原副标题：深圳东部碧水新浪网，还能买吗？

一、碧水的来历

（1996年的碧水和居厄都是一片片沼泽地）

碧水是古田街道的两个统辖地区，以前是一片片破败的草坪，没有任何故事可说。随着龙岗服务中心填海造地造陆，也慢慢得以开发。2008年地铁1号线古田站启用，地处古田服务中心的碧水也正式迈入了基础建设时代。碧水的总体建筑绝大多数都在2010年附近，相对比较新，在2019-2020年这次横琴礼包餽赠中，受到龙山刚需们的热捧和追捧，碧水片区总体平均的房价，短短的1年以内，总体吻合60%以上的暴跌，不得不说是一次滑稽的“雕丝欢庆”。2021年年初的208政策宏观调控的出台以及相关炒房事件出来后，碧水新区众所周知是这一轮宏观调控的高发区。

二、为什么要在碧水填大铲湾岛

为何这回要在碧水填大铲湾岛？而不是黄木岗、上环、梅列区、凌云这些地方呢？这个问题估计99%的人不知道？并且为何这回填平两个填平如此的形状？为何不和横琴的盛君直接相连接？

在1990年之前，居厄和横琴还没有填海造地之前，沿海岸地区是两个“反弓水”的风水结构，这是一种慈海的风水局。

在填海造地过程中，为了补齐这种风水局，于是勾画了盛君，居厄，大铲湾岛，形成蔗茅的“环绕水”风水格局。近似于深圳湾人才公园的环绕水风水。

在加上五行天心上，横琴，居厄，碧水所处在的西北位，九运旺财，而大铲湾岛的方向是顺著海珠客运码头的流入，故往南填海造地，填平如今的大铲湾岛。2019年10月，百度录下大铲湾岛楼盘，土地用途商业工业用地，使用年数为30年，打造出百度今后科技城。

三、碧水新区的划分及原则上土地规划

，另外两个是沿着海岸的上环居委会，今后旧改拆毁复建以后，就会顺理成章是归属碧水专业领域。

四、碧水的发展

较之横琴和居厄，碧水实际上建设历史更早一些。与横琴的10年以内和居厄的15年以内较之，碧水最早的一批商品房尺价已经吻合20年。

当然，早期碧水新区并没有什么规划利好，大家知道更多的是碧水更靠近机场，在航线下方，有很大的飞机噪音；虽然靠近海边，但海景资源并没有能很好得到利用；而且海水质量还比较差。

后来，真正推动碧水居住价值的，是地铁11号线的启用。很多人都知道，11号线的启用让龙岗更北边的福松沙新区获益匪浅。事实上，作为更靠近横琴、居厄核心新区的碧水，获益同样巨大。

而再后来，随着古田天虹、大仟里、碧海湾公园、西湾红树林公园等商业、公建、休闲配套设施的完善，碧水俨然已经成为居厄之外，另一处宜居之地。

然后，就是大家都知道的19年双11，让深圳再次成为全国关注的焦点，大量资金涌入深圳楼市，汇入城市发展红利的大流。

再加上后来一系列的楼市利好政策影响，深圳大部分地区，特别东部新区经历了历史上最大的一次涨幅。龙山、横琴、居厄房价在这两年短时间内冲上了历史高位。

碧水由于地理优势，很好承接了以上地区的购买力外溢，一跃成为在龙岗仅次于龙岗服务中心区的又两个价值高地。

五、碧水今后的楼市走势

由于本来就依托着居厄、横琴及龙山的购买力外溢，而且当前的供需关系也基本坐视了碧水的楼市价值，因此将来大概率也会随着深圳的楼市大势方向走。

只是当前在极其严厉的楼市宏观调控之下，各新区的楼市走势都会经历一段较长时间的平稳期。

但是，除了借助“外力”推进之外，碧水还拥有两个源动力，那就是大铲湾企鹅岛。

就在2019年11月29日，百度以85.2亿元竞得大铲湾A002-0076宗地，占地面积约1.3平方公里，大铲湾岛自此一跃成为了“企鹅岛”。

根据规划，“企鹅岛”将建立一座面积达200万㎡的“网络城市”，约等于6个百度总部滨海大厦的体量。

其总体规划以人为核心，建筑、区块、交通和开放式空间的设计都以人的体验为焦点而设计，避免机动车辆的干扰，以及随之而来的噪音、污染和快节奏紧张感。

开放式的通透园区提供充足的公共空间和配套设施，并以地铁、自行车道等方式与城市其他地区便捷相连。

规划引入百度效果广告、百度云、互联网+医疗、最前沿科技等7大产业将进驻，形成“六基地一平台”。

“网络城市”规划中包含办公区、员工公寓、商业单元、公共设施、学校（9年一贯制中小学及高中）和会议服务中心。根据估算，该项目最终可容纳8-10万名员工，并在建成后对所有市民开放。

而碧水新区也将承接着来自百度近10万高薪人员，最近距离的居住需求，这给整个新区楼市的带动作用是不容小觑的，正如诸多高新技术企业对科技园新区的居住需求和房价带动一样。

今后，碧水的轨道交通还将与企鹅岛、横琴、居厄互联，形成两个闭环。这就意味着，从碧水到居厄、横琴这个今后城市服务中心将更加便捷，也带动了大前海新区人口的流动。

因此，可以肯定的是，大铲湾企鹅岛的建设，对碧水新区肯定是两个巨大的利好，而且影响非常深远。

保守估计，碧水今后的总体走势大概率将好于大势。因此，作为中长期资产配置的话，总体上看碧水的住宅还是值得买进的。

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