针对这一问题小研君将深入调研，对市内优质“小独栋写字楼”进行大起底，本篇让我们首先聚焦番禺区。

一、低碳办公+总部经济趋生，小独栋写字楼兴起

企业独栋兴起于2010年，又名“总部基地”。

与传统写字楼不同，企业独栋具备高舒适度、可定制化和良好的展示性，为创意型企业和高科技产业提供了更适合的低碳办公环境，例如苹果飞船总部大楼、亚马逊“生态穹顶”总部等。

（图片来源：网络）

国内的企业独栋一般由企业自主建设或改造而成，主要分布在产业园区，例如北京后厂村的百度、新浪、网易、腾讯总部。

（图片来源：网络）

相比传统写字楼，企业独栋可以享受独立冠名权，拥有独立的大堂、电梯、花园等个性化空间，彰显企业形象，提升企业软实力。

企业独栋能够保持物业的完整性、独立性，能有效整合空间资源，激发员工潜力。同时可以自主招标物业管理，降低企业经营成本。

不过，随着“城市群”、“总部经济”等规划词的多次出现，企业独栋成为一种新的企业办公趋势，选址也慢慢跳出产业园区。

目前，万科、恒大、碧桂园、保利等多家房企将这类3-11层的小独栋写字楼融入中高端的商业综合体，打造产品差异化。

例如上海万科七宝国际、深圳万科公馆、深圳会展湾南岸广场等。

二、广州小独栋写字楼分布与产业经济重合

据广州中原研究发展部梳理发现，广州小独栋写字楼主要分布在番禺、黄埔、花都、南沙等郊区，主要有两方面原因：

1、郊区用地空间充足，地价低

广州市中心商务区写字楼饱和，可出让的商业用地稀少。

而近几年市中心拍地较活跃的海珠区琶洲、天河区金融城板块，进驻企业基于成本投入、总部形象以及城市天际线等因素，大多将地块规划设计为高耸的甲级写字楼。

而郊区用地充足，地价成本低，为小独栋写字楼的产品设计提供了前提。

2、产业积累，总部经济聚集效应强

番禺、黄埔、花都、南沙区产业积累丰厚，2019年这四个区的规模以上工业总产值占全市的79.4%，除番禺区同比增长下降外，其余三区同比增幅均领先全市的4.7%。

而且广州作为全国首个获批“中国制造2025”的一线试点示范城市，近三年一直致力新一代信息技术、人工智能、生物医药等IAB产业和新能源、新材料等NEM产业建设。

全市72个主要产业区块中，番禺、黄埔、花都、南沙区占比58%。

这四个区域也是近三年广州招商引资的重点区域，随着企业的分批、分类进驻，区域总部聚集区规划建设逐渐成型。

相应的，番禺、黄埔、花都、南沙区成为近年广州小独栋写字楼的供应主力。

其中，番禺区是广州小独栋写字楼在售项目最多的区域。本篇广州中原研究发展部将重点分析番禺区小独栋写字楼的布局、产品特点以及投资价值。

三、番禺区产业、招商、旧改全面发力，引导经济转型

1、番禺经济增长放缓，但第三产业发展进入“快车道”

纵观2016-2019年番禺GDP走势情况来看，番禺后期经济增长略显乏力，GDP增速呈现逐年下降的趋势。

其中，2019年GDP增速更是跑输全市（大市增速为6.8%），整体下跌至3.1%，同比净减1.0%，较2016年下降5.2%，增速跌至全市倒数第一，不过仍以2079.5亿元的地区生产总值暂居全市第五位。

从产业结构来看，番禺第二产业发展的“减速”（2019年第二产业增加值为728.83亿元，同比净减1.6%），是导致GDP增速放缓的主要原因。

2019年番禺第三产业反而实现较好发展，比值增长至63.3%，同比大增6.6%。

同时，营利性服务业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下，万博基金小镇的快速建设，现代服务业亦出现迅速增长。

因此，番禺目前针对传统产业陆续进行升级改造，同时大力扶持新兴产业建设，若成功升级转型后，未来多个商务区将形成联动效应，区域经济发展将进入快车道，GDP增速有望回弹。

2、传统产业升级改造，提升番禺发展速度

目前番禺主要的传统产业以汽车制造业、服装制造业为主。而该部分产业特点主要以适应性强、就业人口多。

但近年来，番禺着力构建高端、高质、高新现代产业新体系，促使第二产业出现负增长的尴尬局面（同比净减1.6%），传统产业面临升级改造的重要关口。

需要指出的是，番禺已对番禺汽车产业升级改造，目前已初见成效。

其中，番禺主力打造的汽车产业园主要由广汽牵头，携手合作企业协同开发，主力发展未来市场份额较大的纯电动和混合动力车型。

产业园规划涉及面积达500万㎡，未来将形成“一轴两廊三区”的功能分区，涉及“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域。番禺区政府通过对多个汽车园区的资源整合，打通上下游产业链，引导其合作伙伴落户投产。

因此，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，未来将引导更多优质劳动力流入，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。

3、多项政策扶持，番禺积极培育新兴产业

为加快培育新兴产业，2019年番禺出台了多项招商引资政策，加大政策扶持：

在加大人才引进方面，为加快落实番禺万博基金小镇建设，番禺推出多项扶持政策，对于金融领军人才直接补贴50万元，对新引进的金融领军人才给予安家补贴100万元等。

在改善营商环境方面，促进产业的转型升级，有效降低市场主体的经营成本，为中小型企业谋取最大的生存空间。

多项政策优惠出台体现了番禺政府对于引才引智、产业转型的重大决心。

4、众多名企进驻，番禺招商进展乐观

近年来，番禺区围绕番禺汽车城、思科智慧城、万博商务区等平台优势，配合多条招商鼓励政策，借助广州国际投资年会等重大招商活动，成功吸引多家实力企业进驻番禺，整体招商引资进程相对乐观，区域前景可期。

其中，以万博商务区为例，目前片区已经逐步迎来成熟期。据统计，万博CBD登记企业累计已超4000家。

其中，企业行业分布主要为信息技术、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流等；另外，万博基金小镇注册的基金公司已超316家。

另外，作为番禺重点打造的广州南站商务区招商引资同样成功。现时，片区已相继引进香港李锦记集团、万科、荣耀、路福、发现、佳宁娜、华夏中璟、越秀地产、方圆星耀等大型企业落户广州南站核心圈，形成创新产业集群。

因此，广州中原研究发展部认为，2021-2022年左右番禺将有望迎来爆发期，届时将会有大批的高素质人口涌入多个商务区，直接盘活区域经济发展。

继珠江新城、琶洲后，广州多个中央商务区正在崛起！

5、“番禺北部经济带”成为番禺经济发动机

目前，以“广州南站-万博-思科智慧城-广汽产业园”为重心，东西走向长达25公里的“番禺北部经济带”正崛起成为番禺经济发展的“发动机”，同时肩负区域产业更新、吸纳新型高精尖企业、人才的重任。

未来，这一产业带将成为广州中部较具价值的“经济链”之一，“产学研”结合，资金、人才、物流互联互通能力增强；从“广深科技走廊”的角度来看，未来大湾区1号公路拟建的“莲花山过江隧道”将带动大湾区（主要为莞深港）资源往番禺引入。

“北部经济带”4大产业区发展“配置”一览：万博CBD趋于成熟，南站+恒大足球场潜力难以估量，广汽、思科领衔IAB产业发展

“北部经济带”4大产业区发展各有侧重，片区定位上万博更贴近珠江新城，为番禺核心商务区，广州南站则着力发挥交通枢纽优势以及联系大湾区的产业，此外本月恒大十万人足球场综合体正式开工为南站发展打下“强心剂”，预计将带来体育、商业上下游企业进驻以及规模人流量导入，未来发展空间难以估量。

而广汽、思科两大基地则专注IAB产业发展，与当前“新基建”概念契合。

广州中原研究发展部认为，新造-化龙一带本身已布局有广汽研究院、番禺汽车城等园区，广汽智联新能源汽车产业园将促进资源整合，打通上下游产业链，此外根据规划显示该产业园除广汽集团外，还在引导其合作伙伴落户投产，可预计未来将引导更多优质劳动力流入。

另一方面，由于地铁、居住范围集中在洛溪、华南、市桥板块，因此从番禺区的发展情况来看，出现明显“中部强，外围弱”的问题，随着广汽产业园落地，以及思科智慧城带动，预计未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。

四、番禺区办公物业价值凸显，企业购置最高享1000万补贴

番禺区产业丰厚，但大多数企业聚集在中低端的产业园或工业区，企业转型升级受限。

从办公类物业的历年成交数据也可见一斑。近3年番禺区的公寓成交基本维持在20-25万㎡的水平，这类产品主要满足酒店、单身群体的租住或小微企业的办公需求。

适用于中大型企业的纯写字楼的成交则呈现历年减少的趋势，2018年番禺区写字楼成交约22万㎡，2019年出现腰斩，截止今年一季度仅录得1.4万㎡的交易。番禺区写字楼供应进入平缓期，后续还待开发建设。

与此同时，区域租金表现强势，写字楼表现旺租，各重点板块吸纳的客户存在明显的差异性。

长期而言，对于资金充裕及需转型升级的企业，购置自用办公物业既能享受优惠政策，也能抗通胀、抗风险，减少不可逆的成本损耗，实现资产保值。

而且企业购置房产的税款可按增值税进项税额进行抵扣，可降低企业购置办公物业的支出。

另外，从广州中原研究发展部监测的数据来看，番禺区优质写字楼一手售价呈稳步增长的趋势。

8年前，优质区域写字楼售价仅为1字头，今年售价达3.3万元/㎡，平均年增长10%，高于公寓的8.7%。

可以预判的是，未来番禺区“北部经济带”的全面开发建成后，区域写字楼价值将会兑现。

五、番禺区小独栋写字楼分析对比

番禺区四个囊括小独栋写字楼产品的商业综合体中，招商金山谷（意库）、保利大都汇、思科智慧城正常在售，而广州南站板块的万科世博汇前期独栋写字楼已售罄，目前项目主要在售公寓产品，后续地块尚在开发建设。

【招商金山谷（意库）】

1、项目特点：臻稀花园式独栋办公，容积率仅1.13

招商金山谷是招商地产进入广州的开篇之作与旗舰项目，项目占地83万㎡，总建筑面积约130万㎡。

其中，意库创意园组团占地33万㎡，建筑面积34万㎡，容积率仅1.13，属臻稀花园式独栋办公。

2、交通区位：明年6月两条地铁新线开通，通勤便捷

招商金山谷（意库）位于广州城市发展中轴核心——番禺新城，是广州市政府投资千亿重点打造的第四大商圈。

项目周边交通路网发达，临近广明高速与新光快速，驾车30分钟内可抵达长隆度假区、万博核心商务区、广州南沙、市桥老城区以及珠江新城。

另外，据广州地铁集团最新消息，18号线（万顷沙至冼村段）和22号线（番禺广场至陈头岗段），将于2021年6月开通，全线通车预计在2022年12月。

届时两条地铁新线的开通，招商金山谷（意库）可实现1站到广州南站、2站到南沙明珠湾、5站到琶洲、6站到珠江新城，将大大缓解通勤时间。

3、配套设施：一站式美食娱乐主题广场+连廊商业街+宜家家居，板块人流聚集核心

项目周边布局有沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型商场，其内部商业配套也非常丰富。

招商金山谷（意库）南部为2.5万㎡的招商意汇广场，商场主打“一站式美食娱乐主题广场”，涵盖国际特色餐饮、豪华影院、娱乐休闲、精品零售、商务服务等多种业态，现已开业。

项目中部设有2.7万㎡的谷里库里连廊商业街，旁边即为宜家自持产权的番禺分店。目前商业街尾货抛售，37-260㎡带明火餐饮铺首层售价2.4万元/㎡起，二层售价1万元/㎡起。

此外，项目周边云集祈福新村、富豪山庄、南国奥园等数十个成熟高品质大型社区。在地铁和宜家家居的利好加持下，未来项目有望成为板块消费群聚集的核心点之一。

4、产品亮点：小体量，区域投资门槛最低

招商金山谷（意库）小独栋写字楼建面约1800-2500㎡/栋，5-6层高，标准层高5米，附赠地下一层空间，有独栋及双拼两种产品，可享独立冠名权，现楼毛坯售价约4500-6300万元/栋。

【中原点评】项目产品体量小，是目前番禺区投资门槛最低的小独栋写字楼项目。

此外，项目小独栋写字楼首层为商业性质，可经营展厅、服务大厅、门面，真正实现企业一体化花园办公模式。

项目总体规划引进130-150家现代服务业、创意产业及国际教育机构企业，为板块带来1.5万个就业岗位。

目前中铁集团旗下中铁一局、中铁电气化局、中国铁建、中国南方人才市场·测评中心等多家央企总部已进驻运营，商务氛围成型。

【保利大都汇】

1、项目特点：广州南中轴传奇销冠，7年运营经验

保利大都汇属于番禺新城最早开发的一批商业项目，毗邻3000万客流的长隆旅游度假区，西连广州南站，东接番禺万博商务区。

项目占地5.6万㎡，总建筑面积约23万㎡，是保利在复合地产领域的力作，定位为华南首席都市娱乐旗舰，曾三度问鼎销冠，一期产品已成熟运营7年。

2、交通区位：坐拥多元交通网络，一小时畅达大湾区

保利大都汇周边布局新光大道、华南快速、番禺大道、南大干线等八大交通动脉，地处地铁3号线、7号线、佛莞城际（规划建设中）的交汇处，距汉溪长隆站仅300米，4站抵达广州南站，7站直达珠江新城，30分钟抵达城区，一小时畅达粤港澳大湾区。

3、配套设施：商业办公氛围成熟，配套齐全

保利大都汇一期办公产品已引进700多家企业进驻，内部商业氛围也比较成熟，配置3万㎡的“左文右艺”商业街，涵盖一站式餐饮、服饰、生活、金融业态，由开发商自主运营，出租率接近9成。

此外，项目临近万博商务区，除现有的沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型商场外，未来还可享180万㎡的万博地下商业城。

4、产品亮点：空间灵活配置，汉溪万博商务区一手笋货

目前，保利大都汇主推六号地块的小独栋写字楼，共3栋。

小独栋写字楼建面约2000-4000㎡/栋，5层高，标准层高5米，10米高大堂可展示企业LOGO。

L型总部建面约1.4万㎡，9层高，标准层建面1750-2750㎡，层高5米，首层预留餐饮、广告位功能。

保利大都汇小独栋写字楼可整栋出售，也可分层出售，灵活满足企业个性化办公需求，毛坯售价约0.72-1.44亿元/栋。4300-6900万元/层。

【中原点评】项目产品属板块内罕有的小体量产品，折算均价为2.5-3.6万元/㎡，属汉溪万博商务区的一手写字楼笋货，因为目前万博商务区的甲级写字楼售价普遍在4万+。

不过，项目小独栋写字楼今年3月份才动工建设，需在两年后才能收楼，价值兑现尚需等待一段时间。

【思科智慧城】

1、项目特点：国内首个智能制造云产业城市样板

广州国际创新城总体规划面积约73平方公里，是番禺区重大战略发展平台之一，主要包括广州大学城和大学城南岸地区。

而思科智慧城位于国际创新城南岸启动区，由科技巨头思科和碧桂园联手打造的5000亩智慧产城，囊括产、学、研、商、居五大功能业态，是国内首个以智能制造云产业为核心、总投资超过200亿元、产值规模超千亿元的智慧城市样板。

2、交通区位：现时通达性不高，交通路网待改造升级

项目位于地铁4号线新造站旁，现时通达性不高，仅有南沙港快速、新化快速两条主动脉。

不过，项目周边金光东&金光西大道、南大干线、金光东隧道等“八路一隧”基础设施工程正在推进建设，未来将升级为“四横七纵”的综合交通路网系统。

3、配套设施：人才供给充沛，但现时商业配套非常短缺

项目北部即为广州大学城，与之隔江相望，可面向12所国内知名高校吸纳人才。

但由于板块处于开发初期，项目现时商业配套非常短缺，消费需过渡至万博或大学城商圈。

4、产品亮点：

思科智慧城分三期开发，其中一期地块包含A、B、C、D四个区域，目前在售的为一期A地块产品。

其中，2栋可售独栋写字楼建面约3.3-3.7万㎡/栋，11-12层高，标准层建面2500-3080㎡，简装售价约9.4-11亿元/栋。

5栋定制写字楼建面约2.9-9.5万㎡/栋，11-38层高，标准层建面1850-2760㎡。另外，有2栋12层、13层的写字楼为只租不售。

【中原点评】思科智慧城主要围绕大数据、物联网、云计算和智能制造等战略性新兴产业招商，对进驻企业给予一定的奖励补贴。

在售的小独栋写字楼坐拥一线江景，但体量偏大，总体资金门槛偏高。而且周边商业配套、交通网络等尚需提升，整体的价值需要数年时间的培育。

哪个项目的小独栋写字楼更值得入手？