【片区地图】坂田的地理位置。

1：坂田北依观澜-龙华高新区，西接龙华商贸区，南临梅林关，东临布吉。

2：居住体验。

坂田位于深圳市中部，是深圳高新技术产业带上的重要产业基地，但是商业配套相对匮乏，交通配套目前都还在建设中。

基于片区发展规划，以布龙路为界限，分坂田南和坂田北，坂田北主要坂田北主要以生产科技类为主，居住人居大多在华为、天安云谷、神舟上班，而坂田南主要是居住为主，居住人群大多是在关内上班。

3：12个地铁站，9个在建，两条地铁线路

目前坂田只有5号线横穿坂田，有3个地铁站，分别是五和、坂田、杨美地铁站，不过在建的10号线坂田线纵向贯穿了整个坂田，在坂田一共有9个站；10号线起自福田口岸，终点平湖中心，途经平湖、坂田坂雪岗、华为新城、梅林关覆盖了深圳整个中部发展轴，经梅林关后4站即达福田中心区，预计在2020年底开通，开通后坂田交通就非常方便。

4、八个地铁站，五条地铁线路

坂田片区的骨干路网呈“三横三纵两半环”结构。三横指东西向三条道路，自南向北分别是布龙路、贝尔（吉华）路、坂李大道，三横从横向上连接布吉、龙华、李朗等片区。

三纵指南北向两条平行道路，是通往市区方向的主干道，自西向东依次为梅观路、五和大道、坂雪岗大道，其中梅观路是市区进入华为基地最便捷道路，承载约70%的交通流量；五和大道和坂雪岗大道南北贯穿坂田片区，五和大道在华为基地西侧，向南可至龙华，北至观澜，坂雪岗大道向南连接南坪快速，未来直通坂银通道（即将建成），直达罗湖。

此外还有已建成的坂澜大道以及在建的半圆形的环城路，连通观澜以及承担片区内交通疏导作用。

目前因为在建地铁10号线，早晚高峰自驾会比较塞车，预计2020年初通车后会有所改善，加上2020年坂银通道的开通，自驾交通便利性也会有很大提升。

【片区规划】

坂田，作为是龙岗区西部门户，地处福田、龙岗、龙华区交界处，辖区面积28.51平方公里。东连布吉，南邻民乐、梅林，西接龙华油松、水斗，北靠平湖、清湖，加上未来坂银通道通行，可直达华强北商圈，地理位置非常优越。是龙岗区的经济重镇、科技强镇、产业大镇，在龙岗具有举足轻重地位。

坂田以布龙路为界可划分为南北两个片区，分别承担着不同的职能，坂田南是坂田高品质商品房最为集中的区域，坂田北片区则多以产业规划为主。

一、坂田南片区

坂田南片区新建的商品房最为集中，住宅类用途改造为主，相对高品质的楼盘较集中，规划有图书馆、博物馆、医院、小型市政公园等市政配套，且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观，可以说坂田南是非常宜居的片区。

比较有代表性的楼盘如万科四季花城、春华四季园、龙岸花园、万科第五园、儒俊城立方等品质大盘，居住人群多以华为集团或福田工作的置业者为主。

现已有多个旧改项目入市，包括新围仔旧改（诺德中央道）、荣兴工业园旧改（德润荣君府）、雅宝工业城旧改（星河银湖谷）、儒骏城立方、大光勘旧改（大族云峰）等，还有待建的大贸工业区、永恒地块等。

二、坂田北片区

坂田北片区则作为高新技术产业带上的重要产业基地，以高新产业为主，住宅为辅。属于坂雪岗科技城重点发展区域，预计未来5年，坂田街道将加速推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作，将建成住宅面积约153万㎡，研发办公面积约85万㎡。

依次推动坂雪岗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工业园、吉通工业园及坂田南片区新利厂、骏泰工业园、喜来乐工业园、欧威尔空调厂、GX02马蹄山竹山工业园等17个立项项目，总投资超1000亿元。

三、坂雪岗科技城

作为深圳市重点发展区域之一，坂雪岗科技城担负着实施“东进战略”主引擎的作用。据了解，坂田街道有意在坂雪岗科技城原规划面积约21.9平方公里的基础上，拟将坂田南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城，加快坂田南北片区一体化设计，打破现有机制下南北发展不均衡的局面，推动坂田整体规划建设。

现在随着深圳对片区规划加快脚步，集聚高效的科技产业，多个大型开发商进驻，并且随着坂银通道、地铁10号线建设的推进，坂田正以其他片区所不及的速度在发展，未来的五年之内,坂田的巨人之路将会热火朝天的进行。

四、10号线，坂银隧道。

地铁出行方面，除了已开通运行的5号环中线，未来还将开通5号线延长线及10号线两条轨道，10号线起自福田口岸，终点为平湖中心，线路全长29.54公里，预计2020年通车运营，建成后会贯通坂田北和坂田南两个片区，打破必须从龙华转线到市区的尴尬并通达市区内到福田口岸。

将有利于完善龙岗轨道交通网、对龙华、坂田、平湖三大区域的交通改善、促进龙岗区的经济发展有十分重要的作用。

道路交通规划则有坂银通道，2020.4.28号已经开通，坂田南可直达华强北商圈，并可转北环大道通达关内各个区域，建成后从坂田至福田只需要12分钟，交通上的便捷和路程的缩短，将有效减轻梅林、清平等二线关口的交通压力，有利于导流更多在福田或原关内工作的人群外溢置业。

未来，坂田将是一个以坂雪岗科技城为代表的高科技产业城、园林大盘为主、10号线-5号线地铁贯通、多条快速通道通达市区和其他地方的宜居之城。城市更新、10号线、坂雪岗科技城建成将成未来坂田价值最大展望点。

【学区介绍】

教育资源相对紧缺，新建学校成为黑马。坂田一共有12所小学，5所中学，其中比较好的是深圳实验学校坂田校区和深圳市龙岗区科技城外国语学校，两所学校都是九年一贯制。

深圳市龙岗区科技城外国语学校成立于2014年，是龙岗区教育局与深圳外国语学校合作共建的九年一贯制公办学校，具有鲜明校本特色的外语课程体系和教学方式，形成强大的外语教师团队，实行小班制教学。

深圳市龙岗区科技城外国语学校2015才开学，2018年就进入龙岗前三，成为龙岗初中的黑马。学校从全市重点学校引进大量骨干教师，形成了一支素质精良的教师队伍，未来非常值得期待。

深圳实验学校坂田校区是原来的坂田新城学校，开办于2010年9月，有38个教学班，提供近2000个学位，一直是坂田规模最大的一所九年一贯制学校；2017年8月，深圳实验学校正式接办原龙岗区坂田新城学校，同年9月，正式挂牌更名为深圳实验学校坂田校区。

2019年龙岗区学位申请积分表

2019年龙华区学位申请积分表

【小区介绍】

润创新时代公寓

润创兴时代公寓11月成交均价36489元/平，目前挂牌价40151元/平，主力户型有32平的1房，45-50平的2房，69平的3房，小区建于2015年，是公寓，产权40年，不限购不限贷，不占名额，总价低，对于无学区需求的，还是适合入手。小区绿化率高达35%，环境优美，居住舒适，通透性非常好；户型方正，全功能的N+1户型，高赠送面积，采光通风好，且拥有超高拓展空间；不足的是小区只有2栋，社区小。

星河银湖谷

星河银湖谷11月成交均价71288元/平，现挂牌均价79901元/平，主力户型有146平的5房，165平的6房，一共8栋，小区建于2016年，项目同时坐拥约8万㎡COCOPark旗舰商业、约5.5万㎡星级酒店公寓及各类公共服务配套，私享33万㎡山体公园等。地铁10号线上盖，5号线环绕；约14平方公里银湖山郊野公园、雅宝水库、民治水库；33万㎡自有山体公园，提供篮球场、网球场、健身房、恒温泳池、环湖登山绿道等多种文体配套设施，十分适合居家。

十二橡树庄园

十二橡树庄园11月成交均价约59447元/平，现挂牌均价76155元/平，主力户型有170平的5房，190平的6房，200-300多平的别墅，小区建于2011年，小区一共有83栋，大部分是别墅，低密度别墅社区、地铁口、交通方便、生活方便、万科品牌物业，不足的是周边商业氛围不足。

万科四季花城

万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅2公里，地铁五号线五和站就在小区的东门。由万科地产开发，万科物业管理，是万科四季花城全国社区的典范。

小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。

小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。

万科四季花城居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。生活安静，环境优美，生活氛围浓厚等优势为您创造了优良居住环境。让居家的日子变得方便、轻松、惬意，周边教育、娱乐等配套设施完善，环境优美。

每一期的产品都不同，从一期的低密度围合组团，别墅，二期的带电梯小高层到三期、六期的Townhouse情景花园洋房再到七期的Townhousebobos空间，不断创新的产品不断带给置业者惊喜，更时时吸引着人们的眼球。

在产品创新的同时，万科其实是在为置业者创造更多的利益点。比如，一期的顶层给客户带来了一个阁楼空间，三期的Townhouse情景花园洋房给客户带来了多层的价格别墅的享受，六期的山地宽景洋房带来的是别样的山地居住感受，而七期的Townhousebobos空间则为客户带来一个多用途的大面积半地下室，可改造为影音室、娱乐室、储藏室、儿童游乐室、书房兼工作室。

四季花城Townhouse情景花园洋房从第三期的各有天地、第六期的有天有地到第七期在上述基础上创造出的第三度生活空间———地下空间的演绎，万科在产品的适用功能上一期比一期更为完善。

幼儿园：博雅幼儿园、小海龟幼儿园、海丽达幼儿园、三个幼儿园均在本花园内中小学：四季花城小学(在本社区内)，龙岗科技城外国语中学(距1公里)大学；

信息科技大学商场：华润万家(本小区内)，阳光湾畔(距花城200米)坂田民营市场坂田天虹。

医院：坂田医院距本小区1公里，布吉医院花城社康中心在花城里面邮局：中国邮政(本小区内大门口右边)银行：招商银行(自助存取款机、转帐)、中国银行(自助存取款机、转帐、存折打印)。

万科第五园一、二期

基本信息：小区名称：万科第五园一期，开发商：深圳市万科房地产开发有限公司，楼栋：21栋440户车位：车位380（费用：250元），主力户型：74平两房、95平三房一卫105平三房两卫，顶楼是75和105平左右的复式。

坊：分为上、中、下叠，下叠是院子+地下室，中叠也有地下室，上叠是复式，面积有140平、160平的，小区均价：6.2万/平方，建筑时间：2006年，小区占地：69057平米，小区建面：43161平米，绿化率：30%，容积率：1.6，物业公司：深圳市万科物业管理有限公司（物业费1.6~3.4元/平方/月）。

小区优劣势：比较安静，容积率低，居住舒适，小区带游泳池、儿童游乐场，万科物业管理比较好。水电，燃气：水：3.5米/方，电：068/度，燃气：3.5元/方

配套：自带9000平商业配套，万科里（星巴克，华润万家），300米就是坂田手造文化街，1公里有阳光湾畔，星河COCOpark。还有银湖郊野公园，以及南坑水库。

教育：幼儿园万科第五园幼儿园，小学五园小学，中学坂田实验学校深圳实验学校坂田校区（大学区），一站式教育服务。

劣势：都是楼梯房，人车不分流，老人小孩居住不是特别方便，同时坊和府的地下室采光不好；离地铁口有点距离，公共交通出行不是很方便。

万科第五园四期

开发商：深圳市万科房地产，开发有限公司楼栋：7栋855户车位：车位1000（费用：200元），主力户型：45平单间70平两房73平小三房89平大三房，小区均价：7.7万/平方，建筑时间：2010年，小区占地：49814平米，小区建面：65880平米，绿化率：45%，容积率：2.5，物业公司：深圳市万科物业管理有限公司（物业费2.9元/平方/月），水：3.5米/方，电：068/度，燃气：3.5元/方。

小区优劣势：小区楼间距大，空中花园设置，环境优美，安静，适合居住。人口密度小，小区内自带游泳池，健身娱乐设施等。

不足：小区自带商业不足，生活购物不是特别方便。

万科第五园八期

开发商：万科企业股份有限公司，楼栋及主力户型：总共有9栋，有77平的两房，89平的三房，115平的四房，小区均价：7.4万元/平建造时间：2009年小区建面：100000㎡小区占地：39400㎡，绿化率：42%容积率：2.5万科物业发展有限公司，物业费2.9元/平，车位：795户，613个车位，车位比1:0.7，民水民电（0.68元/度），天燃气3.5元/方。

小区优势：紧邻坂雪岗大道和坂银隧道，去福田15分钟，交通便利，小区安静，绿化率高；劣势：1.小区离地铁口远，交通不方便。2.相邻五期、六期，楼间距窄，居住人口较多。3.夏天会有那么几天会比较臭。

嘉悦山花园（万科第五园九期）

小区名：嘉悦山花园开发商：深圳市世基房地产开发有限公司，楼栋及主力户型：共6栋，89平3房2卫；124平4房2卫小区均价：7万/平，批地时间：2014年竣工时间：2016年，70年产权，小区建面：145579平小区占面：47730平，绿化率：40%，容积率：3.05，物业公司：深圳市万科物业管理有限公司，物业费3.5，车位：1068户，890个车位，车位比1:1.2，民水民电（0.68元/度），天燃气3.5元/方。

小区优劣势：小区自带万科里大商场，小区2016年小区次新小区，万科物业品牌物业管理公司，靠近坂银隧道15分到达福田，交通便利。不足：小区离地铁口稍远。

旭景佳园

开发商:珠江投资股份有限公司，楼栋：10栋（分三期，1-4栋为一期；5-8栋为二期；9-10栋为三期），主力户型:78-81平2房，89-125平三房，127平四房，小区均价：5.6万/平，建造时间：2008年，车位：1000个，小区占地面积：52079平米小区建面:147000平米，绿化率:30%，容积率:1.5，物业公司:金地物业管理有限公司（物业费3.5元/平方/月），水费:3.5元/立方电费:0.68元/度。

优劣势：

优势：1、靠近大族云峰商业配套，购物方便；2、靠近坂田地铁口，临近坂雪岗大道，10分钟上南坪快速和坂银隧道（年底开通），出行便利；3、出门就是坂田实验学校，上学方便。

劣势:1、小区楼龄偏老，户型不是特别好；2、车位较为紧张

中海月朗苑

开发商：深圳市中海地产股份有限公司，楼栋：6栋（1栋幼儿园）892户，车位：518个（费用：地下250元），主力户型：75平两房、70平小三房、90平三房一卫（阁楼）、103三房两卫。

小区均价：6.6万/平方，建筑时间：2006年，小区占地：55090平米，小区建面：100710平米，绿化率：45%，容积率：1.8，物业公司：中海物业管理（深圳）有限公司（物业费3元/平方/月），水：3.5米/方电：068/度燃气：3.5元/方。

小区优劣势：

中海月朗苑处于虎山路口和雅园路交汇处，非常安静并且距离地铁10号线雅园站很近。旁边就是五和小学，自带贵族幼儿园，上学便利足不出小区。容积率低小区以小高层为主，绿化率高所以空气质量好。

劣势：小区是06年楼龄较长，车位不是很充足，老小区的通病。配套方面只有临街商铺，大型商场需要开车。

【问答时间】

Q1：坂银隧道开通，去买的客户群体多了，会不会堵车很严重？

相信每个住在龙华坂田观澜甚至塘厦的人民，这些年都领教过英雄不过梅林关的痛苦。坂银通道开通，3车道，12分钟，在坂田上班的就可以直达福田。也许会有人说坂银通道会成第二个新彩隧道，别急，还有帮坂银通道分流的来了。

地铁10号线，对于深圳地铁的发展历程，有几个重大节点，一是2006年，1号线开通，宣告深圳进入了地铁新时代。

二是大运会前，2010年底2011年初，2.3.4.5号线开通，深圳地铁开始了网络化运营。第三就是今年了，今年深圳地铁总线路将突破400公里，客流预计将突然1000万，终于和北京上海广州进入一个行列了。

可能又有童鞋觉得地铁开通影响不大了。那要看什么区域，对于关内，的确影响不是很大，但是关外，那是立竿见影了。龙华楼市的上涨，龙华在深圳的地位改观，其实真正是4号线开通之后的。地铁开通之前红山上塘的情状，历历在目。

另外，目前深圳已运行的8条地铁线路中，客流量大的1.3.4.5号线，无一不是跨越关内关外的线路，5号线甚至大部分都在关外。而2.7.9这种基本都在关内跑的线路，客流少的可怜。而今年所有新开通的线路里面，最重要的，就是10号线了。

8号线，太短；6号线，和4号线重叠较多，并且光明目前人口密度还不够；看看10号线覆盖的区域，基本都是人口密集区，这也是为什么10号线要设置8节车厢的原因。

Q2：现在入手坂田，值得？

教育方面：深圳外国语学校国际部，基本都建好了，非常漂亮，9月份就可以开学了。或许有人觉得这个学校是招生特殊，对附近楼市影响不大。但是，至少是在坂田吧？

小孩在这上学，家长难道天天大老远跑去接送？多少还是有影响吧！教育，的确是目前还有接下来一段时间关外的普遍短板，但是，深圳市政府提升的力度也很大，新建扩建的学校，基本都在关外。没办法，关内没地了嘛。

再就是医疗方面：深圳人民医院坂田分院，香港中文大学深圳医院(吉华医院)两所三甲医院同时开建，坂田医疗资源丰富了很多。待环城路修好，坂田北去坂银隧道就更快了，不过坂雪岗大道。环城路是双向八车道。