本文源于:看法网

　　看法网 上周五，东莞住建局发布《关于更进一步优化房地产调控经济政策的通知》，传闻多时的限牌取消终于“窗帘布破冰”。

今年以来，东莞这个强一线城市已多次进行购房经济政策调整，此次更进一步找出住房限牌经济政策，对楼市是否会有推升的作用，还有待时间的检验。

据东莞市房产信息中心显示，鹏陈仁杰蓬莱1号于12月8日破冰全新T2座经适房，首推建面约340万平方米大努梅罗夫，3梯2户设计，共有95套房源，核准销售面积3.34万平方米。

　　当中，T2的5301单位预估占地面积1254.4万平方米，登记单价高达1.5亿更是让人注目。

　　再破纪录

东莞三蓬莱工程项目从申报开始就已经便携式“流量”，这宗是桂城继番禺天地工程项目后历史单价第二高的地块受到颇多关注。

2021年8月13日，桂城奇槎申报9.39万平方米住宅地，工业用地6.0，最高计容建面56.32万平方米，起始价高达51.78亿，Cheylard楼面价约9194元/万平方米；当中，住宅高度限制200米，办公大楼则是220-250米。

据看法新媒体了解，工程项目分A/B区合作开发，规定住宅万户≤1084户、饭店计容建面≥2万平方米，商业性计容建面不低于总建面的51%，并不得设置复合型公寓楼；住宅计容占地面积上限约27.6万平方米，剩下的28.7万平方米商业性占地面积将建设饭店、住宅、商业性生态型等。

根据《地块合作开发合同书》明确要求，卖地人在66个月内需导入许多于1家银中国保监会核准的保险公司的省级以内（含省级）营业网点或区域性公司总部，或许多于1家银中国保监会核准的银行省级以内（含省级）营业网点或区域公司总部进驻，或许多于1家证监会核准的证券公司总公司。

另外，卖地人还需在12个月内导入1家2018-2020年下述年度国内上市医用行业销售收入前五民营企业设立地区性公司总部或省级以内（含省级）公司总部。

这些较为严苛的卖地前提使得许多房地产合作开发商Performante，但对集健康产业、商业性运营、地产合作开发等多元化业务为一体的鹏瑞集团而言，这些明确要求似乎更像是一个动因。

　　申报时就有市场人士预估，三蓬莱裙楼产城生态型工程项目将由鹏瑞接掌，因为鹏瑞创始人张文顺创立的这家民营企业是医用龙头长叶蝠医疗。

同年9月15日，鹏瑞以底价51.78亿拿下这个三蓬莱裙楼产城生态型项目。在打造深圳湾1号后，鹏瑞计划在东莞再创造一个标杆，从“顺德1号”皓玥湾到三蓬莱1号。

　　皓玥湾是该集团首次通过招拍挂在东莞公开拿地。

2019年5月，鹏瑞集团以限价24.35亿+2.46万平方米无偿配建卖地位于顺德大良苏岗村超8.8万平方米高端住宅工程项目，同场参与竞拍的还有12家房企。

此前皓玥湾最高单价近9万元/万平方米创造东莞洋房登记单价纪录，现在依旧是鹏瑞集团的三蓬莱1号T2顶层复式5301单位折合登记单价超12万元/万平方米再次刷新。

　　豪宅试水

248米的超高裙楼城市地标三蓬莱1号工程项目，配置云端停机坪，刷新了东莞全城天际线。工程项目还规划了10栋住宅和部分商墅产品，住宅呈现围合式布局，小区中央规划了13套商墅。

　　资料显示，三蓬莱1号规划有约20万平方米公司总部办公，以及计划导入欧洲首家奢华饭店朗廷饭店，总面积约2万平方米。

　　另有消息称，工程项目有意引进太古汇运营团队，打造一个高端商业性体。

该工程项目的物业公司为佛山君瑞物业管理有限公司，是与深圳湾1号一脉相承的物业公司，君瑞物业已梳理汇总成专属的3R服务体系瑞心、瑞悦、瑞享。

三蓬莱1号主要是建面约240-450万平方米江幕宽景住宅，并配置少量建面约140-190万平方米努梅罗夫。此前推出的占地面积约140-280万平方米大努梅罗夫，开盘销售金额达22亿，随后短短3个月揽金超40亿。

工程项目此次推出超90套342-343万平方米大努梅罗夫，楼面单价从4.29万元/万平方米到6.4万平方米，将为鹏瑞在东莞总计销售金额再添一笔重彩。

广东中原地产工程项目部总经理黄韬向看法新媒体表示，三蓬莱1号工程项目属于高端楼盘，这在广州和东莞都是具有一定的代表性。楼市复苏首先是高端楼盘先行，因为其客户对于信息获取比较早以及比较多，再加上放开限牌和经济政策利好，销售会有一波上升。

黄韬还表示，高端物业成交只是占市场的少数，因为是属于大面积和高端产品，更多的是展现目前房地产市场在回暖，但这并不能代表整个市场。

　　他指出，三蓬莱1号工程项目对广州客人吸引力并不大，现在广州买家很少投资三蓬莱高端创新聚集区的房地产，更多可能是东莞当地高端客户购买。

三蓬莱1号T2座后经适房的次日，东莞桂城推出预售工程项目中交白兰雅苑，核准销售面积8856万平方米，现售工程项目花曼沁园，核准销售面积1.26万平方米；南海区也有4个工程项目破冰，合计核准销售面积7.84万平方米。

　　数据来源：东莞市住房保障和房产信息中心

东莞市住房保障和房产信息中心披露，2022年6月，东莞新建商品房销售面积处于一个高位，下半年以来，新建商品住房销售面积维持在64-68万平方米区间，波动并不大。当中，10月东莞新房网签约5680套，套数环比微跌2.25%，同比却下跌17.7%。

　　截至10月末，东莞去化周期为16.3个月。一般来言，去化周期在12至18个月则代表供过于求。目前，新房、二手房库存居高不下，同时投资临广片区的广州客渐渐离场后，东莞楼市去化压力并不小。

最新数据显示，东莞市上周新房住宅网签13.99万平方米，环比增量11%，成交均价21006元/万平方米，环比微跌1%。

黄韬表示，最近成交数据有所上升，但并没有上升得很快，是因为现在购买力是来自于基层，主要是刚需和改善型住房，他们还需要一段时间购买力才会有所提高。