比如金地艺墅家2月份成交了约150套房源，最近周末每天成交30多套的节奏；

万科西庐也同样如此，甚至取消了赠送精装修，并启动10万元验资；

锦庐收回了之前的点位优惠……

为此，365淘房推出了《2019“安家西青”楼市大报道》，将对西青区进行为期一个月的持续深度解读。

包括各板块的最新规划、新房市场、二手房市场、土地供应情况、实时市场行情等多方面。

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《西青区二手房大摸底，万万没想到这么热》

本期将重点为大家剖析西青区各板块的详细规划，以及未来的发展方向，一些关键“节点”，可以先期待起来。

讲真，这篇文章小编上周就写好了，一直未推，但至今已修改了好几次。

一周时间西青区又是挂地、又是土地推介会的，感觉瞬间就“变了天”，西青区开年这速度……啧啧啧……

01

西青区的小伙伴们

西青区包括8大板块，分为4个梯队：

?第一梯队：中北镇、南站。算是各板块的“前辈”，发展的早而且成熟，板块内有大公建，后期还有“劲儿”。

?第二梯队：精武镇、李七庄。2018年的末的后起之秀，凭借价格和地段优势“突出重围”，但大公建少，整体城市界面尚属起步期。

?第三梯队：杨柳青、大寺。几乎没啥存在感，但云巴T1线和赛达新城的大规划就是拯救它们的一剂猛药，是下一轮的启动板块。

?第四梯队：辛口、王稳庄。目前还在“冰冻期”，预计2024年启动。

西青区已被列为天津4个机遇地区（西青、大双、空港、生态城）之一。

发展重心在中北镇、南站、杨柳青、华苑高新区（行政属于滨海新区）、大学城。

目前来看，精武镇津涞公路以南并没有被划入重点区域，主要原因是这一片会以居住为主，没有特色产业。

02

中北镇

中北镇是西青区发展最成熟的板块，也算是进入了瓶颈期，前两年一度新房供应断档。

我们可以将中北镇分为4个组团：中北大道组团、侯台组团、曹庄组团、京福线组团。

现在的格局是整体向西南发展，未来的重点在曹庄组团和京福线组团。

京福线组团

Jingfuxian

京福线组团今年1月已经启动。

中骏以楼面价10352元/平米拿下了一宗宅地；2月25日和27日分别又新上2宗宅地：

05号地块起始楼面价9913元/平米，最高限价11895元/平米；

06号地块起始楼面价9500元/平米，最高限价11436元/平米。

*图中粉色块为学校位置

东马地块、大蒋地块、大蒋北地块、小蒋地块、小蒋北地块已在西青土地推介会上亮相，计划今年出让。

京福线组团规划已公示，中间片区规划有3所学校，整体规划以居住用地为主，此外。

按照目前价格来看，京福线高层价格会在2万以下，但确实距离中北大道稍远，不过最近规划的云巴T1线可将此片区与曹庄地铁站串联。

曹庄组团

Caozhuang

曹庄组团目前是物流区，规划已出过了，未来将改为居住区。

组团西侧学校位置已经确定，这将成为中北镇距离地铁最近的住宅片区。

记住，地铁不是白修的。

*图中粉色块为学校位置

中北镇未来除了一小部分汽车研发地块外，没有规划产业，定位是生活休闲区，永旺、新城市中心、宜家家居、华侨城文创区等都是西青区的地标。

可以说，中北镇仍然是西青区最宜居的板块。

侯台组团

Houtai

侯台组团最核心的是水西公园所在的环内板块，规划出了一轮儿又一轮儿，土地整理也都做好了，但这块“宝”一直在憋着。

不过这块地的定位一定是改善，纯刚需就别等着了，而且土地推介会上没有地块亮相，所以今年应该不会动。

03

南站

南站是继中北镇之后的第二大核心区，有概念，这对于板块发展来说是最大的价值点。

我们将南站分为商务区组团、张家窝组团、赛达大道组团。

商务区组团

Shangwuqu

南站商务区组团整体规划可出让土地346万平米。

3月1日的土地推介会上亮相了1-4号地块（住宅），其中4号地块2月25日已挂牌，起始楼面价10843元/平米，最高限价12468元/平米。

需要缴纳100%土地款保证金才能参与竞买，这说明意向拿地房企比较多，会出现溢价，未来新房价格会比现在的社会山、中骏雍景府等高一些。

此外还亮相了10、12号两宗商业地块。

商务区北侧规划有一所九年一贯制学校，该学校将与北京为名教育集团合作，预计2019年1月开工建设。

鹏瑞利于2018年7月底在南站商务区南侧摘得3宗商业地块，定位为一站式的区域医疗及健康护理和商业枢纽。包括医疗、健康护理、养老护理、酒店和商业板块，预计2022年起分阶段开业。

南站商务区今年要正式启动了。

赛达大道组团

Saidadadao

赛达大道组团最大的看点是万科将与农垦合作开发高泰路工农联盟地块。

共规划3宗住宅用地，73.7万平米，体量较大。地块内也规划有学校的，大概率会是幼儿园。

预计楼面价会低于万元，未来售价或将低于2万/平米。

张家窝组团

Zhangjiwo

张家窝组团的发展向西南，万科四季花城西侧已公示了规划，并确定了学校位置。

目前这一片区发展到融侨阳光城皓月就终止了，但未来还将有更多的住宅。

联发红郡旁边的14号地块以及博烨道南侧的K地块已经在推介会上亮相，预计今年出让。

值得注意的是，规划图中博烨道附近出现了“M8”字样，这很有可能代表地铁8号线将通往张家窝组团。

*图中粉色块为学校位置

今年南站板块的火力现都集中在商务区。

南站板块的定位是“枢纽区”，未来天津6个高铁站形成闭合回路后，天津南站的客流量还将增加，扩建将是大趋势。

高铁的辐射效应有多强，这么多年也都见证了。

所以，南站板块未来还有很多“故事”要讲，它的概念要高于西青区任何一个板块。

04

精武镇

精武镇和李七庄，是如今楼市最热的板块，锦庐、艺英里、万科西庐、金地艺墅家这几个红盘撑起了南部市场一片天。

精武镇并不是由一片空白区“先规划、后盖房”发展而来的，并没有南站板块那么规整，分布比较零散，地理位置也“参差不齐”。

我们将精武镇板块分为华苑西组团、大学城组团、学府工业区组团、大南河组团、小南河组团。

华苑西组团

Huayuanxi

华苑西组团已经“完结”了。未来就这3个住宅项目：格调松间、联发地块、津城置业/融创地块。

格调松间是精武镇价格最高的，已经突破的板块限价，产品价值和品牌溢价很高。

据透露，联发地块有意与格调合作。片区指导价高层24000元/平米、小高层26000元/平米、洋房28000元/平米。

格调松间西侧居住用地有可能作为和平区棚改定向安置房。

学府工业区组团

Xuefugongyequ

学府工业区组团一直是个待爆发的点，一方面位于地铁3号线沿线；另一方面距离外环仅约2公里，不少购房者对这3块地很感兴趣。

2月26日其中的04号地块已经挂牌，起始楼面价10600元/平米，最高限价12736元/平米。预计未来新房价格会与华苑西板块差不多。

另外两宗居住用地也已在推介会上亮相，今年会接连出让。

大学城组团

Daxuecheng

大学城组团目前仅有一个新房项目：金地艺墅家（北区），都是精装产品，最近推出的2栋11层小高层精装22000元/平米性价比较高。

金地艺墅家西侧地块已公示规划，以居住用地为主，傅村中学将搬迁。

大南河组团

Dananhe

大南河组团目前在售的有金地艺墅家（南区）、万科西庐；卓越云门刚公布完案名，预计5月入市；华侨城地块还没有动静。

土地推介会上又亮相了16、17号居住用地，紧邻金地艺墅家南区，今年将出让。

除了亮相的，小镇西西里南侧地块已公示规划，仍然是大面积的居住用地，辅以少量商业用地，并建设2所小学。

但后面这些地距离津涞公路约3公里，位置不占优势。

小南河组团

Xiaonanhe

小南河组团目前并不是精武镇的重点地段，但也公示了相应规划，证明未来也将加入“组织”。

公示规划地块面积比较大，同时也确定了学校的位置。

地块南侧就是精武门中华武林园，而精武镇已被列为天津5个特色节点之一（精武镇、北辰高新区、塘沽、滨海旅游区、大港大学城）。

所以这块地未来很有可能是文化与居住相结合的形式。

*图中粉色块为学校位置

05

李七庄

李七庄相对于精武镇有个优势：有地铁5、10号线。

李七庄有一部分在环内，价格比较傲娇，比如万科东第洋房已达35000元/平米。

目前发展重点在环外组团上，在售新房有锦庐、艺英里、融泰城。

片区内小产权房比较多，并且住宅地块不太规整，东一榔头西一棒子，未来的重点是整合与优化。

锦庐和艺英里所在片区已公示规划，金旺南里、金旺北里、金旺佳园等居住区将拆除，改建绿地。

地块内的棚户区和辛院物流园也将全部拆除。改建绿地后，整体城市界面会好很多。

但这一片区住宅已基本饱和，未来的新住宅地块很少。

*图中粉色块为学校位置

大面积的居住区将出现在中兴路以南，已被规划为28万平米的居住用地。

每个板块都有这样的规律，最先启动的位置都是比较好的，之后就距离核心区越来越远了。

容积率也是越来越高，比如锦庐、艺英里的容积率1.8，而现在公示的这块地容积率已是2.0了。

李七庄环外梨园头地块也公示了规划，并在土地推介会上亮相。

新规划4块居住用地，育水佳苑居住区、天津市第九十五中学，以及一些棚户区，都将拆除，改为防护绿地。

这一片区优势是有地5号线，劣势是距离监狱比较近，就看买房人是否能突破邻壁设施的厌恶感了。

西青区已经很久没有出现过单价2万以下的房子了，但精武镇和李七庄三价联控地的出现突然打破了这个僵局。

不过“爆表”的成交量也使它们有些“膨胀”，比如万科西庐已经不送精装修了、锦庐去年底的优惠点位也收回了……

客观的说，在现在小阳春这个阶段已经很难找到单价2万以下的房源了。

但即使是这样，这一片区性价比依旧是“人设担当”，今年还会有更多的新房供应，成交量可以挑起西青区的大梁。

06

杨柳青

对于杨柳青的关注度，可以提上日程来了，中北镇的下一个任务就是带动起杨柳青。

规划的云巴T1线就是将曹庄地铁站与杨柳青链接起来，并且紧邻杨柳青的京福线已经接连挂地，发展趋势显而易见。

国耀紫溪别墅东侧规划了将近30万平米的居住用地。杨柳青板块未来一段时间应该要启动了。

现在全西青最便宜的洋房就在杨柳青，蓝光雍锦半岛13800元/平米。

07

大寺

大寺板块近两年的出镜率和杨柳青差不多，都快让人忘了这是西青区的板块了。

大寺板块最大的问题是园区围城，大芦北口工业园正在进行拆迁，到2021年把55个工业园合并成5个。

临近外环线区域已公示规划，最大的看点是距离外环线500米以内地上建筑全部拆除，建绿色屏障隔离带。

片区内的门道口地块、周庄子地块、大任庄地块均已亮相，计划今年出让，大寺板块将再度启动。

大寺的“明星地段”是2018年底公布大规划的赛达新城。

赛达产业新城示范区的发展定位和产业目标为：智能产业研发基地、创新人群集聚区、生态创新示范区。

2020年示范区初见形象，2035年赛达产业新城示范区将带动核心区成为西青区的创新城、生态城、形象城、服务城。

示范区分三期开发：一期由政府主导开发创新谷MSD；二期由政府引导开发创新工厂和创新社区；三期由政府引导开发产业研发片区和创新社区。

其中含有约44万平米的居住用地，占比约20%。

08

环城一哥

客观的讲，在环城四区中，西青区ZF是干实事儿的，仅从公示规划的数量就能窥见一斑，并且今年在轨道交通上又发力，要给西青区点个赞。

刚开年，西青区就挂出了不少好地块，比如南站商务区、精武镇学府区等，价格仍处于理性范围，算得过来账，入市速度不会慢，今年的新房供应量少不了。

整个区域都已摆好冲刺的姿势，必将稳坐“环城一哥”的位置。