不少网友咨询，主城准现房，比周边便宜2W+，壹城观泓共有产权房值得赌一把吗？

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倒挂2W+的共有产权房，值得冲吗？

壹城观泓很火。据西祠房产实探，工作日的上午，售楼处咨询的人络绎不绝，不乏开着宝马、大奔、特斯拉的客户，说明不少有资金实力的买房人也在关注。据爆料，该盘来访人数超2k，报名人数破千，妥妥摇号的节奏！

到底该不该冲？

我们先来聊聊共有产权房。

首先其本质是住房保障体系的一种住房，即被保障人群与政府按不同产权比例“合资购房”，买的时候个人出资80%，政府20%。

这次壹城观泓共有产权房之所以说首次、试点，主要是占据20%份额公有产权人变成了国企。目前一些配套细则暂时不明确，存在政策的不确定性。

南京已摸索7年多。

共有产权房不是新生事物！早在2015年，南京开搞共有产权房。从2015年7月1日正式“面世”接受申请，到2016年开始供应，据官方数据截至2021年7月，累计供应4000多套共有产权房。

2016年年中，位于岱山推出首批共有产权房，共144套，均价9925元/㎡。购房份额要求，城市低收入住房困难家庭≥50%，城市中等偏下收入住房困难家庭≥70%，其他保障对象≥80%。当时正值楼市上涨期，周边板桥新房价冲上1.5W+，部分二手房价近2W，雨花区一批人才入手了岱山共有产权房。

共有产权房现有交易细则。

去年7月1日起，《南京市共有产权性住房交易实施细则》实施，明确了共有产权保障性住房的买卖、继承、析产、赠与等处分住房产权的具体做法。>>>6折买房！这类保障房的春天来了！涉及买卖、继承、析产、赠与

产权满5的共有产权房交易方式：1、可按原价购买剩余产权份额+支付增购房款利息获得完全产权后，作为普通商品房正常上市交易；2、未取得完全产权份额的共有产权房，买卖价格不低于年度指导价，买卖手续完成后由共有产权人按比例分割房款。此外，共有产权保障性住房可依法继承、办理析产，其性质仍为共有产权房。

关于壹城观泓共有产权房

上述政策适用对2020年前受理、并按照程序购买共有产权房的类型，在这之后的共有产权房怎么处理，有待新的实施细则。不过壹城观泓一些确认的点：

1、可继承、办理析产；2、交易转让年限要求：本地户籍限售5年，外地户籍限售8年；3、份额不得增购；4、转让优先级：其他符合共有产权房购买条件的家庭或个人＞公有权人（壹城）＞上市交易。转让其他无房户或公有权人时，性质仍为共有产权房，转让价不低于届时上市指导价；若无人接手，可按市场价上市交易，收益按各自持有产权比例进行分割。

南京市住房保障中心工作人员表示，未来的转让或者交易的配套政策暂时没有，存在不确定因素。毕竟政策是为了保障保障无房刚需人群，不是鼓励大家去炒房！

回到开头的问题，值得赌一把吗？

1、想炒房的就算了！共有产权房意在保障居住需求，解决城市中低收入家庭、新市民购房问题！虽有政策红利，价格倒挂2万+，但5-8年限售，持有门槛较高，且存在不确定因素，回售机制、交易机制不明确，没必要去赌，有钱可以选更稳定的回报收益！

2、符合要求，且附近工作或者通勤方便的，可以冲一冲，毕竟满足居住需求第一位！并且主城现房、有地铁、有学区、价格低，一街之隔就是南部新城大校场，还是很香的！首付60万起，在南京能选的地方不多了！

3、周边同面积整租约4000元/㎡，相比周边住房租售比还可以。

注：参照岱山共有产权房来算，当年第一批共有产权房均价9925元/㎡，目前周边二手房约2W+，刨除利息+回购成本+装修支出，年回报率约10%左右；2018、2019年1.6万/㎡购买的那批，回报率可能跑不赢银行存款利率。

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主城准现房、2.56W均价，真香！

除了共有产权房外，壹城观泓产品缺点也很明显！但一街之隔南部新城，主城准现房、2.56W的均价足以秒杀所有缺点。“看了房犹豫，但不报名就感觉错过了一个亿！”有网友感叹。

缺点：

1、北面宁芜铁路，等搬迁已经等了十几年。距铁路直线距离两三百米，有噪音影响；

2、容积率3.5，多为5梯10户、4梯8户，公摊大，介绍得房率75%，实际可能更低一些。12栋楼、3200多户，楼栋多为三十几层，楼间距小，密密麻麻比较压抑；

3、直线距离地铁石门坎站300米，实际距离可能走要2、3公里路。不过据说A、B两个分区在东、西、北各开三个门。

西祠房产实拍

但秦淮主城、低总价，明年上半年交付（4月或6月），一街之隔南部新城，80%份额折合单价25600元/㎡，最小75㎡首付不到60万，最大115㎡首付90万，就足以打败所有的缺点！

目前该项目正在报名中，报名时间截至7月10日。将首开A6、B2号楼，514套房，建面约75㎡、82㎡、89㎡、115㎡，均价32062元/㎡（单套销售价格将结合房屋楼栋、楼层、朝向等因素，在均价基础上实行一房一价），毛坯交付，总价约200万，首付3成起！

据悉，本次共有产权住房试点供应采取先统一报名，后集中审核的方式：

报名方式：

①申购人可通过市住房保障和房产局微信公众号“南京房产微政务（房帮宁）”提出申请，按要求如实填写相关信息，并上传相应材料。（网址：https://wmssl.njfcj.gov.cn/housing/memberReg/toPage/gycqf/houseApply）

②线下可至观泓雅苑接待中心（秦淮区观前里1号，石杨路御水湾花园东侧约200米）提出申请，并按要求如实提供相应材料。

报名时间：

2022年6月1日-7月10日（其中线下报名为每日9:00至18:00）

开盘时间：

项目选房工作拟于2022年8月进行，后续认购、缴款、签约等工作，具体时间和安排于选房工作开展前，在市住房保障和房产局微信公众号“南京房产微政务（房帮宁）”上另行公布。

谁能买壹城观泓？（自测一下看你够不够格）

1、南京人，名下无房，在宁未享受过产权型住房保障：1、家庭，两年内无住房交易记录，持《南京市购房证明（本市户籍居民家庭无住房）》；2、单身，持《南京市购房证明（本市户籍单身无住房）》，年龄35周岁直接报名，35周岁以下还需提供累计12个月个税或社保证明（不认补缴）。

2、外地人，持《南京市购房证明（非本市户籍居民家庭）》或《南京市购房证明（非本市户籍单身）》，要求名下无房+在宁无住房交易记录+在宁未享受过产权型住房保障+提供3年内累计24个社保或个税证明。

3、人才，要求名下无房+持人才购房证明+在宁未享受过产权型住房保障。

此外，获得见义勇为表彰这类的购房者可优先选房。

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户型怎么选？优选75㎡、89㎡

壹城观泓由12幢住宅、约2万方自持运营商业、绿地及配套幼儿园组成，计划于2023年4月底前竣工，毛坯交付。项目已公开75、82㎡样板房。

楼层5层以下，冬天采光存在问题。

户型最好的是89㎡（套内63㎡），比较方正↓

这次加推的一共132套，可以选一选！

75㎡户型一般，不过样板间很讨单身人士喜欢，还是边户，主卧带大阳台，视野开阔。此次加推一共50套，可以冲一波！

82㎡、88㎡就比较乏善可陈。82㎡有做了样板间，把主卧改成了客厅。可以现场看下样板间。

点击查看大图

115㎡没做样板间，南向两卧室，客厅朝东西，总体偏狭长，类跑道户型。

楼栋细节图↓↓↓

项目外立面1-4层及5层部分为干挂石材，5层及以上为真石漆。

整体绿化率达35%，还设有中庭花园、环形健康跑道、儿童游乐区等，在小区出入口与单元门还使用了刷卡进门系统、社区内有高空抛物监控系统，比一般的保障房保障房小区要好。

82㎡样板间，原本主卧的地方改了客厅↓↓↓