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西安楼市纯新盘加推！曲江大明宫璞悦府为什么显得“鸡肋”？

“二环内、刚需纯新盘、地铁口、公园旁.......”按销售们的话术讲没毛病，但当你实地去考察时，难免会失望；

比如探盘期间就在项目遇到了看房团的大爷大妈，坐在售楼部休息区使劲地咥面包、鸡腿......而对于房子则显得漠然。

因此对于大明宫璞悦府不禁就有了疑问，作为购房者真的有必要花这么昂贵的价格去选择这样一个楼盘？

先不着急下结论还是一项一项的来看，扒一扒曲江大明宫板块这座全新“府系”纯新盘。

不知到什么时候“府”在西安楼市中大有“烂大街”的趋势，难道地产行业人才凋零到连取个好名字都难？当然，这不针对谁？“府不府”也不是关键，突然想起了就是单纯想吐槽一下。

大明宫璞悦府项目的摘地是在2021年西安的第二轮集中供地中，占地17.697亩，其中住宅（16.518亩）、商服（1.719亩），容积率2.8，绿地率35%，地块限高80米；

陕西鲲鹏置业有限公司以2.6亿元摘得，该宗地的楼面价7870元/㎡，毛坯销售最高限价19702元/㎡，作为一家本土民营企业拿地并没有引起大家的特别关注；大家都把眼光放到了开启“扫货模式”拿地的龙湖身上。

总共规划了5栋楼，其中1#22层、2#25层、3#17层的高层、小高层产品，另外4#楼（3/4层）商业配套、5#楼（3层）社区配套，面积分为89㎡、109㎡、129㎡、143㎡户型，兼顾刚需、改善不同层次需求，备案价整盘毛坯19324元/㎡，总共182套房源，2梯4户22%左右公摊。

另外还需要知道的是项目有3533.76㎡的安置面积及2981.4的10%自持面积，项目的“鸡肋”本质至此显露无疑，在当下的西安楼市毫无优势。

当然，仅仅看产品下定义还有些鲁莽，我们继续从配套方面再看一下。

大明宫璞悦府地处红旗铁路线以东、太元路以北，整个区域的开发建设应该是从2008年前后开始，早期最具代表性的应该就华远群城和中海开元壹号这两个项目以及汇林华城城改项目等等，附近总体是一个偏刚需的区域，目前商业成熟度非常高，居住密度较大。

目前1公里范围内有后宰门华远君城小学、东前进小学、马旗寨小学、西安第四十八中教育资源；不过最近的后宰门华远君城小学为民办性质，按现在2022年学区划分为马旗寨小学和市四十八中学，后续区域内还有几宗教育用地待建，在教育资源方面还是比较充裕。

在交通方面璞悦府距地铁站点偏远，最近的地铁4号线大明宫北相距1.5公里左右，另外还有地铁3号线站点、地铁8号环线杨家庄站点（在建）都在2公里以上；不过区域内公交线路比较多，影响并不算很大。

另外就是地块附近的两宗公园规划用地，东南侧公园规划已经确定，但何时是拆迁、施工、建设还没有明确的时间；而且对于这样一小片的公园绿地与周边庞大的居住人群对比起来，对于紧临的住宅用户需要考虑噪音问题，毕竟谁也不想听破锣嗓子吼秦腔......

另一个是西侧的红旗铁路线，一直有一个铁路文化公园的规划，但落地也是比较困难；开发商对此的态度也是不承诺；另外横跨在太元路上的遗留铁道，也是周边居民的一大害，只要有车辆经过就会出现噪音；而官方对此的回应是“市政府正在解决红旗厂铁路专用线停用事项，涉及土地、人员等多项问题，情况复杂，将尽快推进拆除。”由此可见短期解决的问题也比较渺茫；对于项目1号楼噪音问题同样会存在。

另外在二手房方面，附近华远君城均价1.5万元/㎡、唐樾六和坊1.6万元/㎡、中海开元壹号一期二期2.1万元/㎡......一番对比，给一个买期房的理由？

在开发商层面，陕西鹏鲲置业在2021年10月份摘地之后，把土地产权登记在了12月份成立了西安信至房地产开发有限公司；在2月24日珠海万鸿远景企业管理中心入驻持股99%，陕西鹏鲲的持股比例仅为1%。

珠海万鸿远景企业管理中心背后为国投集团，其与地产关联的主要是金融信托业务，可见二者的背后全作模式。

所以我们不难看出项目的优势在哪里，地段和配套都可圈可点；但这并不能改变项目上本身“鸡肋”的气质；对于刚需群体，1.9万元的价格我们没有必要去买这样一个项目，二手房领域我们有充足的选择空间。