自然人转让住房，涉及的税种有5个，分别是增值税、个人所得税、印花税、契税和土地增值税。其中，土地增值税和印花税无条件全额免征，增值税、个人所得税、契税有条件免征或减征。

一、增值税

自然人转让住房，影响增值税的主要因素是持有时间、房屋性质和所在地区。

持有时间指从房产证登记日或契税发票填发日孰早日至交易日之间的时间段。交易日具体是指合同规定的产权转移日，还是办税当日，规定并不明确，一般会以办税当日为准。

房屋性质分为普通住房和非普通住房。普通住房指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(各省、自治区、直辖市要根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%)。不满足普通住房条件的，都是非普通住房。

所在地区分为北上广深四大一线城市和其他地区。

（一）北上广深

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，普通住房免税，非普通住房差额计税，即“应纳税额=（收入-买价）*5%/（1+5%）”。

（二）其他地区

持有时间不满2年，不论普通还是非普通住房，均按全额计算缴纳增值税，即“应纳税额=收入*5%/（1+5%）”。

持有时间满2年，不论普通还是非普通住房，均免税。

二、个人所得税

（一）满足条件的免征个人所得税

财税（1994）20号规定，自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。该规定主要强调“五年以上”和“唯一”两个要素，关于“自用”和“生活用房”一般没有硬性规定。

五年以上，指购房日至转让日之间的时间为五年以上。

个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋日期的确定：以销售发票上注明的时间为准。

家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（二）不满足条件的，全额计征个人所得税

应纳税额=（收入-房屋原值-税费-合理费用）*20%

房屋原值包含买价和契税等购买房屋时支出的合理费用。

税费仅指卖房过程中实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，没有实际缴纳的，不能扣除。

合理费用包括装修费、利息费用、评估费用等。公有住房、经济适用房装修费用的扣除限额为原值的15%，其他房屋为10%。利息费用需提供银行出具的证明。

三、契税

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。该政策全国适用。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策不适用于北上广深四座一线城市。

四、个人卖住房税收筹划

（一）持有满5年再转让。

如交易时离5年期满相隔较久远，可考虑先租后转，但买方要考虑产权转让风险，因为产权转移登记一般需产权所有人全部到场，万一租赁期间卖方有人离世，可能会给转移登记带来不必要的麻烦。

（二）征收方法选择

扣除凭证无法提供时，税务机关将采取核定征收的方式征收个人所得税，核定征收率为1%——3%之间。需要注意的是，没有扣除凭证，增值税不得扣除，纳税人也没有选择核定征收的权利。

（三）合理选择房屋面积

90平米以下，满足条件可以享受增值税和契税的各种优惠，144平米（具体以当地政策为准）以下，北上广深地区持有满2年可免征增值税。