01

前言

前几天，我在朋友圈看到一位中介推西乡一套二手房。

119m2的大三房只售175万，我揉了揉眼睛，确定不是1175万。内心惊呼一声：太便宜了吧。

在西乡均价已经突破5万的基本面里，居然能找到均价1.4万的超级笋盘，瞬间回到了十年前的深圳！

当我美滋滋的划过一张张房屋实拍图时，内心仍充满了期待：

能看出来房子虽然老旧，长期没人居住积满了灰尘，但是胜在装修简单、空间大。稍加改造一定可以重新新焕发生机。眼看着留在深圳的机会就只有175万，怎么能不心动。但是冷静下来再看了一眼文案：猪肝本？那还能买吗？周末在家，我认真研究了两天猪肝本风云。遗憾的得出千古经典结论：天下掉馅饼的事儿，果然不能相信！猪肝本的房，真的不能买！

02

猪肝本是什么？

很多人听过大红本、绿本、两证一书之类的。猪肝本可能听得很少，什么是猪肝本呢？

上图这个暗红色的《房屋所有权证》软皮本就是我们俗称的猪肝本。是小产权房屋所有证的一种。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》，两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。

现在深圳关外的很多农村自建房，老一点的小楼或瓦房基本都是猪肝本房。

当年深圳城镇的房产证已经迎来了换证潮（房屋所有权证换房地产证），但远在关外的私建小楼因为不符合登记换证条件，一直迟迟未能进入房地产权系统数据库。因此，大部分猪肝本房像是多余的存在，在不动产机构根本查不到信息。有一些猪肝本上没有宗地信息，甚至有一些和现实的房屋地址登记不一致。

说到这里，你应该懂什么是猪肝本的房了。小产权、查不到登记信息、远在关外农村以及楼龄老旧。

至于我说为什么不能买，接着往下看。

03

猪肝本房只是房子，毫无价值

首先，猪肝本不能贷款，需要一次性付清。和所有小产权房一样，猪肝本房不能银行贷款，必须一次性缴清房款。以文章开头说的那套二手房为例，119平的三房175万虽然不贵，但是按照深圳人首付百万都要东拼西凑的置业方式，一次性掏出175万的人寥寥无几。

再者，能一下掏出175万的人为什么会看上一个不能贷款、毫无质量的破房子。以首付3成计算，175万的首付最高能撬动583万的杠杆，583万在深圳是什么概念？基本上除了后海、南山、宝中一代核心地段的新房，在深圳可选择性非常大。将近600万的新房和远在边郊的老破大相比，明显新房未来依然有可观的升值空间。不仅不能贷款，猪肝本房也不能抵押。一旦出事急需用钱，只有急卖变现这一条路。

试想一下：家人等在病床上，房子却不能抵押贷款，只能一再降低价格贱卖，还不一定能找到买主。

像上文朋友圈里的这位房主，着急炒股用钱，即便交易异常顺利，一个月就卖掉房子，朝夕变换的股市估计也是另外一轮行情了。

一但去掉金融属性，房子本身价值已损伤八成。其次，猪肝本不能过户，存在法律风险。

小产权的交易方式非常简单，只需要买卖双方和律师在场即可。由律师拟定买卖合同，双方签字按手印交易即可达成。

从深圳小产权有成交历史开始，一直都遵循着简单的买卖逻辑：一手交钱、一手交钥匙。和所有的小产权一样，猪肝本房虽然可以买卖，但是不能在交易中心过户。也就是说在法律意义上，房子的所有权还是原业主。中国房产「认本不认人」，你虽付钱了，但只有房子的居住权。万一遇到黑心卖家，出售不久后看到猪肝本房还在涨，心里后悔，利用没有登记过户的法律漏洞再次出卖房屋，一房多卖，你被迫卷入经济纠纷中开始闹心扯皮的维权之旅。

虽然这种情况极少，但的确是不能过户的一大风险。

最后，猪肝本楼龄太旧，居住氛围差。

猪肝本的实际寿命在1983年1月26日至1993年12月31日，算下来最老的已经36年，楼龄最新的也有26年。

在中国房地产飞速发展的30年里，每几年房地产的产品设计、园林景观、物业配套服务以及装配式住宅工艺都会有一轮质的创新飞跃。

在深圳这个优秀房企扎堆的城市更甚，5年前的楼盘和现在的楼盘，已经完全不是一个级别，何况是几十年楼龄的猪肝本房。二三十年前根本没有什么户型设计、动静分区、采光通风的概念，加之又是村民自建，潮湿阴暗、设计混乱，没有品质可言。你接手之后一定得重新翻新装修吧？敲掉旧的是一笔成本，简单装修换门窗、买家具又是一笔成本。累积起来没有几十万是做不成的。从居住环境来看，猪肝本房大多建在关外农村，如今观澜、沙井、松岗这类偏远的地方。周围都是密集的农民房和全国各地而来的陌生租户，没有治安、绿化可言，居住氛围很差。

同样花175万，你是愿意你的孩子住在这里每天和周围租户孩子街头疯跑，还是愿意住在地铁旁的小区里，每天放学能在楼下培训班和其他孩子一起学习？

居住环境真的很重要。

04

如果非要买，怎么做？

其实关于小产权的房究竟能不能买，我们之前也有做过类似的文章《买小产权博拆迁，这种涨幅超350%的暴利投资靠谱吗？》。

这次有一个更实际的案例来谈论小产权的细分类，猪肝本。前面讲了那么多，真的所有的猪肝本小产权都不能碰吗？

其实精挑细选还是有的。首先，要明确自己的目的。你买猪肝本的房是为了投资还是自住？

如果是投资，风险前面也说了；如果是自住，则不存在什么产权纠之类，但要明确是买确实有居住属性的房子。

这里说的居住属性是不需要再花钱进行翻新改造的房子，自住靠近上班地点、出行方便。那么花钱买还是值得的。

还有，不要选临湖临山、公共用地旁白的独栋房子。猪肝本这种小产权房和商品房不一样，这些漂亮的风景很可能最后会被划进生态保护线，到时候拆迁只能赔偿成本费，一夜暴富基本就别想了。

最好买已经城规模的猪肝本房或其他小产权房，这样一来不容易被拆，二来出了事也好一起维权。