项目占地面积约5万㎡，建筑面积20多万㎡，分两期开发，一期由5栋住宅楼组成，二期由2栋分AB共4座住宅楼（约30层）、1栋幼儿园、和两排联排别墅构成。

项目基础信息

在售楼栋数：6栋

总户数：733户

停车位：1640个

用地性质：住宅

交楼时间：现房

容积率：3.58

绿化率：30%

产权年限：70年

交付标准：精装修

建筑年代：2016~2017年

开发商：深圳市鹏城置业投资发展集团有限公司

产品：6—23楼住宅

面积：79-86-89㎡三房两厅两卫

价格：均价仅5.3-5.5万/㎡

总价：430万起

户型赏析

项目东向具有优质宽阔的观澜文体公园视野，由楼体的布局来看，相对一期朝向劣势的单位与优势朝向单位均好性有所提升。

01户型建筑面积89.62㎡三房两厅两卫

使用率高，通风采光效果较好。不是厅出阳台，错层阳台尺寸可接受。主卧空间较为舒适，动静分区布局，功能分区科学合理。厨房空间宽敞实用，带生活阳台。

02户型建筑面积79.83㎡三房两厅两卫

对称布局，三面开窗，采光效果佳。客厅侧出阳台或次卧出阳台，厨房稍小，对称户型，私密性好，但是通透性差一点。

03户型建筑面积89.62㎡三房两厅两卫

竖厅通透，通风采光较为优秀，使用率高。次卧阳台通透性差点，功能分区合理，主卧自然通透。两个小房间偏小。厨房采光偏暗。客卫偏小，生活阳台作为厨房和卫生间唯一采光通风口，不可纳入室内使用。

04户型建筑面积86.39㎡三房两厅两卫

大开间短进深，采光较佳；客厅明亮舒适；+1房尺寸稍显不足；玄关设计具有较好的私密度；阳台尺度有些偏小。

05户型建筑面积86.39㎡三房两厅两卫

大开间短进深，采光较佳；客厅明亮舒适；+1房尺寸稍显不足；玄关设计具有较好的私密度；阳台尺度有些偏小。

超高使用面积是此楼盘的最大卖点。小房间尺寸较小，房间数量虽够，难以满足家庭人口较的需求；北向具有相当开阔的景观资源，但因朝向方位难以发挥景观优势；错层阳台不计面积，但尺寸偏小，对于房间较多的户型来说稍显不足；高层部分密度偏高，部分低层单位可能会因前方楼体遮挡造成光照不足。

（户型实拍）

关于开发商

项目为大水坑股份和深圳市鹏城置业投资发展有限公司合作开发项目，鹏城置业投资发展有限公司成立于2005年，是一家以房地产开发为主，跨行业、跨领域、多元化的综合性企业。集团秉承“美化城市，筑梦佳居”的理念，在房地产开发经营中坚守“创造和谐生活空间，让更多人享受美好生活”的企业使命，从智能、低碳、品质服务等多方面关注深圳城市化发展，在推动深圳房地产行业发展、提升城市生活价值等方面做出了积极贡献。

鹏城置业在深圳也开发了多个知名项目，如：九龙山科技园项目、百丽湾花园、以及观澜创君新项目！

（开发项目）

区位未来

01.【轴心区位】龙华区府旁，湾区都市核心区，擎动中轴新城腾飞

粤港澳大湾区+先行示范区落地深圳双重政策利好叠加，重塑深圳新界面，重点规划三个城市核心区（前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心），引领片区蝶变发展。

每座伟大的城市都有一条伟大的中轴，这条中轴即是城市真正的核心。

它是城市的生长线，也是城市未来的价值高地。龙华，深圳的中轴核心。南起香港西九龙，途径福田中心区，现正沿着北站交通枢纽、红山商务中心、老镇等区域的发展向北移动。

观澜为龙华区府所在，与红山、老镇三足鼎立这条黄金中轴以地铁4号线为引绳，将深圳的中轴脉路从福田口岸一路向北。所经之地，充满机遇。

02.【产业升级】超百亿元打造梅观科技创新走廊，助力龙华“智造”再升级

三城两镇一商圈中，观澜占据其三，“鹭湖科技文化城、九龙山智能科技城、观澜文化艺术小镇”三大片区重点发展人工智能、5G、创意文化、生物医药，引领龙华价值跃迁。

观澜南北向连接松山湖基地、富士康、华为总部基地，东西向连接宝安大空港、光明科学城、坪山国家生物产业基地。其中梅观创新走廊由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园等重要空间节点。

(梅观科技创新走廊示意图)

梅观科技创新走廊示意图龙华区2020年政府工作报告指出：聚焦“三城两镇一中心”，打造粤港澳大湾区新增长极。其中，鹭湖新城、九龙山智能科技城、观澜文化艺术小镇地处观澜，可见观澜的规划备受重视。

(龙华产业布局示意图)

03.【品牌旧改】中轴区府腹地，品牌旧改云集

据不完全统计，未来观澜片区共有108个村旧改，超200个旧改项目，片区逾2500万㎡城市更新，足以再造3个福田中心区！万科、鸿荣源、佳兆业等开发商，早已斥资超千亿资金抢滩观澜旧改。

未来，观澜将成为深圳楼市非常重要的供应地。而目前，观澜相对龙华民治、红山片区，乃至龙华老城区，都有明显的价格优势。

周边配套

交通：4号线已经通车，按照规划地铁18号线将通过该片区（沙井-光明-观澜-平湖枢纽），作为有多个重点规划布局的片区，18号线在此设站的可能性极大，并且在江围站与4号线换乘，加强龙华，福田的便捷联系。但此线路属于中远期项目，未明确动工计划，实际规划以官方公示为准。

（项目区位图）

相对于观澜内部兜兜转转，珑门二期对接快速道路交通反而更方便。项目周边，通过观光路转入梅观路非常便捷，西侧是建设中的龙观快速路，按照规划西延段将在不久的将来对接福龙路，片区规划有望延展开来。

教育：龙华教科院附属学校学区，自带约2400㎡幼儿园，与公立9年一贯制福苑学校仅一路之隔；市属高级中学深圳第二外国语学校、百年学府观澜中学、市一级学校大水坑小学等多所名校近在咫尺，构筑小中高全龄教育体系，更邻近市自然博物馆（规划中），人文熏陶，学风蔚然。

（龙华教科院附属学校）

商业：在实际需求面前，体育公园等配套更多地是加分项，然而目前来说商业配套比较欠缺。原本东侧的同和汽车城有望将一部分物业改造为多层次商业组合购物中心，但不了了之。日常商业则有赖于福安雅园的临街商铺。

驱车15分钟即达深圳北部地标级体验式购物中心---约50万㎡观澜湖新城，百家名品商家进驻，近享天虹商场、比邻新天地、兴万达广场等购物娱乐配套。

（观澜湖新城效果图）

医疗：龙华中心医院、观澜人民医院、广东医学院附属观澜医院

（龙华中心医院）

休闲：门口观澜体育公园，按照规划观澜体育公园定位为以游泳为特色的市民健身运动体育公园，配备标准游泳馆，可供比赛训练使用，同时兼备其他大众运动设施和市民休闲活动设施。

15分钟即达观澜高尔夫球场，坐拥国际顶级配套，畅享便捷生活；

（观澜体育公园效果图）

观澜体育公园由佳兆业运营管理，之所以不厌其烦地谈这个公园，是因为这是珑门二期比较倚重的卖点之一，一是为项目增加了开阔的景观资源，二是作为重点市政配套，规划上也会着重考量。那么大胆地揣摩下，周边的多块工业用地，以现状条件明显不符合片区未来发展需求，结合体育公园改造应该也是可期的方向。

周边价格

近期观澜一共有三个新房项目开盘，万科北宸之光均价4.84万/㎡、万科启城5.7万/㎡、合正观澜汇二期均价5.69万/㎡。

二手房方面，通过网上查询得知：珑门一期挂盘价为5.5-6.6万/㎡。