前些天是有人问我小产权能不能买的问题，不愿多说什么，常规说两句就完事儿了。结果这人今天又发来个合同让我看，觉得很有点儿意思了。

合同中有一段话：房产手续完成之后，甲乙双方不再有任何经济关系，乙方（买房人）不得以任何借口要求退房、索赔等经济行为。如遇拆迁，乙方认为补偿不合理，也不得向甲方提出任何补偿。房款付清之后，此房产即和甲方没有任何关系，视同为乙方从开发商手中购得，与甲方再无瓜葛与任何纠纷。乙方如在拆迁或整改中受到损失，完全由个人承担。

这段话让我看的都有些佩服了，虽然罗里吧嗦，但核心诉求很明确，就是只要接盘了就和我没关系，以后什么都不管了。之所以这么写这么多，说明卖房的重视。为什么重视，估计他至少听说过有人买了小产权后反悔，打官司把钱又要回去的事儿。

一、

在绝大多数人心目中，买房也应该这样。只要签了合同交了钱，也办完了手续，那就一拍两散从此再无关系。但是，这是要有前提条件的，就是要确保质量合格，手续合法，否则这条款就未必成立了。

打个比方吧，某人通过地下渠道买了辆走私车，也签订了合同。约定只要货款两清之后就再无瓜葛，那请问，这合同有效吗？

当然无效，因为这交易物本身就是不合法的。那买车的在发现车子质量有问题之后，如果告上法庭会怎么判决。首先判定这合同无效呗，这辆走私车自然是没收。车贩子必须把这车款交出来，还有罚款呢，刑事责任也跑不了。

那这购车款呢，会不会退回？这就看情况了，如果买车的能证明自己确实不知道这是走私车，是卖车的骗了自己，那有可能拿回一部分，甚至是全部。不过这种事儿不容易，走私车什么价格能心里没点儿数吗？甭说什么不知道，至少是“应该知道”。但甭管怎么说吧，这种交易是法律不保护的，合同无效，是否能拿回钱来另说。

二、

其实买小产权也是这个道理，签订的合同虽然是双方真实意愿的体现，但这交易物和交易行为是不合法的。所以甭管是卖家或买家打官司，大概率都能判定这合同与交易无效。

比如都知道宅基地买卖的事儿吧，本来不能交易，但就是有村民把房给卖了，也签订了合同。但过些年之后，只要一面临拆迁就有很多村民反悔，要求判决合同无效，把房子退回来。

法官是根据法律来判决的，那就必须判定交易无效，前些年有很多买房人因此造成了重大损失。只不过后来法院的判决人性化多了，交易判定无效，但要求卖房的得赔偿买家的损失，多少能得到一些补偿吧。

那小产权会怎么判？

在2003年，北京曾经有过第一起买家反悔的案子，要求退房。这事发生在通州，梨园的北杨洼小区。也不知道这买房的脑子进了什么水，用很高的价格，全款买了套村民的小产权。一年之后后悔了，告上法庭要退房。结果法院竟然判决合同有效，是双方真实意愿的体现，不许退房。很奇葩，非常的奇葩。但这种事儿只发生在那个懵懂的年代，之后就没有这种判决了。只要一方上告，就肯定是合同无效。

大概是2013年，昌平某小产权别墅项目被强拆了，一分钱补偿都没有，就说是违章建筑。那买房人怎么办？肯定是告开发商呗，要求退钱。那开发商怎么办，跑路呗，就是没钱，不退。所以几乎所有业主都只能认倒霉，连人都找不着，找到了也没用，公司破产，没钱退赔。

但有一个人把钱给要了回来，是不是全款我忘了。因为这个人买的二手房，他直接状告卖他房的一手业主，要求判合同无效，退钱。法院那就甭废话呗，确实是无效，退钱。

所以能理解开始那个卖小产权的业主为什么这么重视那段话了吧，怕的就是要退房和起诉，只要一打官司，这合同就无效了。至于怎么判决退款是法官的事儿，或许会酌情处理，但卖房的吃亏是大概率事件。

三、

当然，这种事儿基本都发生在公寓和别墅的小产权身上，规模大的住宅没有过。但这也不能说就可以随便买，还是这句话，别起诉，一旦打官司，指不定谁吃亏呢，反正肯定有一个不划算的。