8月11日，北京市政府出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》，其中最引人注目的一条是：“村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。”有观点认为，这意味着那些想借助“小产权房”投机发财的想法，可能彻底破灭了！（来源：上海证券报，2020-08-11）

在此之前，自然资源部也下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，再次重申不得为小产权房办理确权登记。（来源：自然资源部官网，2020-05-11）

小夏今天就来跟大家一起聊聊，究竟什么是“小产权房”？为什么要严禁买卖？在多项政策约束下，已经购买了小产权房的人应该怎么办？

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“大产权房”与“小产权房”

看到“小产权房”这个词，大家应该都听说过，但是具体指什么样的房子，可能只是一知半解。所谓“小产权房”，其实并不是一个法律概念，而是人们在生活中形成的、相对于“大产权房”的一种称谓。

由国家颁发产权证的叫做“大产权房”，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于“大产权房”。而“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。所以叫做“乡产权”，又叫"小产权房"。

小产权房一般又分为三种：

一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

二是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

三是在各类农业园或养老院的别墅。（上述概念来源：陕西法制网，2020-08-12）

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“小产权房”的风险在哪里？

近年来，随着国内大城市房价的一路上涨，房价相对较低的“小产权房”也开始受到投资者关注。那为什么一系列政策都在严禁“小产权房”买卖？“小产权房”的风险在哪里？

要回答这个问题，首先得了解“大/小产权房”之间的区别：

首先，“大产权房”有五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、预售许可证），受法律保护，有完整产权。而“小产权房”没有五证，不受法律保护，只有部分产权；

其次，“大产权房”拆迁有补偿，但“小产权房”业主一般不会得到拆迁安置补偿；

第三，“小产权房”一般由土地所在村私自开发，质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也容易出现问题；

第四，“小产权房”由于没有正规的产权证，无法像商品房一样在银行抵押贷款、上市转卖甚至过户，也不能在房地产管理部门登记备案。此外，买小产权房还不能贷款，只能一次性付全款。

总结一下，“小产权房”存在的重要因素是因为价格比较便宜，但这种房子只有居住权、没有所有权，无法得到法律保障，遇到拆迁的时候往往没有赔偿，不允许被交易，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都存在较大的法律风险。（上述来源：陕西法制网，2020-08-12；上海证券报，2020-08-11；网易新闻，2020-08-14；《中国质量万里行》杂志，2020-07-31）

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已经购买了“小产权房”该怎么办？

另外，对于部分已经购买了“小产权房”的人来说，又该怎么办呢？专家建议，根据不同的情况应有不同的思路：

第一，如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋属于在集体土地上建设，且购房者非当地居民，考虑到可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。

第二，如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租。

第三，如果是在建集体建设用地上的商品住宅项目，在充分评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按商品住房项目的规定手续去完善，采取可能的补救措施。（来源：腾讯新闻-天津行通律师事务所，2019-12-06）