2020年已经年过一半，上半年的楼市可谓大起大落。楼市先是因为疫情跌到谷底，再到二季度的逐渐复苏，经历一个V字反弹。

在复苏期间，又有深圳、东莞等几个城市走出大涨的火热行情，让楼市在疫情之下，显现出一缕房价暴涨的曙光。

然而，疫情影响还在，经济压力还在，楼市反弹还会继续吗？接下来的楼市会有怎样的变化？下半年的投资机会在哪？

01

在谈论下半年的楼市走势，先了解一下现在的楼市状况。

2月，楼市一度跌到谷底，但复苏得很快，到6月，楼市已经恢复正常水平。可以说，疫情带来的直接负面影响已经基本消除。

上半年的市场预期本是一片惨淡，但实际表现却好得多。

上半年，百强房企销售额均值512亿，即使在疫情的影响下，甚至整个2月乃至3月售楼部关门，大家不愿意外出买房的情况下，同比销售额只下降了1.45%。其中销售额破千亿元的房企更是有13家，比去年同期还多了1家。

这似乎真的说明一件事：房子是必需品。不管你经济好还是差，该买房的都得买房。

为了扶持房地产，上半年一二线城市大量放出优质地块，像上海徐汇的300亿总价地王，广州9年不供地的越秀推出的单价地王。

房企同样也拿地热情高涨，造成了土地市场量微跌，价飙升。

中国指数研究院发布的数据显示，上半年全国300城市住宅用地成交4.3亿平方米，同比仅下降5.4%。住宅用地成交楼面均价5154元/平方米，同比上涨16.5%。其中，二季度宅地成交楼面均价为5367元/平方米，为2012年来的季度最高值。

2012-2020年二季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率

背景介绍完，那么问题来了，后市将如何走？

02

触底后就是反弹，复苏后的楼市，还会继续上涨！

面粉贵了，面包就贵，下半年的房价将出现新一轮上涨行情！

经济复苏，必须靠房地产刺激，楼市一定会涨起来！

以上，我都不认同。

为什么？

的确，上半年因为疫情原因，金融宽松，货币放水，还有众多刺激政策，虽然没有让资金直接流入楼市，但宽松的资金环境下，怎么都避免不了会促进购房者买房意愿。

但楼市政策从未真正放松。

上半年全国发布楼市政策304次，同比去年足足上涨21％，创下了半年调控次数的历史纪新高。

当然，这谈不上调控紧。实际上，这半年300次的调控，是力度最松的调控。

这300次调控都是什么？是房地产扶持，是人才引进，是购房补贴，绝大部分都是救市政策。

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只看调控内容，这半年调控松多于紧，重扶持而轻压制。但如果结合经济背景来看呢？

哪怕在上半年经济压力最大的时候，都没有强有力的楼市刺激政策出现。上半年对楼市有扶持，但力度不大。真正给力的刺激政策，都露不了脸两天就要被打回去。

只要涉及到限购、首付等方面的需求端的直接刺激政策，几乎无一例外都被撤回，一次次上演“一日游”大戏，生怕楼市上火。

我还记得，那段时间可是房产新媒体更文的梁金时间，天天都重磅，周周有震惊，打开新闻网站就有题材，哪像现在，半个月都等不来一个热点。

在上半年压力最大的时候，都不肯真正放松调控，何况现在经济转好，楼市已经恢复。

而且从次数来看，这半年300次的调控，也是史上最为频繁的调控。说明什么？说明国家要牢牢把控楼市，楼市要中正平稳。

再结合趋势来看。1-4月房地产调控达恐怖的238次，月均60次。然而，到5月只剩下35次，6月仅31次。随着市场的稳定，调控在减少。

同时，随着楼市的恢复，上半年的宽松刺激政策，也出现了收紧趋势。

近期，杭州、东莞、宁波楼市火热，立马就有调控出台：杭州限购限售限摇；东莞限价，同时打击捂盘惜售和炒房；宁波扩大限购范围。

从调控力度上来说，杭州限售，限得的是人才购房，限购限的是无房家庭的摇号门槛，东莞调控更是指向市场乱象，只有宁波扩大了限购范围，可能对抑制房价有一定的效果。

虽然力度不大，意不在打压房价，但将态度表露无疑：楼市要稳，房价不能过快上涨。

同时，也能看出调控的升级，不仅是对房价涨跌的调控，还有对楼市秩序的调控，让楼市走向公正合理。

杭州、东莞、宁波的调控，对于抑制房价的效果有限，其目的更多是梳理市场，建立健康的市场秩序。与其说是调控，倒不如说是整治。

如今的楼市调控，重点不是为了降房价，让人人都买得起房，而是为了让买房的人不被坑，让能买的人买得到房子、买得到喜欢的房子。

这才是房住不炒的意义，让市场更公平，而不是天下大同，住房平均。

天天喊着降房价的，别妄想抄底楼市了，也请别再曲解房住不炒了。

03

那房价还能涨吗？

说到底，房价的涨跌，还得看购买力。

上半年的楼市中，有两大动作释放了购买力。

第一，是户籍制度改革的深化。

4月国务院的文件，明确提到“深化户籍制度改革”，而各地也在纷纷出台人才引进政策。像苏州，本科可落户；山东放开高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。

《关于进一步深化户籍制度改革的意见》：

“探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”；

“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”；

“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策”；

为了吸引人才，很多还直接用钱来砸，杭州对A类顶尖人才最高给到800万元购房补贴。

有人就有购买力，尤其是人才，就是高端购买力。

第二，金融环境的宽松。

上半年以来，三度降准、两度下调LPR，而在两会上，也提出“稳健的货币政策要更加灵活适度”、“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。

实际的房贷利率上，6月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4个基点；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3个基点，连续6个月走低，创2018年以来新低。

可以预见，今年货币政策仍将宽松，下半年LPR还会下调，房贷利率趋势下降，刺激市场购房需求，又是一个释放购买力的好消息。

然而，我认为这些释放的有效购买力有限。

说一千道一万，人才也好，金融环境也好，其根本逻辑都是其带来的资金流。说白了，就是有没有钱流入。

在疫情影响下，居民收入受影响，而水不涨船就不高，市面上没钱，房价就不具备全面上涨的基础。

5月，非银行业金融机构存款减少6736亿元，非银行业金融机构是什么？就是保险公司、证券公司、基金公司、信托公司等各种理财公司。他们的存款在减少，也就说大家都在减少理财了。

下半年，即使经济有所好转，但居民收入的恢复却没有那么快，工作还是不好找，今年的毕业生成为最烂大街的一届。没收入，怎么敢乱买房。

所以，随着疫情影响减弱，下半年楼市成交规模会弥补回来，但市面上没有充足的资金，在下半年度，房价缺乏足够的上涨动力。

甚至随着压抑住的购房需求释放完，买房情绪回归理性，大量低价值城市的卖房压力会重新出现，倒逼房企让价促销，这倒是刚需进场的机会。

04

那么，下半年是不是就没有投资机会呢？

不是。

大部分城市都只是复苏，恢复常态，但在富人的资金保值需求下，资金涌向优质资产，会让少数城市躁动起来。

正如李老师在疫情刚开始时的预测一样：最迟年中，最快第二季度，重点一二线城市迎来楼市旺季。

最近，已经有多个重点城市的二手房成交重回巅峰。

深圳6月二手房成交量达10594套，创4年以来的新高；

上海5月二手成交2.85万套，创2016年10月份以来新高；

杭州5月成交10489套，创近两年最高，4-6月连续三个月成交破万；

南京上半年二手房成交51029套，同比上涨37.6%；

但这种躁动，很多都是局部的，也是阶段性的。

对于真正的投资者而言，不建议追着这种短期躁动去投资，还是要围绕长期价值去选择投资标的，否则被短期炒作遮蔽了双眼，反而丢了真正的长期价值。

但对于本来就打算要在当地进场的朋友来说，很有必要认清哪些城市将会躁动起来。这样才能在楼市躁动前进场，节省进场成本，从而提高投资收益。

像成都、武汉、西安、苏州、宁波这些城市，或者有政策利好，后者市场已经启动新一轮上涨，选到核心价值板块，已经可以入手了。

还有一个特殊的地方——深莞惠都市圈。上半年这一轮，深圳涨完，东莞涨。现在东莞涨完，惠州也必然会涨。下半年惠阳和大亚湾的上涨会超乎想象，但还是那句话，投资不是冲着短期暴涨而去，只不过是惠阳和大亚湾本来就有价值，现在恰好是适合的入手时机罢了。

从价值投资出发，我们更多应该是追寻城市发展大势去投资。

现在的城市发展，就一个关键词，新型城镇化。不管是大城市化，还是都市圈，还是城市群，城镇化的根本都是人口的流动。

而人口吸引力最突出的，就是东部城市群核心城市，以及中西部的中心城市。

东部，三大城市群是绝对的核心，中部的武汉、郑州、长沙，西部的成都、重庆、西安，勉强加上昆明，也就差不多了。

所以，大家别再问呼和浩特能不能买，太原能不能买……这些城市，哪怕是省会，也真的不适合投资啊。

相反，对于站在城市金字塔顶层的四大一线，只要不买到偏远地区，随便买都不会错。有钱能不能解决人生的烦恼不知道，但真的能解决投资的烦劳，眯着眼睛买一线都不会错。

上半年，深圳东莞独领风骚，无数人错过机会。

下半年，新一轮涨跌分化大戏即将出现，此刻已经迎来入场时机了。

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