制5年千亿蓝图

　　“云泰商业未来还将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。”云泰商业成立公告中的这段话值得深入解读。

　　会上，杨明才董事长介绍：云泰商业的诞生是三方股东共同合作精神、共同追逐事业理想所开出的果实，在股东的全力支持下云泰商业在全国范围内已有一定规模的商业管理资产，并且这些资产的形态比较丰富，既有标准化的购物中心，也有大型的会展主题商业、文旅商业街、特色商业小镇和城市社区商业，丰富的形态为云泰商业未来的多元化发展提供了想象空间。作为三方合作股东之一，云南城投作为云南省唯一的国有房地产上市公司，在资本运作、资源整合、地产投资上应该具有较强的优势，给云泰商业提供了颇具规模的运营资产支持。

　　作为投资方，云南城投和中国银泰将自有项目交于云泰商业管理乃情理之中，云泰商业担任“店小二”，优先管理云南城投、中国银泰双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设公司、新购商业物业。然而，仅仅管理云南城投和中国银泰的自有项目，并不是云泰商业的初衷。

　　43、32、25的股权结构的美妙之处在于，云泰商业将两位投资方的自有项目作为起点，不断拓展外部的商业项目，与拥有众多项目的集团化或者基金合作，依靠轻资产实现增值收益。

　　在一份云泰商业内部发布的《关于打造最具行业创新力和影响力商业管理公司的决定》中，云泰商业宣布，用五年时间实现管理面积超千万平米， 管理项目销售额超千亿元，打造最具影响力的商业运营管理公司。要实现这个目标，云泰商业必定打破云城投和银泰系的边界，接手更多商业项目。

　　图：云泰商业董事长杨明才

　　吴铮：从职业经理人到事业经理人

　　在云泰商业，吴铮及其团队也实现了从职业经理人向事业经理人的转变。他说，职业经理人是一种契约和交易，而事业经理人是以成就事业为导向的，具有非常强的主动性。他还指出，新消费时代，事业经理人将成为商业的主流。

　　吴铮介绍，云泰商业通过创新的混合所有制股权架构，给予管理团队最充分的信任、授权和施展能力和才华的空间，完全以市场化、以人为本的方式来运营公司。“第一，这个股权结构其实真正认可管理团队的重要性、创造力，以及在商业管理商业地产中间的作用，真正承认了人的作用。第二，是团队的实力和能力，也得到了各方的认可和尊重。”

　　虽然有过很多的成功案例，团队通过骑鹅公社、神兽寺街、5号车库、超级工厂等项目运作，让大悦城成为购物中心街区商业的弄潮儿，但是新的阶段，吴铮对团队有更多新的要求：具备跳出商业看商业的眼光，在借鉴、理解和吸收行业精华的基础上进行创新。从人性探索出发，开拓思维，大胆创新，敢于跨界挑战，让消费者感受到空间的诚意和品质，提升黏性，促进消费升级。

　　实际上，深圳小产权房网，这一次的探索，也是吴铮商业地产职业生涯的进化。过去几年，吴铮通过骑鹅公社、神兽寺街、5号车库、超级工厂让大悦城成为购物中心街区商业的弄潮儿；而担当云泰商业总经理，无疑让吴铮在商业地产探索与创新的道路上走的更加扎实。