提问1：

章哥，我现在是面临回迁的选房问题。别的好说，户型面积都差不多一样，只是我母亲的睡眠不太好，特别怕吵。请问，楼房要到多少层才能听不到噪音啊？我们这是30层的高层楼，但也不想选的太高。谢谢。

回答1：

1、一般来说，如果是在小区内部，不临街的楼栋。即便是打开窗户，只要不是大妈们跳广场舞，15层就基本听不到声音了。如果小区里绿化的树木比较多，10层都很安静。

2、但如果临街呢，尤其是车流较大的道理旁边。

这个不是太好说。首先要知道噪音的来源，并不是车多噪音就一定大。而是要看路面，因为噪音是因为车体经过时被路面反射才扩散的。如果路面没有铺设降噪材料，或是质量一般，那在十多层的位置是噪音最大的。

3、那如果想得到安静，同时又想开窗通风，最好选择25层以上。但这也要有个前提，就是周边没有太高的、能反射噪音的其他建筑，否则还是说不好。尤其是那些带有凹凸造型的楼栋，会将声音折射的毫无规律。

总结，在小区内部不临街的楼栋，10层就能保持较高的安静。在临街，尤其是交通要道边的楼栋，至少要在25层以上，才能有效避开噪音。建议选择不临街的15层左右，应该就能保证安静了。

提问2：

请问老师，我现在遇到一个问题。我们市里有一片老城区。现在中介推荐了一套老公房，单价1万左右，在某大院附近，比附近的二手房低得多。

60平米两居室，九十年代的房，是部门的宿舍区。我看了房子，格局方方正正，算是南北通透，还不算太旧。而且据说这房子的公摊非常小，比普通二手小区小的多。小区也非常安静，都是一些退休老人在居住。

但是，这房子不能上市交易，也就办不了正规的房产手续。现在只能是内部更名，说是到部门的房屋管理处去做个登记就行。

而且这种房子不能贷款，只能一次性交清。我现在很犹豫，生怕有什么问题。请问：这种房子的交易合法吗？将来买到手后会不会出什么问题？

回答2：

1、先说明，这种房一般属于公产房，这种交易不合法，没有产权证的都不合法。但是，这种房子却也有特别之处。

2、因为如果是正规的公产房，只要征得单位的同意，是可以上市交易的，和普通商品房一样。而你看的房子既然还是单位更名，那就很可能是“增建房”。

也就是说，当年批建宿舍区时，同意建10栋楼。但是单位建了12栋，这多出的两栋就属于增建，是没有合法手续的。但是由于这建在部门宿舍区里，所以也没人去管，也管不了。

3、当年这种房子无所谓是否增建，反正都是单位分配给员工的，住着都一样。但后来产权可以卖给个人之后，这种增建房就有些麻烦了。

因为无法上市交易，所以只能内部更名，也就只能全款购买了。

4、这种房如果严格算起来也属于没产权，但基本不会出问题。将来也不会遇到强拆，如果万一遇到拆迁，还会给你补偿呢，跟正规房子几乎一样的补偿。

5、你觉得价格便宜，其实也未必，这就是市场价。你可以和宿舍区里其他能上市交易的房子对比一下，应该相差不到15%的差价。这就是因为不能贷款，不能过户所造成的经济弥补。但这种房子也不用交税，总的算下来还是合适的。不过还是建议认真考虑，这种房子毕竟不是商品房，万一将来单位不让更名了，你出手的时候就会遇到麻烦。

提问3：

章哥好，我现在居住在丰台大红门，二居室约价值350万左右，目前准备买到后升级置换。现金100左右，目前没想好的是否去东城或西城购买学区房。因为孩子刚刚出生，如果现在买有点早，之后买又怕买不到。请帮助出个主意。谢谢。

回答3：

1、你卖掉现有房产后共有现在450，如果没贷过款，那仍为首房首贷，可购买千万的房产。只是不知你的收入如何，能否支持600万贷款的3.5万月供。

2、至于学区房，我建议先别着急买，过几年都不迟。因为你的孩子刚出生，如果现在购买，那以北京这种年年进行改革的频率，极有可能让学区房价值受损。

3、学区房没有可能买不到，每年都在循环，用过学位的有很大比例都会转让，所以不必着急购买。

4、建议，可以先购买非学区或学区价值不高的房产，自住与投资兼顾。待三四年后，孩子上学的前一两年再考虑置换学区房。

提问4：

章哥好，我目前名下无房，老家只有一套小产权。没有北京购房资格，社保要到明年才够。手中现金100出头，想以公司名义买一套顺义公寓，请问是否可行？

回答4：

1、建议不要购买公寓。以公司的名义购买，现在都是职业炒房客的做法。因为他们能进行税务规划，合理避税。而你作为个人，既犯不上，也没能力去这么运作。

2、以公司的名义买公寓，在持有的环节税收就不少。而且，在出售环节也是很麻烦，除非是公司转让，但个人很难操作，还得找代理机构，那费用又是一大笔，实在不划算。

3、总之，不建议以公司名义买公寓。

未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。