在监管严控信贷资金违规进入房地产行业的同时，市场对于房企融资的“灰色”渠道格外关注。

近日，山西省垣曲县人民法院公布的一则刑事判决书显示，运城市蒲津房地产开发有限公司通过184人办理“假按揭”犯骗取贷款罪。法院在一审中责令企业退赔两家国有大行经济损失2400多万元，并对公司处以罚金90万元。

据《中国经营报》记者了解，在房地产违规融资中，该案例十分典型。市场人士认为，在房地产融资全面紧缩的情况下，银行对于违规融资风险应该更加谨慎。针对原本风险较低的按揭贷款，商业银行需要确认购房者的购房意愿，并对资金的实际用途进行跟踪。

“拉人头”骗贷

2014年，运城市蒲津房地产开发有限公司承建的垣曲县滨河花园小区工地基建资金紧张，其控股公司运城市蒲津工贸有限公司法人刘世俊提出找人办理假按揭解决资金问题，并安排其手下刘俊亮执行。刘俊亮原为运城市蒲津房地产开发有限公司的法定代表人，其通过所在公司员工找了184名无购房意向的客户到银行办理假按揭房贷手续，分别骗取了两家国有大行825万元和2950万元，共计3775万元，所得贷款资金均用于公司的经营活动。

据了解，刘俊亮于2015年将“拉人头”办理假按揭的任务交予公司项目部的多名置业顾问，不仅对“拉人头”定任务进行考核，且将考核结果与工资挂钩，还许诺了一个“人头”一万元的好处费。同时，他还承诺两年之内会将假按揭房款全部解套还清。

记者了解到，不少借用身份证办理贷款的“人头”在每单交易中获利8000元。协议约定不负责购房首付款和月供等相关事宜，部分“人头”与该公司还签订了承诺书撇清责任。

然而，运城市蒲津房地产开发有限公司的资金进一步紧张，并将通过假按揭办理银行贷款的房产对外进行二次销售。并对外宣称为出售低价“顶账房”，销售的缴款方式分为一次性付清和两三年交清两种，后者采用零利息，同时告知客户不能做按揭。

记者了解到，房地产公司二次销售房地产的初衷是为了置换出此前的按揭贷款，对房产进行解套。但是，此后销售资金仍被公司使用，并未对银行按揭进行解套，“一房两卖”也由此暴露出来。

资料显示，2016年8月，周某与滨河花园小区的开发商运城市蒲津房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并于2017年2月18日向该公司账户转账约25万元。然而，公司直至9月份仍未能给周某办理备案手续，周某无奈去城建局询问房产信息，却被告知所购房屋已被他人备案。

2018年3月，周某向垣曲县公安机关报案，随后以房地产公司诈骗名义立案。经公安侦查，刘俊亮涉嫌骗取贷款罪被检察院起诉。同时，运城市蒲津房地产开发有限公司的资金链也断裂，涉及的100多套房产贷款到期无法偿还。

数据显示，截至2019年7月末，两家国有大行的直接经济损失分别为348.6万元和2098.6万元，合计损失超过2400万元。

据记者了解，两家国有大行涉及的贷款户数分别为42户和142户。其中，两家国有大行通过协商、法院协调等多种处理方式解决了一部分，最终形成不良贷款的共有155户。

记者通过采访了解到，山西垣曲县的房价在2015年至2018年间从不到2000元/平方米均价上涨至3000多元/平方米均价。本来房价的上涨有助于解决按揭贷款相关事宜，但由于多套房屋同时涉及到“一房两卖”和“一房两主”的问题，通过正规渠道后期购买房产的业主实际上一直无法办理相关房产证，而此前备案“人头”则无意实际购房。

2019年9月29日，山西垣曲县人民法院公布了该案的一审刑事判决书，判决运城市蒲津房地产开发有限公司犯骗取贷款罪，判处罚金90万元。责令运城市蒲津房地产开发有限公司退赔一家国有大行垣曲支行348.6万元，退赔另一家国有大行垣曲支行2098.6万元。

违规风险上升

“住房按揭贷款的主要风险包括借款人风险、开发商风险、抵押物风险等多个方面。由于中国房地产市场的牛市行情，价格上没有经历过大的波动。但是，一旦房地产市场和融资环境有所改变，行业的风险就会随之提升。”一家股份制银行人士称。

据他介绍，借款人风险在于购房意愿和还款意愿，这部分需要银行确认有意愿购房、有能力还贷和有意愿还贷；开发商风险则大多在于房产交付使用上，一些中小房企恶意违约或者为了套取银行资金采取违规手段，这类风险也增加了银行贷款的风险；抵押物风险则在于房产产权方面，一些房产有诸多产权问题，尤其是“一房两卖”，这类风险往往会降低贷款方的还款意愿，导致贷款成为坏账和不良，处置起来也非常棘手。