1、没有产权证和土地证。

在地区相同的情况下，小产权房的价格是商品房价格的1/3甚至更低，所以让不少朋友顶着产权风险也要购买小产权房子。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必须要有的证件。而小产权房子没有相关证件，即便有也是村委会或乡政府颁发的，法律不予认可。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款。

由于小产权房没有经过备案，没有房产证的，因此银行是不给予贷款的。因此，若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

3、小产权房交易难。

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿难。

随着城镇化的快速推进，越来越多的地方都面临着拆迁。如果购房者买了小产权房，那么拆迁时往往难以获得补偿，这样很可能陷入“钱房两失”的尴尬境地。所以，如果购房者真的要买小产权房，那么最好买那些已成规模的小产权房，最起码不会轻易拆除。

5、物业管理难度大。

虽然小产权房物业服务内容比较单一，服务水平也要求不高，但由于一些客观及主观因素的影响，其管理难度往往很大，所以，许多物业公司都不愿意接受小产权房，这也就导致有些小产权房都没有物业。

6、买卖合同的效力问题。

当购买小产权房时，通常交款后只会得到一套房屋和一份房产买卖合同，并不会像正规商品房一样有办理产权登记等手续。又因为没有产权登记，所以并不会产生法定的物权效力，买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

7、配套不完善。

小产权房往往都存在配套不完善的问题，一般都没有暖气、天然气等配套设施，而且，一旦出现纠纷问题，很可能发生断水断电的情况。

8、户口无法迁入。

买了小产权房，购房者无法迁入户口，无法获得免费医疗和义务教育资源。