1、问：你好报哥，请问福田的新天石厦花园值得买吗？85平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。可以买吗？

答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。考虑买学区房，还需要谨慎入手！

2、问：报哥你好，我属于深户二套，想买福田学区加自住的二手房，预算600万首付，报哥有好的建议吗？我目前有考虑香蜜湖、红荔村，请您指点一下！

答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以关注。二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

3、问：报哥你好，我以前不懂事，借了好多网贷，现在想买房。我想问的是我征信里面有不少网贷记录，但是没有逾期，会影响后续房贷吗？感谢回复！

答：你好，非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。普惠金融能不能用？1、不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。2、由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

4、问：报哥老师您好，家里有两个孩子，大的已上小学一年级，有两套房，第一套房子已经还完贷款（福田三房，有较好学位），还有一套房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住第一套房所在的学区的学位。现在想到的方案有：一、在福田附近约25年老小区，买个四房，平时出租，需先卖掉第二套房，差不多有160现金再加手上的存款，再买四房。二、把这两套房都卖掉到手资金应该有900w，买附近本学区的四房(总价约1300+)，我们的顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二宝再过两年上小学，积分会不会受影响？请问怎么操作能尽量实现目标，或者您还有其他建议吗？谢谢！

答：置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。建议保留福田学位房，在附近租房住。出手第二套房，投资一套未来升值潜力大的4房！

5、问：报哥你好！我坐标长沙已退休了，我先生年收入20w左右还有四年退休，现在有子弹70w。单位95年房68平一套挂牌在中介价70w（挂了一年了），现自住一套150平还有5年还清贷款，另无产权房150平一套。问题：1、想买江景房颐德首付要170w没子弹怎么解决？2、颐德房子如何？3、儿子准备去深圳发展，是否等他在深圳定了后再在深圳买房还是先在长沙买房攒足子弹？4、长沙雨花区还有升值空间大的房源吗？谢谢