问答161期

因每周购房咨询留言太多，本周起，房哥问答试行每周两更；时间周三，周五各10个问题，文章篇幅有限，更多买房答疑可加入房哥问房圈！

问：一般来说，郊区和市区，哪边的房子涨幅会大一些？

答：这里跳不过的一个话题就是16年至今的房价翻倍，可以说随着西安房价上涨，无论郊区市区的小区，房价都基本翻了两倍，部分三倍；这相当于西安的基准价涨了，包括安置房，经适房，商品房，小产权都赶上了这趟车；

但在今天限价从严，零增长横盘的情况下，就要分产品了，高陵，泾阳，秦汉，咸阳，空港的新盘价格基本没动，且人气下降很多；主城区则呈现两个极端，要么一万出头的刚需盘千人摇号，要么位置极好的大平层不好买，各有需求，夹在中间13000-17000的比较难受；

长远看，高新曲江好学区，地铁口，或者主城区白菜心的高端大平层情景还是不错，人口产业越密集的，房价的支撑度越高；毕竟能卖出去，有人买才叫投资，否则就是接盘。

问：石家街地铁口万国金色花园和紫薇东进，选哪个合适？

答：金色花园虽然地铁口，但房龄太久了，价格不贵是有原因的，现在你买已经13年，后期极难转手，紫薇东进虽说周边八府庄环境一般，也没挨着地铁口，但比较大开发商，小区环境，物业，户型设计各个方面都要好很多，一万出头的价格二环内性价比很高，周边没有备选；

本身电梯高层就比老小区楼梯房要保值的多，国家对于老旧小区的政策也是以改造为主，通过加装电梯，粉刷立面，重划车位来提升使用时间；

但并不能改变老小区自然衰老的情况，现在的房子说是70年产权，实际上服务最好，环境最优，设施最全的黄金期也就10年，当然带名校学区的除外。

问：16年卖的万科金色悦城72平两室，继续出租还是卖掉？

答：小区现在二手成交价在14000+左右，房源挺多，16年新房的售价也就7000上下，可以说已经翻倍了；72平两室租金带家具家电，稳定在2000块左右，如果是贷款买的，和月供相当；

长远看，一直收租金不现实，大概率还是要出手卖，两室的房子自住并不实用，一代有小孩就房间紧张，以后没有小三室，三室好出手；外加城西现在的房价基本横盘；

隔壁华宇东原阅境，户型，环境，品质更好，现在高层的价格也才14500+，况且整个三桥附近还有华润24城，保利金香槟大量的二手房小区，现在都满足交易条件了，心不沉，早点出手，已经翻倍了不亏，哪怕加点钱置换大面积的。

问：三桥地铁口汉唐新都汇公寓，有没有升值空间？

答：我印象中，这个盘都卖了很久很久，每次一出地铁口，都围上来发单页，看来确实不好卖，虽说都是地铁口，万象城旁边，但和华润自己的公寓比，热度还差的多。

虽说地铁口，但均价13000+，周边环境很差，南面和东面是面积极大的小产权小区和村子，三桥小产权最集中的小区都在这里，包括美美佳园，三桥新村，三桥镇住宅小区，富居花园等；

如果投资单纯挣租金，向上竞争不过华润万象城，向下竞争不过这些小产权小区，夹在中间非常难受，同时还是小开发商，后期转收难。

问：三桥小产权房怎么处理？

答：由于历史原因，西安很多村子在集体土地上盖了大量的小产权，实则违建，梨园路，北辰立交，三桥附近都有，其中以三桥区域规模最大，尤其三桥村16个生产队大部分都盖小产权；

以前三桥区域没有规划，当地村子自己做了一个新农村建设规划，借助当时国家新农村建设，建成越来越多的小产权小区，对外出售，现在成了规模；09年的时候，100平的也就10万一套；

国家对于小产权是明令禁止的，一旦碰到拆迁，定性就是违建，但现在大部分都是无人管的处境；转正基本不可能，那就意味着允许集体土地进入市场，不仅会冲击现在的城市土地供应体系，也会影响财政收入。

问：保亿公园印8号楼能买不，看汉城湖至少选几层？

答：八号楼的位置就是紧挨老二环规划路一侧，虽然前面还有二号楼，但楼间距还有50米左右，如果担心遮挡，可以楼层选高一点；目前北边空地在朱宏路机电市场拆迁后，暂无遮挡；

（8号楼周边遮挡示意图）

但这么大面积空地，后期招商后肯定会起高楼的，两个地块红线距离100米，遮挡还好，直接看见汉城湖无遮挡的是9#，10#，11#，12#四栋；

小区价格不高，周边配套交通也全，可以看看；同时公园印的户型都是160左右的四室，结构是一样的，北边汉城湖一侧并无阳台，只有书房和卧室，南向阳台又面向小区，所以看湖的意义不大啊；小区距离景区不远，看景不如踏景，多下楼转转。

问：电视塔附近买小房子，为了养老和带孙子，如何选？

答：养老房除了要求环境好，活动空间大点，周边医院，市场的配套也要全，电视塔附近基本都是老小区，明德8英里主要问题在于小区密度太高，容积率快7了，没有什么活动空间，小区环境也一般，对面还是天然气储配厂，四个大的天然气罐；

丈八东路沿线可以看看世家星城，小区虽然有点老，但二手房源众多，各个面积都有，选择范围多，后期养老，小区同伴也多，活动空间也大，明德八英里租户太多了。

问：最近高新华府在登记，高层14500，考虑上学纠结中？

答：小区已经建成入住了，位置，物业，环境都还不错，周边金地西沣公元，海亮新英里也都已入住，人气，生活配套也都有；万科算是区域内品质最高的一个；

小区东边500米在修的西安城市生态公园，是城南最大的公园，门口万科高新生活广场也在修；这个地方无论到高新还是走三环都很方便；高层这个价格在高新附近不算高，附近万熙天地价格也在16000了；这次的登记人数挺多，120套房子，661组家庭，还是很多人买的；

但因为地处雁塔的缘故，学校一直没着落，目前业主子女实在师大万科城小学，但上学紧张，雁塔区教育回复是根据2018年义务教育学区划分，西安万科高新华府小区对应的学区小学为西安市雁塔区北沈家桥小学、学区中学为西安市第六十一中学。

问：曲江千林郡位置不错，登记人不多，分析下原因？

答：登记情况确实一般，376套房子，只有146个登记，关注人少也正常，开发商基本没有任何宣传，很多人都已经这小区早都卖完了；外加也没有样板间，很多人看登记少，无宣传，无样板间，心里也打鼓，14000+的价格比给金辉世界城要低了不少；

但小区其实还不错，交房入住了这么多户，环境物业都还行，楼间距也大，位置上紧挨南三环，对面金辉环球广场，一公里外地铁4号线，算是曲江的核心位置了；

唯一的尴尬在于叫曲江千林郡但又属于长安区，以前划学区在北里王小学，业主意见很大，今年划分到了航天三小，教育质量会好一些，属于曲江范围内兴建挺高的一个刚需盘。

问：17年买了高新的房子，已经翻番，现在要不要卖掉？

答：17年应该算西安房价比较高位的时候，即便是高新区的老小区，能够翻番也是很意外了，莫不是有个好学区；