一方面，40年公寓面积相对更小，可以减轻买房人压力；另一方面40年公寓的地段都比较好，周边配套相对齐全，生活便捷。

比如前几年比较热销的姑苏平江悦，23平40万左右就能上车姑苏区，还是地铁口，目前20平左右可以租个2000左右，年轻人自住or投资都是没啥问题的。

由此可见，低总价和租售比是小产权公寓的重要参考标准。

如果遇到一些高总价、低租售比（参考周边）的小产权公寓，还是敬而远之的好，比如姑苏里·LAVIE【苏州华贸中心】。

1、周边老破小较多，跟国际化不搭嘎！

苏州华贸中心位于姑苏区石路商圈核心区域，总投资额95亿元，已完成投资70亿元，涵盖超甲级写字楼、购物中心、园林式商业街区、奢华酒店、国际化公寓、城市广场、评弹剧场、紫芝园、美术馆等。

与此同时，他也是北京华贸中心的升级版，江苏第一座华贸中心，长三角全新地标！

据介绍，项目未来还将引进众多奢侈品品牌、米其林级别的高端餐饮，成为年轻人打卡的网红地。

一看这个定位，就知道项目是非常高大上的，但项目周边却没有什么高标准的基础设施建设，反倒是一众老小区聚集，居住气息比较浓厚，和宣传的“国际化”相差甚远。

2、均价4.5万/平！总价超300万！太贵！

那么，买来投资怎么样？如果不差钱或者喜欢这个地段的，可以冲！

项目均价4.5w/㎡，周边次新住宅仅3w/㎡，同为40年产权公寓的国展中心广场二手则只有1.6w/㎡，价格上可以说毫无优势。

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同样300万预算，完全可以在4大新城挑一套精装小三房，首付只要90万，贷款利率还低，涨幅预期更大！

3、参考周边，租金回报率很低！

目前石路商圈70平左右的精装公寓，租金在3000元/月冒头。

华贸中心77平，按均价4万/平来算，总价要300来万。

公寓首付5成，就是150万。公寓规定贷款只能10年，就相当于月供要16500元。

以租养贷肯定是不可能的，再加上后期出手还需要缴纳15-20%的高额税费。

所以从回报率来看，投资华贸中心40年产权公寓并不是最优选择。

买来自住呢？

4、户型劣势很明显！自住体验差！

华贸中心的得房率也很低，比如这款约77㎡户型，300万只能买一室一卫。

最大约147㎡户型，长条形，仅一间卧室朝南，不是受大众喜欢的常规户型，开间过小。

买来自住还会有一个问题，就是苏州华贸中心公寓可以商用，未来很难避免鱼龙混杂的情况。