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现实生活中，

哪几类新房没法办理不动产权证？

满满的干货

购房者请细读！

何为大产证和小产证？

在解释哪些房子不能办不动产权证之前，小编先科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。

大产证

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。

小产证

小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。

现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。

开发商为啥没法办大产证？

开发商擅自更改土地使用性质

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

房屋未经验收或验收不合格

开发商将工程抵押给了银行

在集体土地上开发的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

看到这里很多购房者会提出疑问，我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？

对此，相关律师表示，购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

需要注意的是，有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，这种类型商品房能办理不动产权证吗？

对此，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外，工程总投资已达到25％以上。

开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。

8099999记者报道