01.

深圳楼市迎来刚需盘内卷时代

买房人要怎么选？

2022年，深圳楼市刚需盘一下多了起来，整个市场从体量到品质都刮起了一阵内卷风。

从体量上来看：

根据深圳住建局官网显示，上周新房市场供应速度加快，共有7个项目取得预售许可，其中住宅近3000套，周度供应量为今年新高。

这其中除了福田项目之外，其他都是总价500万左右的刚需上车盘。

但据今年上半年住宅成交情况来看，当天认购率却不足四成。

买房的人少了，房源却多了。抢客大战一触即发，内卷严重。

▲深圳房地产信息平台

从品质上来讲：

疫情的到来、房企的暴雷、楼盘延期交付等，改变了人们对楼市的态度，创造了新的买房需求。

置业者更加谨慎，对于购买房产的要求也越来越苛刻，品质对买房人而言越来越重要了。

而客户居住需求的变化，是房地产公司产品研发的主导力量。想要卖的好，品质上的内卷则不言而喻。

从深圳5月新房成交就可以看出，虽然与往年同期相比，今年是近7年以来新房成交量最低的一次，但像从设计到用材方面都花了心思的润峯云上府、招商仕林臻邸还是很受青睐。

▲咚咚找房

在此背景下，对于购房者而言是一个机会也是一个挑战。市场上品质好房多了以后，更考验购房者的智慧抉择，需要买房人擦亮眼睛。

买房无非考虑三点：一、居住舒适度；二、房屋的配套齐全；三、区位优势，交通便利。但目前能三点都匹配上的房子价格也会高很多。

这时作为刚需，就要关注到两点：一、规划前景利好，有升值潜力的区域。在价格还算友好，价值全面兑现前抢先入驻。二、房屋周边未来规划配套齐全，尽可能做到交通便利，满足日常出行。

02.

“西有南山，东有坪山”并不是说说而已

结合以上两点，纵观整个深圳，坪山目前新房均价为4万左右，相比深圳其他区，对于刚需而言是一个最佳的选择。

首先是区域升值潜力：

有人说深圳十年一城，起先是罗湖再是福田而后是南山，只有抓住重点，才能乘风破浪。

而就近日深圳重磅推出国土空间“十四五”规划而言，坪山被提到了13次，超过福田、南山、宝安，可见坪山俨然已成为了继南山后的下一座城池。

自2016年独立成区后，坪山就被市委市政府定位为深圳东部中心城区、深圳国家高新区核心园区、深圳未来产业示范区。

近几年，在深圳的科创圈也形成一个共识：西有南山，东有坪山。

根据深圳国家高新区扩区方案来看，坪山规划了51.6平方公里，相当于南山高新区的6倍，可见坪山是深圳未来产业发展的重要支撑。

▲深圳国家高新区扩区方案

现如今，智能网联汽车、生物医药健康、新一代电子信息等三大千亿级先进制造业园区集中落户坪山。

其中，智能网联汽车汇集了比亚迪汽车、开沃新能源、新宙邦等；生物医药健康聚集了国药致君、理邦仪器等；新一代电子信息也有中芯国际、荣耀机器、昂纳信息等一批创新能力强劲的行业龙头。

仅一条锦绣路，就汇聚了近200家生物医药类公司，上市企业就有11家。

如此以来，坪山园区形成了3+X产业集群，以“智能车、创新药、中国芯”3大特色产业为代表，5G、物联网等未来产业为“X”，聚集的企业产值突破千亿。

2021年，坪山区战略性新兴产业增加值达390.3亿元，增长6.9%，占地区生产总值比重达42.9%。根据深圳第一季度发布GDP排名来看，坪山增速9.6%，排名第一，发展势头迅猛，区域升值潜力看得见。

▲前瞻经济学人

据悉，坪山已有370家国家高新技术企业、超2000家前沿科技企业。

根据规划，到2030年，这里将进驻3000家国家高新技术企业，总产值达到8千亿—1万亿元。

由此可见，被盖过章的坪山羽翼也日渐丰盈，产业丝毫不逊色于南山科技园。

其次交通方面：

坪山今年迎来了交通大爆发，地铁实现由0-2的蜕变。

按照深圳坪山发布的消息，深圳地铁14号线和16号线都有望在2022年开通。

此次坪山交通的升级，如同打通了坪山的任督二脉，将获得突飞猛进的成长。

▲14、16号线规划图

从地图上来看，16号线串联起了龙岗和坪山两区，是东部组团内部的轨道线路，使得龙岗中心城与坪山区之间的快速联通，助力深圳东部的经济发展。

而作为深圳第二条快线，轨道交通14号线则成为了许多人重点关注的对象。

14号线作为深圳重大民生工程之一，串联福田中心区、布吉、龙岗大运、坪山中心等区域，覆盖东部地区南北向交通需求廊道，是联系中心区与东部组团的骨干线路。

通车后，坪山市民可乘地铁直达中心城区，到罗湖仅约30分钟，去福田约40分钟。且这条线路将与多条线路换乘，可便捷通往深圳各地。

从楼市历史上来看，每一条地铁的建设开通给片区带来的价值是不可限量的。

就好比深圳第一条快线11号线开通后，位于宝安站的第5大道高发先花园一期，从3.9万/平涨到8万/平，涨幅高达105%。作为深圳第二条快线14号线的开通届时可能也会复制11号线的行情。

且根据家在深圳的网友爆料称，11号线的延长线将在岗厦北与14号线换乘。以后关内福田、南山、前海的强大购买力将沿着这条地铁线路不断往外延伸，这对于坪山的楼市而言则是前景可期。

▲家在深圳

这么看来东有坪山真的不是说说而已。值得一提的是，南山现在10万+，坪山4万左右的价格可以算的上是妥妥的低价买入了。

03.

45万㎡建面生态大城——深业山水东城

沿着规划交通来选，坪山段最先吃到红利的当然是首站锦龙站。

摊开地图，我认为临近锦龙站的深业山水东城则是刚需的最佳选择。

这是一个集居住、商业、学校、文体娱乐于一体的约45万平大型综合体社区。能满足刚需的同时，未来周边的配套也非常齐全。

▲项目效果图（实际已交付为准）

交通方面：

项目位于锦龙大道和振碧路交汇处，南临南坪快速，50分钟到南山；西靠坪盐通道，20分钟达盐田；14号线在侧，4站直抵大运站，12站直达岗厦北站。深大城际、深汕高铁开通后，则实现40分钟到机场，20分钟到西丽，实现“1小时生活圈”。

未来还规划了有19号线、23号线以及31号线。其中根据财政部招标公示显示：19号线为串联碧湖片区、坪山中心区及坪山高新区的线路，且沿线规划有医科院、高中园、坪山人民医院等重大公共设施，以及重点产业项目与城市更新项目。

▲项目区位图

教育方面：

作为深圳家长最关注的教育问题，在这里也能让你毫无后顾之忧。

项目自带21班幼儿园，紧挨锦龙小学36班制，根据2021年大学区划分，小学划分有4所；中学划分有2所。（具体学区划分以教育局公布为准）

▲幼儿园效果图（实际已交付为准）

距离项目约500米还有深圳实验学校高中园，今年9月就将投入使用，是深圳市规划建设的四大高中城之一，总投资20多亿元，占地面积约20.2万平，内设4所公办高中，可提供162个班级共计8100个公办高中学位。

投入使用后，不仅将极大提升区域教学环境，更有助于缓解坪山区乃至深圳市公办普通高中学位供需紧张的矛盾。

据悉，该高中园由深圳实验学校承办，目前已经基本完成第一批教师招聘工作，从全国各地引进了一批名师、正高级教师、特级教师、全国优秀教师，包括省级名师、市级名师，办学理念和品质有保障。

▲高中园效果图

医疗方面：

距离项目200米处正是坪山三级甲等综合医院，预计2024年投入使用，规划总床位2000张。

项目建成后将打造成“深圳东部国际化医疗中心”，对推进坪山区医疗资源配置具有战略意义，也能极大缓解周边地区人群就医困难和紧张的难题。

▲坪山人民医院效果图

商业方面：

项目自带建面约7600平风情商业街区，基本可以满足业主日常生活所需。

周边还有天虹商场、世茂粤湾壹号（在建）、华侨城坪山之眼（在建）、华谊兄弟文化城（在建）等超25万平超级商圈荟聚。

▲项目效果图（实际已交付为准）

休闲方面：

项目背山面水，南邻31.66平方公里（百度百科）马峦山公园，坐拥深圳最大瀑布群及600余年的历史建筑，东临大山坡水库，尽享绿意纯氧生活，宜居性绝佳。

对于钟爱爬山的深圳人来说，出门即可登高望远。

▲马峦山公园实景图

项目附近的坪山儿童公园已于5月31日开园，该公园总投资7429.16万元，面积约5.7万平方米，是全市第一个集自然体验、全龄游乐、场地记忆、亲子休闲于一体的区级专类儿童公园。

以后业主又多了一个遛娃、休闲、娱乐的新去处。

▲坪山儿童公园导览图

其次，楼盘花园里面规划有游泳池，篮球场，约1km的跑道，算得上是近些年新房当中，配套设施最完善的。

对于刚需而言，全家上学、就医、购物、运动、休闲等需求在家门口就可解决，深业山水东城可谓是最佳首选。

04.

国企深业护航，80-131㎡户型曝光

在品质上也有国企深业护航。

近两年接连出现交房就维权、房企暴雷的新闻，都表明了买房选国家队更安全。

作为深圳国企的排头兵和主力军之一，深业集团深耕深圳已有39载，是深圳市人民政府全资拥有的综合性企业，具有住宅、商办、产业地产全业态开发的实力。

陆续开发了深业中城、天御香山、泰然大厦、塘朗城、深业上城等标杆项目，去年开盘即售罄的深业中城，抢房场面更是让人历历在目。

▲天御香山效果图

在坪山，深业也已深耕14载。无论是深业东城国际、深业东城御园还是深业东城上邸，都是深业在坪山打造的品质标杆。

如今，深业再次布局坪山，落下第四枚棋——深业山水东城，更加值得信任和期待。

▲项目效果图

作为一个生态大盘，深业山水东城可售住宅有2426套，主推产品为建面约80-131㎡精装3-4房住宅。户型可选范围较大，可以满足刚需上车，改善换新等多类型家庭需求。

80平做到了三房设计，主卧有90度观景飘窗，且卧室和厕所均带有飘窗，不会觉得空间拥挤。动静分区，起居、休息空间互不干扰。

景观阳台连通客厅和次卧，照顾了次卧的景观和采光，提高了空间的实用率。主卧南北通透，自带独立卫生间，进一步提升项目居住品质感。