自从几个月前媒体掀开了它一直“ 裹而不露” 的“ 盖头” ，在现行房地产体制之外安然“ 潜行” 了十多年的小产权房公然暴露在纷杂的舆论面子，一下子就成为热炒的焦点。在所有这些舆论热炒中，有一种声音因“ 格外的刺耳” 而倍加使人关注。这就是在媒体中 “ 音量显得尤其高亢” 的“ 小产权房不合法” 之说。甚至有人断言：小产权房是破坏市场秩序、搅乱房地产秩序的“ 小偷” 。情况真的如这些人所说的那样吗？

小产权房真的不“违法”

我国宪法第八条中明文规定：“ 参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山” 。在宪法的第十条中也清楚的写着：“ 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 这是宪法中对农村的土地所有权和经营上的全部表述。人们可以清楚的看到，宪法上没有一个字，说小产权房类似的事物是违法的。

当然，宪法中也强调，农民须在“ 法律规定的范围内经营自留地、自留山” 。这里就留下了一个“ 尾巴” ，可以“ 规定” 农民经营的“ 法律” ，究竟是哪些法律。在现在的一些对小产权房的“ 炮轰” 中，有人就拿房地产法的有关条文进行“ 批判” 。实际上，这本身就是一种对法律无知的表现。因为我国的《城市房地产管理法》，其适用的范围，仅仅是在“ 城市规划区国有土地” 。农村的土地和农民的经营，不是它的 “ 司法范围” 。所以，房地产法的执法者——建设部，只能对买小产权房的购房人进行“ 风险提示” ，而拿不出“ 法律的大棒” 进行打压。这里，就只能用我国的《土地管理法》，进一步来对小产权房进行“ 合法不合法的” 辨析。

在我国，《土地管理法》的行政执法者为国土资源部。作为政府管理土地方面的“ 权威人士” ，他们对小产权房又是何说法呢？不久前，在国务院新闻办举行的有关国家土地督察制度的新闻发布会上，当国土资源部副总督察被问及小产权房时，也不敢断言小产权房违法，相反，在此问题上他特别强调“ 要依法行政” 。同时，他还“ 话里有话” 的突出说明：“ 建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。” 从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“ 违法” 问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。

这里，还有一个小产权房“ 合法化” 的“ 技巧问题” 。有人认为，买了小产权房，就是买了农民的土地。这其实是给自己套上了“ 不合法” 的绳索。根据宪法第十条：“ 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。” 实际上，不仅是小产权房，就是老百姓从开发商手里买下的“ 大产权房” ，也都没有土地的所有权。有的只是这块土地使用权的租赁。一般住宅规定为70年的使用期。如果我们用“ 大产权房” 的方法来进行“ 小产权房” 的运作，任何法律的问题就迎刃而解。连“ 灰色地带” 都将

“ 布满阳光” 。

也正因如此，国家的权威执法部门没有任何人敢断言，“ 小产权房违法” 。

倒是和高房价关联性最强、甚至本身就是房价垄断暴利的制造者和攫取者——开发商特殊利益集团和一些地方的政府官员，在小产权房上挥舞“ 不合法” 大棒最多。实际上，最该追究法律和行政责任的，就是这些利益集团。正是他们，使得市民的基本居住权（人的生存权最重要的方面之一）得不到保障，使宪法中“ 国家尊重和保障人权” 的公民的基本权利精神被实质上的剥夺。特别是，开发商把城镇居民的土地使用权当作其暴富的工具，进行垄断和高价倒卖，严重违背了宪法所强调的“ 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地的基本法则” 。

小产权房的利益博弈：五大关联者“三赢两输”

为什么开发商利益集团对小产权房“ 恨之入骨” ，而普通百姓对此却视为住房保障上的“ 救命稻草” ，关键就在于小产权房对各自的利益影响有着根本的不同。

在小产权房问题上，实际存在五大利益关联者。他们是农民、市民、政府和开发商、部门及官员利益。如果小产权房名正言顺的合法了，那么农民、市民和政府是最大的赢家，而开发商和部门及官员利益，则将成为最大的输家。

首先，对农民来说，作为集体土地主人，小产权房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“ 打贫济富” 的不合理分配。小产权房，还使中国面临的最大的问题——新农村发展，有了新的经济增长点。过去，农民集体土地上经营，一般搞的村办企业或者联营企业都是工业产品。不仅市场的风险极大，成功率不高，而且还给农村带来了很多的污染问题。而农民如果像办工业一样，把小产权房作为住宅出租产业租给市民，不仅基本上没有市场的风险，而且也不会有什么工业污染。此外，小产权房的规模化发展，还使农民在家门口 第五， 部门利益和官员利益将由于小产权就可以实现“ 城市化” 。所以，小产权房对农民 房的出现而大打折扣。其实，政府的很多收费，来说好处可谓是“ 一箭三雕” 。实际上，如果农 是按照比例来收取的。房价越高，部门的收入越民今天不拿这些土地经营住房租赁业——搞小产 多，官员的个人收益就越丰。小产权房的出现，权房，明天这些地就可能办工厂，或者是被开发 无疑打破了高房价下这些部门和官员利益的“ 潜商攫取。所以，搞小产权房也是农民保护自身价 规则” 。 所以，某些特权官员也是小产权房方面值、享受土地收益的一个最佳的办法。 的“ 利益输家” 。

第二，对市民来说，小产权房使他们多了一个可以买到相对低价房的选择，可以解决一部分 住房政策的选择，究竟应该选择和执

人买不起房的问题。小产权房“ 合理合法” 的推 行什么样的“标准” 广后，房价体系将会出现“ 木桶效应” 。市场上的商品房必将把价格向小产权房看齐。这样，过 比较一项政策的正确与否，衡量的标准，关去买不起房的部分老百姓就可以实现自己的买房 键是看它对普通百姓是否有利，和它所“ 破坏” 愿望。因此小产权房的大力发展，不仅使房价大 的“ 秩序” 相比，究竟哪一个“ 更有利于最广幅下降，更重要的是重新启动普通百姓住房的正 大人民的根本利益” 。按照温家宝总理的话，常消费。 就是“ 要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作第三，最大的得益者还应是政府。可以说， 为衡量政绩的根本标准” 。落实到小产权房上，小产权房帮了政府大忙，做了它多年没做成、没 就是要看在我们的政策比较和选择中，究竟是站做好的“ 老大难” 事。一是建设新农村有了新的 在谁的立场，为谁服务和牟利，同时又漠视谁的经济增长点： 住房租赁产业回报稳定，农民收入 基本权利。究竟是让老百姓“ 买得起房、住得好提高有保障；二是解决了城市住房供求的矛盾， 房” 重要，还是维持一个已经被公认为“ 新三座同时也为城市化发展开出了一条新路。小产权房 大山” 的高房价的暴利垄断的房地产市场更为重的出现， 整体上是一种对土地的节约和集约。农 要。这是在住房政治上执政导向的一个基本的大民很多建设小产权房的土地，基本上不是需要保 是大非的问题。

护的耕地，而是已有的经营性土地或已有的宅基 胡锦涛主席在最近的中央党校的讲话中再一地。过去，就是不盖小产权房，这些土地的效能 次强调：“ 党的一切奋斗和工作都是为了造福人也是很低的。或者是生产风险很大的工业产品， 民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人或者是每家每户一亩地一户，土地被浪费很严 民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和重。现在农民把自己的宅基地节省出来，过去只 落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发能一亩地一户的，现在因为盖了高楼，集约而节 展成果由人” 。用这样的思维来分析当前的中国约的使用了土地，容积率提高了。使土地供不应 房地产市场和住房政策导向是否正确，是非就再求的现状得到一定缓解。而农民在搞小产权房租赁同时，自己也城市化了！ 政府在住房政策上的“ 第一要务” ，应该是第四，小产权房最大的“ 受害者” 是开发 使人民买得起、住得好房。一个“ 执政为民” 的商。农民抢了他们的蛋糕，合法化后他们的开发 政府部门，对任何一次民间“ 新的创举” ，都应利益将直接受到影响。一个是“ 低价房” 效应， 该从正面进行深深的反思和问责，多从普通大众这将直接会在政府住房政策上造成冲击。小产权 的角度多想想“ 为什么” ，多从执政党的党纲和房提供了一个改变不同利益集团博弈的示范标 行动纲领等方面想想“ 怎样才能使人民满意” 。本，那种靠攫取市民土地使用权而暴富的城市住 而不是为了维护开发商利益集团的特殊利益，为房的开发商模式，将面临被改写的可能，自建 了部门和官员自身的利益，为了掩盖行政的重大房、合作建房、政府建房会风起云涌。在郑州， 失责，而拼命扼杀一切“ 创新” 和“ 变通” ，就已经出现了政府的住宅建设公司。 另外，由 把老百姓的一切“ 自救措施” 都视为“ 洪水猛于城市土地已经差不多都被开发，开发商“ 暴富 兽” ，想方设法“ 赶尽杀绝” 。到最后，被人民的可持续性增长点” 已经转到近郊农村，小产权 抛弃的，只能是那些“ 总是以人民利益为敌” 的房的合法化，就是宣告断了开发商今后的“ 财 路” 。