在深圳很长一段时间以来，接触过的大部分客户朋友都想找带花园小区，有绿化高户型方正采光好的房子，这一类确实是很多人的追求。

但是纵观这么多年的小产权市场里，能达到这些要求的无非就是两种，

一：大型的村委统建楼，

二：大红本性质的公寓住宅，其中很多客户甚至非村委统建楼不要，其实完全不必这么迷信所谓的村委绿本。

目前市面上大部分村委统建楼，楼龄偏老，基本都是12年之前建好的，外观老化，户型过时，周边配套，周边配套依旧没能跟上。

如今的村委统建楼，村委出面签合同的几乎没有，顶多盖个章，从前的绿本也不再是国土局备案的，而且自行印制的绿皮本子，而且过户还有一笔不低的费用。

再看房子价格，关外如沙井石岩等区域，村委房均价普遍在20000+，毛坯交楼的户型还基本都是100㎡+的三房四房，总价也不低，付款方式多为一次性，分期年限最长5年，月供压力妥妥的喘不过气。

而差不多同样价格，甚至更便宜，能买到更好地段的全新建成的花园小区，这为许多因为购房资质而又对住房品质有高要求的客户提供了一条全新的思路。

而对于大红本性质的房子，很多人还有疑虑和担心，其实所有的恐惧都来源于未知，那么，深圳集体大红本可以买卖吗？

什么是集体大红本呢？集体大红本房,即是有房产证的房子,也就是说整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,四证齐全,

1、报建手续

2、批地手续

3、建设许可证

4、建设规划许可证

（和商品房比起来就差一个预售许可证，用地分为:商业用地使用年限一般为40年;工业用地使用年限一般为50年）

这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。那么集体大红本房与小产权房有哪些不同之处呢？

1、土地所有权：大红本房土地所有权为国家，小产权土地所有权为集体所有。

2、缴费：大红本房缴纳了土地出纳金，小产权没有缴纳土地出纳金。

3、产权证明：大红本房产权证明由国家房管局颁发，小产权乡或村政府颁发。

4、处理权：大红本房可以出售办理抵押贷款，小产权不可办理抵押贷款。

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深圳的集体大红本房都为以租代售的方式销售，也就是签长租合同，合同到期无条件自动续期。近年来以租代售合同改为有偿使用合同，合同到期同样是无条件续期。而集体大红本房的这种销售方式，其实也是小产权房的一种。

1、与出租方签“以租代售”协议，《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年,租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。简单来说就是集体大红本的租赁合同一次只签20年，20租期满后不用增加其他的费用再次续签20年，这是法律的一种约束，也是受法律保护的，所以集体大红本的租赁合同是有法律效应的。

2、承租人要对“以租代售”房屋产权情况有所了解，特别是购买二手集体大红本房我们就要弄清楚一手业主跟开发商和集团公司所签的原始合同，一定要搞清楚房屋所属权，一般一手的都是跟所属集体公司和开放商签定一手合同就完全没有问题的。

3、出租方一般是房地产开发商和集团公司，一般也都具备相应的开发与使用权转让资质，但是我们在最终签订合同时还是要弄清楚出租方的相关资质和楼盘相关报建手续，集体大红本房都会有合法建房手续，四证齐全，是可以放心购买的。

4、特别集体大红本房是极有可能转正的！因为本身就是有整栋大红本正规产权，在某一个政策特殊环境下是完全可以通过补交地税拿到每户的独立红本，未来可能在这个房产税实施的情况下，政府为了更加全面覆盖房产税是很大可能通过缴纳相应的土地税来让这种集体大红本房转成商品房。

目前深圳很多这样的以租代售的集体大红本小产权房，比如布吉的“铂金公寓（智慧一百）”“中海信创新产业城”龙华观澜的“鸿基新都”等

上图都是集体大红本

一、可否办独立房产证？若是可以办，是怎么办？

答：项目性质及项目所取得项目文件及证书，是具备产权分制的，如产权分割须

具备两个不可或缺的前提，1、补缴相关税费；2、100%住户一致同意办理。

二、现在签四十年租约，如果业主是银行贷款还未还清，中途想转让，怎么操作银行的货款？

答：以商品房为例，货款未还清，如需过户／转让，须（个人／银行）赎楼、过桥后再次重新办理货款，大红本也是一样，须（个人／银行／金融机构）赎楼后才可办理过户／转让。

三、觉得房屋使用证并不受法律保护？

答：《房屋使用权证》只是鉴于《物业租赁合同》的补充约定使用，类似《补充

协议》，对《物业租赁合同》未尽事项，在《房屋使用权证》上约定：本国基本

法《宪法》里面都有体现，一旦甲乙双方签字盖章即具备法律效应，换言之：个

人借据上签字都有法律效应，涉及到公司的怎么还不受保护呢？

四、整栋一个房产证，会不会被拿去抵押？

答：依我国《合同法》第229条规定、《民通意见》119条规定，买卖不破租赁，

即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并

要求承租人返还租赁物。

五、如果政府不给续期不就等于花了几百万租了40年房子？

答：到期政府不予土地续签回答，对应《使用权证》使用说明第三条说明：