今天介绍一下回迁房的交易流程和应该要注意哪些问题！

首先回顾一下旧改回迁房的优势：直接跟开发商办理确权手续和签拆迁安置补偿合同是没有风险的，交易价格相当于项目预售价格和周边商品房价格的5-6折，是一种明晰稳定增值的固定资产投资项目。旧改回迁房不受深圳限购政策影响，不用社保、无需深户、可买多套。拿到回迁新房办理不动产证之后即可当二手房出售，目前还不受三年限售政策影响。

购买旧改回迁房劣势：需要有一定的资金实力，要求一次性付款，短期不能立即再变现，部分旧改项目回迁存在周期较长的风险。

了解了旧改回迁的优势与劣势之后，决定要购入旧改回迁房了，那么旧改回迁房如何购买，怎么样的流程呢？

一、确定购买的项目面积及价格，支付购买保证金。

选择好市面上有在售回迁指标房的旧改项目，根据预算资金量和项目在售价格选定购买面积。一般推荐比较有地段优势的项目，其次是拿新房较快的项目，当然有这二者优点的项目价格都会比一般项目略高，但是房子的前景效果也是很明显。

二、约原产权人签房屋转让协议

也就是看好房源以后，要与原业主签定买卖合同同时支付相应定金（一般为成交金额的20%），买卖合同将作为与开发商签定拆赔合同的依据之一。

三、约定时间和开发商签约拆迁安置补偿合同

签定买卖合同后向开发商预约签定拆迁安置补偿合同，部份项目当天可以即签，有时需提前一周预约不等。签字拆迁安置补偿合同时支付成交金额尾款即80%。签完拆补合同此房与原业主再无任何利益关系。拆补合同一式八份，新业主方一份，开发商2份，街道办，国土局，城市更新局，村委，房管局各一份。至此回迁指标房的交易完成。

与开发商签完拆补合同后，开发商会向村股份公司---街道办---开发商---住建部---国土局等相关部门进行存档备案。同时在拆补合同上加盖相应公章，通知新业主领取开发商盖章之后的拆迁安置补偿合同。办理交房手续后领取开发商过渡安置费(一般按季度发放)，即至交付新房前的租金补偿。

项目签约完毕，开发商办理原产权注销，确定实施主体，开展拆迁建设工程，项目竣工验收，通知回迁户选房，回迁房一般会在新房预售前优先选房。交房后约180天办理新房不动产权证（即可作二手房交易，或办理抵押货款等变现业务，不受深圳住宅限售政策影响）。

深圳旧改回迁房指标一般2万至7万/平方，项目区域及进度不同价格也不同。

和开发商签约并收楼后，开发商会支付拆迁安置费(过渡期租金)15～70元每平每月，一般按季度打款，直至交楼为止。另外大部分项目还有签约奖励、搬家费、装修补偿等。

回迁房户型建议根据自己需求选择面积，比如想买大三房则选100平方左右，开发商公开户型如果没有100平方的，则可选择最贴近100平方的户型，如105或95平方。根据合同的规定，实行“多退少补”原则。

拆迁安置补偿合同一般会约定具备开工条件起36个月或42个月交楼，开盘前先选回迁房。项目签约率达到80％以上，基本可以判断开工时间及交楼时间。

回迁户一般在开盘前进行选房，部份项目摇号抽签选房，也有些项目按签订拆迁安置补偿合同的顺序选房，具体选房流程参考拆迁安置补偿合同。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全是混在一起的，不用担心房子的质量问题。