小产权起源于20世纪90年代中后期，当时中国的房地产市场正处于崛起阶段，预见房地产的巨大收益，城乡结合部有部分村集体开始利用村集体名义建房售房，例如市面上很多人说的统建楼大多都是小产权。由于当时土地法律的空白及房地产市场初具成型，市场秩序尚未建立，小产权开始发展，并逐渐形成市场！

小产权的火热主要是市场驱动和制度不健全所致，主要体现如下：

1.土地的管理制度，制度不健全

2.城市化进程的加快，核心城市核心地段的改造

3.不断上涨的房价

小产权房属“违法建筑”

例如当下火热的深圳楼市，随着国家调控的升级，正常合规的商品房除了房价让人遥不可及，购房、贷款条件也极为苛刻，这促使了小产权市场异常火热，深圳小产权房已然成为了历史遗留问题，早期在深圳房产市场一直不被认可。但随着房价的不断上涨，一套商品房动辄几百万，上千万，一平米的价格，对于普通的工薪阶级压力还是非常大，深圳这样的创新型城市，聚集了大量的优秀企业，也吸引了无数的流动人口前仆后继的流入到深圳这个魅力城市。因此，小产权房子在近些年价格上涨幅度也非常可观。

房价上涨30%，购房有风险

据相关数据显示，2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%。地段稍好、改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元；公明地区的小产权房在两年前的收购价是6000元／平方米，现在要1万至1.2万元／平方米；沙井地区的小产权房在两年前的收购价是6000元至9000元／平方米，现在要1.1万至4万元／平方米；龙华地区的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万元／平方米，现在要1.5万至4万元／平方米。由于这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可，以及建设施工许可申报等情况。早在2009年，深圳市司法局就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止。虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。这样就使得房屋交易背后存在巨大的风险。购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨相关的款项。

购房者存赌徒心理

房产中介无疑在这波小产权房热中，扮演了推波助澜的作用。在各种炒房贴吧、二手房贴吧、旧改指标房贴吧上，随处可见房产中介发布的小产权房售卖广告。他们通常拥有南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、大鹏新区等深圳各区域旧改指标房资源，他们宣称这些房子购买无需占用深圳房产购买名额，价格便宜，是市场上最有价值的投资，保证三年能翻倍。但是现实情况真如他们所说吗？业内人士看出了门道：“购买深圳小产权房没有什么保障，未来升值空间几乎也没有，大多数情况下，购房者只是等着城市的拆迁补偿。”但是值得注意的是，房产拆迁补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到政府的认可；而且，即使等拆迁补偿一事需要等很长时间且存在极大的不确定性，想要靠购入小产权房等拆迁费赚一笔，这其中变数太大了。