1、新房价格指导：2021年5月，官方就有规定：无论是预售、分期开发、预售转现售的新房，备案价都不能超过上一年度至今同一地段、同类型新房的网签价格。

2、固定装修费：防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。

3、新房限价：2021年8月，深圳第二批供应的22宗地重新上架，其中地块的商品房毛坯限价降低了3-9.2%。

好了，话不多说，先来看看2022年深圳还有哪些新盘即将上场！

01.

南山27个新盘入市

润玺2期新品、开云府等

2021年南山发出了21张预售证（含前海），有12个住宅项目拿证入市。跟上半年南山开盘一个清一个的去化表现相比，下半年似乎没那么热了。

不过在市场回归冷静的背景下，去化6成及以上已经是不错的成绩。

2022年南山要重点发力了，预计有27个新盘（含前海）遍布南山的各个片区，加上2021年集中拍地4宗新地供应。

不过南山是深圳的房价高地，因此南山的楼盘都是豪宅配置，更适合改善型购房者。

润玺二期：在去年12月已开盘，虽然没有延续往期的风光“日光盘”，但也所剩无几了，毕竟区域、交通等优势在那里，其4栋项目还没开卖，主推是120㎡户型，预计入市也是抢手对象了。

开云府：位于南山区招商街道，目前样板间均已开放，需要注意的是，参观样板间需提前验资300万。

本次项目共推出418套3~4房精装住宅，吹风价参考半山臻境10.14万/平，项目拥有自身配建的购物中心，建面约4.6万㎡，但就目前来说，项目周边缺少大型商场。

汉园茗院：位于南山西丽片区，紧挨着京基御景峰，距离5号线长岭陂站仅200米，目前大部分楼栋建设已经出地面20层以上了。

项目自带4600多㎡商业，以及项目隔壁京基御景峰4万㎡的临街商业，周边还有塘朗城以及宝能城的商业配套，日常生活配套可以满足。教育上，项目自带9班幼儿园，一墙之隔还有一所24班的九年一贯制学校。

02.

福田15个新盘入市

海德园A区、湾尚庭玺家园等

众所周知，福田配套完善、名校居多，就业机会也多，但总体房价相对比较高，更适合改善型家庭。

2021年福田推盘速度虽然缓慢，新盘两极分化明显，海德园B区、深业中城、中洲滨海华府等盘在开盘当天就已经售罄，而富通上舍、加福等接连出现去化率低、降价出售等现象还是非常耐人寻味的。

2022年福田预计入市新盘有15个，其中海德园A区、湾尚庭玺家园、佳兆业航运红树湾等是待入市名单的“老客户”了，关注度都相对较高。

海德园B区已于去年11月开盘，备案均价12.6万/㎡，毛坯交付。海德园B区共504批入围，最低入围62.2分，当天售罄。

海德园A区：与B区之间相隔一条安托山三路，交通和教育配套都相对醇熟，深受购房者青睐。

中洲滨海华府二期：位于福田中心区，距离9号线下沙站800米左右。一期最早228套住宅已于2020年交房，剩下少量住宅以现楼形式出售，并在2020年11月已经开盘。

二期有426套约89-166㎡住宅有望在今年入市。目前区域内有红岭实验学校下沙小学、红岭实验学校下沙中学，具体学区划分需以教育局公布为准。

湾尚庭玺家园：前身为承翰水围村旧改项目，位于福强路与金田路交界处西北角。项目距离地铁4/10号线福田口岸站D2出口约450米，距离7号线地铁站福民站700米。

紧挨着项目的是荔园外国语小学（水围校区），其前身为水围小学，被荔外吸纳后，未来教学质量或许能够得到提升。

03.

宝安28个，宝中、西乡为主

捂盘四兄弟入市遥遥无期

宝安及光明一直以来都是购房者买房侧重之地，宝安在去年已经有许多新盘入市，其中有8个新盘日光，那2022年宝安还有哪些新盘呢？

据统计，2022年宝安潜在入市的新盘有28个，宝安中心区和西乡占比最高，妥妥的大福利呀！

值得注意的是，2021年深圳三次集中供地中宝安就有6宗新地供应，今年宝安将迎来大爆发？

首先我们可以看到宝中“捂盘”四剑客（泰华梧桐林居、泰华梧桐聚落、盛意家园、都市茗荟花园二期），依旧在待入市新盘名单中。

这四个项目都位于宝安核心区域，居住环境好，商业、交通、学校等配套齐全，可谓万众瞩目。

不过目前都市茗荟花园二期和盛意家园，都已经接近现房状态，却依然没有入市迹象。

领航城五期：目前也是准现楼了，碍于机场限高等因素，周边依然是低矮的工厂和小产权居多，整体面貌有待改善。主力户型为建筑面积约131-179㎡四房带装修大户型，项目最近的地铁是1号线固戍站约1.3公里。

御品栾山花园：位于宝安区西乡街道，属于地铁12号线桃源站(在建)地铁口物业，小区中心有约6000㎡的中央花园，配建各类休闲活动设施，不过楼间距稍微密了点，低楼层住户的采光、通风、视野可能会受到影响。

佳兆业凤鸣水岸：位于宝安区尖岗山，在万科都会四季旁边，此地块为2021年5月深圳第一批集中供地的所拍地块，开发商于6月动工建设，短短半年的时间，足见项目的运转速度之快，也让人感叹何为“深圳速度”。

项目商品房毛坯限价8.3万/平，主力户型建面约75-120㎡3-4房。项目占地面积不大，体量较小。

新世界松风明月：位于宝安区松岗街道，项目共分两期开发，涵盖精品住宅、商务公寓、集中商业和社区商业及配套。

上期5万/㎡开盘售罄，目前营销中心和样板房均已开放，本次将推出将推89-126㎡住宅。据销售透露，项目预计二期价格跟一期相差不大。

04.

光明8个新盘待入市

热盘“神仙打架”模式

2021年光明供应了12个住宅项目共7828套住宅房源。虽然光明热仍有持续，不过项目间分化严重，在这12个项目中有4盘开盘即售完，但目前仍有8盘在售。

那2022年光明还有哪些新盘即将入市呢？

据统计，光明今年潜在入市的新盘有8个，其中不乏金地峰境瑞府3-4期、宏发万悦山璟庭、绿地新都会二期等之前热度很高的项目。

加上2021年深圳三次集中供地光明以9宗新地供应位于全市榜首，预计今年入市的新盘也将不少。

星河天地五期、宏发万悦山璟庭、金地峰境三期:是购房者比较熟悉的光明热盘，这三个项目在2021年推盘都实现了“日光”.

绿地新都会二期：就在星河天地旁边，这几个楼盘都处于光明较为核心的居住地段，拥有交通、配套的双重优势，预计入市又是打新哄抢对象。

深业云筑：旧改项目，位于光明区公明街道，距离13号线北延公明南站（在建）步行约450米，1公里可到光明大仟里及公明天虹，往东环大道800米可到大东明城市广场。

项目自身配建有12班幼儿园，周边有教科院实验小学、秋硕小学、光明二中、公明中学、光明高级中学等学校。

05.

龙华13个待入市新盘

供应萎缩、卓越、万科等

龙华近两年新房供应萎缩，市场热度有所下降。但随着6号线、10号线、4号线延长线的开通，以及片区教育等配套的不断完善，板块仍具备较高的潜力。

龙华今年有13个潜在入市新盘。

其中，地铁4号线上塘站附近的卓越柏奕府将推538套108-125㎡住宅，妥妥的刚改优选，目前项目已获批预售证，1月6号进行线上选房。

同样是地铁4号线沿线长湖站附近的万科启城家园同样是刚需福利，一期均价约5.7万/㎡，项目自带约7.98万平的商业配套，周边有观澜第二小学、观澜第二中学等学校，目前展示中心已经开放，购房者可去参观鉴赏。

富基云珑府是旧改项目，目前信息不多，民治、龙胜两盘都近地铁。

06.

龙岗27盘、坪山6盘

盐田5盘、大鹏3盘

往年供应量最多的龙岗，2021年新推的住宅项目并不是很多，大多还是在消化往年产品，如坂田的联发天境雅居，以及保利勤诚达誉都等。

2022年龙岗预计有27盘推出，再加上2021年集中拍地7宗新地供应，妥妥的刚需大户。

曾经与荷棠里组成坂田双子的信义君御山居拖到换CP，与佳兆业云望府组新坂田双子才终于有了入市消息！

项目已经开放了样板间，可预约参观。佳兆业云望府将推售345套住宅，户型建面为95-120㎡。

除了坂田双子，龙岗其他各区域也都有新盘将入市，龙岗中心城的信城缙悦花园、和昌拾里华府和颐峰名庭和布吉片区的招商臻城花园都有可能在2022年上半年入市。

坪山作为刚需盘的主要供应区之一，2021年有两个日光盘：佳华领悦广场和万樾府三期。

今年的坪山出货量没有很多，预计有6盘，对于坪山盘的选择，可以优先考虑近地铁，配套成熟的盘。

地铁14号线和地铁16号线将于今年开通，届时不仅为坪山楼市带来了热度，也拉进了与市区的距离。

2022年盐田将有5盘推出，大鹏预计有3个住宅盘，不过就目前的交通状况而言，就只能靠价格取胜了。

目前，盐田新房市场主要以刚需盘为主，尤其是沙头角和盐田港片区。大梅沙的心海天誉府，将推出83-128㎡3-4房住宅。