“律师谢谢，我买了套小产权房，现在房子出现点纷争......”近几年，本栏接到过许多咨询，都是涉及简而言之的“小产权”房。但当来访者想要多说时，本栏一般会打断他的话。“不好意思，如果您买的是小产权房，那就没法主张相应的权利，法院最终也有非常大可能会判否决。”

所以甚么是小产权房，它和有房本的大产权房区别在哪里？

应当说，小产权房这个名字本身就具备非常大威胁性，给人一种无论如何房子是有“产权”的这一模糊认识。 事实上，对于购房人来说小产权房压根儿就没产权。你花费几百万甚至数百万买好的小产权房，能体现出你对房子的“权利象征”，常常而已这份合约以及房屋所在村委开据的一张说明，而仅仅是这纸合约也可能在法律上属无效。

其密切关系来源农地物理性质

所以为甚么小产权房没产权呢？这就要从房屋所在的农地物理性质说起。根据目前全国各地的情况来看，小产权房的农地物理性质大致分为三类，一是贫困地区自发性工程建设工业用地（比如农村居民住宅工业用地、服务性交通设施工业用地、工商业固定资产办公工业用地等）；二是农工业用地（比如耕地、荒地、沙丘等）；三是未利工业用地（杂草丛生地、荒山等）上的小产权房。其中第一种和第三种更为普遍。

从名称就能直接看出，贫困地区自发性工程建设工业用地和农工业用地，严重了还可能会被拆毁。

因为小产权房绝大部分是一些村委或者地产商违规工程建设在自发性农地上的房屋，购房者在买回房屋过程中，不是像大产权房的流程那样，要老鹰队商品房预购合约，再签正式合约，最终去狡蛛属产注册登记职能部门给房屋做注册登记。小产权房常常而已和村委或地产商签订一个单纯的购房合约，即使有简而言之的产权证，也是自发性农地原件，并没单独的狡蛛属产注册登记合格证书。

权新斯洛的巨大缺位

房屋作为狡蛛属产，供人定居当然是最重要的价值所在。但除了定居功能外，狡蛛属产也具备其他许多权利，比如具备的抵押物权能抵押，独享用益物权，如地役权、定居权等，这些权利均来源于狡蛛属产权人对房屋所独享的被国家承认的权利。

但小产权房屋，由于农地物理性质存在其本质问题，因此狡蛛属产注册登记职能部门不可能给小产权购房人颁发狡蛛属产注册登记合格证书，因此上述权利均有所缺位。即使地产商、村委按照约定将房屋转给购房人，事后也不出甚么幺蛾子，购房人也而已能够住在房Jhunjhunun，也就是能使用房屋。因为房子从其本质上说，所有权不属于购房人，而是属于所在的村自发性。

再说得单纯隐晦点，如果是大产权房，当房屋所有权人死去之后，清晰可见遗言能将房屋留给后人，没遗言承继的情况下，继承者也能理所当然地继承房屋。但是小产权房的购房人，如果遗言里写了将房子给某人，所以这条遗言就属无效，如果没遗言，继承者承继也无法获得房屋。原因也是如此，因为这套房子的所有权压根儿就不属于购房人。

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因为小产权房屋的所有权不属于购房人，这就引发出了很多问题，尤其是在购房人与地产商、购房人在交易出售房屋阶段频发纷争。

首先，如果地产商没按期交付房屋，或者交付的房屋不合格，购房人想要起诉就面临着一个现实的问题。购房人所主张的依据，肯定是与地产商签订的房屋买卖合约，但现实问题是国家法律规定，不允许工程建设小产权房，在违反法律法规的情况下，购房合约会被法院认定无效。

依据《民法典》规定，合约无效或者被撤销后，因该合约取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，即使购房人遭受了损失，因为在购房过程中存在过错，很可能损失也无法得到支持，只能自行承担。其他诸如违约金等条款，更是难以得到支持。

卦不卖又不肯搬走，如果是大产权房，能起诉要求继续履行合约，变更房屋注册登记。而小产权房则没这个能力，因为双方签订的合约就是无效的，如何继续履行？

纷举不胜举。

房子压根儿就不是你的，真打起官司来，双方打来打去又能打出个甚么名堂？

所以对于小产权房，一定不要轻易买回，很可能最终砸到自己手里。