土拍不仅是房地产市场的晴雨表，也影响着楼市的预期和走向，2020年深圳开年即拍地，这是非常罕见的，因为相较往年，深圳住宅用地出让的时间节点一般都在年中或年后，这说明深圳的供地节奏已经发生了变化。

同时，深圳近几年的土地供应，无论是数量面积还是出让条件，都在发生变化，而2019年是一个转折点，2020年开年的土拍，将深度影响楼市走向。

今年2月11日，深圳即将出让的3宗宅地都是用于建设人才房，1宗商住用地的住宅部分，要用于建设公共租赁住房。

出让条件均采用“双限双竞”的办法，即：限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

详细信息如下：

1、A122-0364宗地：位于宝安西乡铁岗，土地面积34573.75平方米，起始价146000万，项目建成后，人才住房销售均价不高于42900元/平方米，最高销售单价不高于45000元/平方米。

2、A822-0408宗地：位于龙华民治油松，土地面积29619.01平方米，起始价124000万，项目建成后，人才住房销售均价不高于39600元/平方米，最高销售单价不高于41600元/平方米。

3、J312-0044宗地：位于盐田后方陆域西南地区，土地面积2795.29平方米，起始价8900万；项目建成后，人才住房销售均价不高于31700元/平方米，最高销售单价不高于33300元/平方米。

4、A426-0451宗地：位于宝安燕罗街道，土地面积21402.95平方米，挂牌起始价24000万。

这四宗地，1、2地块的位置可以说非常不错，3地块位于盐田热度不高，4地块建设为公共租赁住房，产权归政府所有，不在我们讨论的范围内，我们重点说一下1、2地块。

宝安地块

地块1（A122-0364宗地）位于宝安西乡铁岗，距离在建的地铁12号线臣田站约1公里，在地块的东侧是尖岗山豪宅区，中海九号公馆二期均价9.3万，招商华侨城曦城六期均价8.0万，而预计2020年入市的泰禾深圳院子，很可能会刷新片区的房价。

在地块1的西南侧是一片比较成熟的居住区，沿地铁12号线两侧，是一些在宝安比较热门的二手房项目，均价在5-7万之间。如中熙香缤山均价7.0万，君成雍和园均价6.9万，中粮澜山均价6.4万。

2019年深圳西部大热，在前海扩容和豪宅税新政的催化下，宝安区许多二手房业主抱团涨价。西乡靠近宝中，具有得天独厚的区位优势，地块1东临依山傍水的尖岗山富人区，南近宝中，北接空港新城，周边房价在7万左右，而地块1上建设的人才住房，均价仅4.29万。

龙华地块

地块2（A822-0408宗），位于龙华民治油松，区位相比于宝安地块稍弱一些，但也非常不错。

油松片区，在过去属于龙华和坂田的交界处，在城市发展过程中，板块交界处在规划方面一般不会受到重视，这也导致了油松片区城市面貌简陋，自建民房和工业厂房集中的局面。

未来的油松片区规划为龙华新中心，定位是现代商贸片区，与“北站商务区+红山文化商业区”并驾齐驱成为龙华双核。目前片区旧改涵盖了中洲、海岸、德业基、鸿荣源四大购物中心超110万㎡集中商业，周边正在运营商业有龙华壹方城、九方购物中心、山姆会员店等。

油松片区内可以参考的商品房项目只有19年年底开盘的龙湖春江天玺，住宅均价6.3万，开盘去化7成，而2月11号挂牌出让的龙华地块，人才房销售均价仅3.96万元。

不禁感叹，深圳的人才也太幸福了吧，深圳为了留住人才也是下了血本。

深圳的土拍正在发生变化，主要体现在两个方面：

1、供地节奏加快；2、进入“双限双竟”时代。

深圳的住宅用地长期稀缺，从2013到2016年，四年时间里深圳仅成功出让12宗居住用地；

接下来的两年中，2017-2018年，深圳供地节奏稍微加快，但也才成功出让11宗居住用地；

而到了2019年，深圳的土地供应真正进入快车道，仅一年时间就成功出让11宗居住用地。

6月24日深圳集中供应五宗宅地，吸引了80多家房企参战，光保证金就1100亿，被业内誉为“史诗级土拍”。

长期面临土地窘境的深圳，为什么突然在2019年变“大方”了？

这应该与深圳立下的flag有关。去年10月，深圳市政府召开有关公共住房专题会议，会议中关于“人才房+安居房+公租房”强调了几个重点：

1．价低：原关内地区罗湖、福田、南山、盐田的人才房、安居房最高售价低于5万元/平方米，原关外地区龙华、龙岗、宝安、坪山、光明的人才房、安居房售价普遍处于2-3万元/平方米，也就是说，人才房和安居房普遍为周边地区市场房价的5-6成；

2．量多：2020年底全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标，深圳住建部门有关数据显示，截至目前，深圳已建设筹集公共住房31万套，预计到“十三五”期末，深圳建设筹集的公住房将达到42万套，超额完成“十三五”规划目标；

3．可持续：到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

看到了吗，到2020年底要完成40万套公共住房目标，这与深圳加快土地供应、2020开年即土拍，建人才房，有着密不可分的关系。

另一个值得关注的问题是，从2019年下半年开始，深圳所有出让的住宅地块，均采用”双限双竞“拍卖，均对入市住宅价格进行了限定。

受到广泛关注的是龙华A816-0068宗地，限定普通商品住房入市最高均价为71400/㎡；前海T204-0142宗地，限制普通商品住房入市最高均价99000/㎡；光明地块最高均价47250。

“双限双竟”的本质是一种价格管制，2019年深圳为了完成共有住房的任务，开始大量供应土地，但在寸土寸金的深圳，土地的大量供应必然会产生新的地王，进而炒高房价，这是深圳最不愿意看到的局面。

限制商品住房的入市价格，虽然可以最大限度的稳定市场价格，但深圳无法限制二手房价格，预计未来深圳新房的倒挂现象会越来越严重，深圳人“抢房”或成为一种常态。

深圳土拍的变化，会对楼市产生哪些深远的影响？

1、为了留住人才，完成公有住房目标，深圳在加快土地供应的同时，也会增大人才房、安居房的比例，商品房占比会缩水。

2、虽然深圳的土地供应在加快，但很大一部分比例是人才房和安居房，对商品房市场不会造成利空。

3、人才房实行产权限制及封闭流转制度【注1】，投资属性不高，虽然价格诱人，但多为90㎡以下户型，无法满足改善型置业者的需求。