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大面积小产权房出售 香不香?

这是被住建局最新写进《广州市住房发展“十四五”规划》的目标。

与此同时,距离广州推出首个公开发售的共有产权住房项目——榕悦花园,已经过去大半年。

无疑,榕悦花园要起到“样板示范”的作用。

首次发售1366套,就吸引了全市七区6187人申购,竞争比例接近5:1!火爆程度堪比那些“网红盘”。

调查显示,“80后”申购者占了一半!“90后”也很着急实现买房大计。

而除黄埔外,最想申购这批共有产权房的家庭,正是来自广州房价最高的两个区:天河跟越秀。

(图源:榕悦花园吧)

共有产权房,真香吗?喝上“头啖汤”,又是不是美滋滋?这事儿,没那么简单。

放在国内任何一座一线城市,共有产权房同样离不开“地段决定论”。

像北京,六环内中心城区的共有产权房要靠“抢”,位置远一点的则被大面积弃选,冰火两重天。

上海地段较好的共有产权房,也是比较受欢迎的,根据钱江晚报报道,可售房源套数和报名人数比大约1:1.3。

不过,这个比例,还远远“逊色”于广州黄埔榕悦花园。

作为首批“示范单位”,榕悦花园一推出就超过6800人递交了申请,再经过审核、摇号一系列流程,最终3400人成功入围,竞争1366套房。

为什么这么抢手?

榕悦花园的位置刚好在黄埔跟增城的交界处,跨一步就到增城。但,毕竟还是黄埔。

你说近吧,算不上,步行到13号线南岗地铁站要1.3公里,大约20分钟,再坐大约40分钟地铁才能到珠江新城。

但你说偏,人家至少顶着“黄埔区”的头衔,比白云、花都、增城、从化要有优势。

按照官方“住房十四五”计划,广州接下来每年都会推出超过5千套共有产权住房,遍布各区。

白云跟番禺供应量最多,分别有6千套,黄埔、花都、增城分别有3千套,其他几个区供应都很少。

天河供应2千多套,但价格可能定在1.2万/平吗?

均价1.2万/平拥有一套带装修、现楼交付的房子,本身就圆了很多人的“有房梦”。

何况小区本身配套了托儿所、幼儿园、肉菜市场、邮局等等设施,走路能到万达。

所以,榕悦花园有它的吸引力。

只不过,反转来了。等到榕悦花园终于开始选房,弃购率却接近20%。

要知道,如果在选房过程中放弃申购,未来三年内都不能再次申购共有产权住房了。

当然,弃购的房子,最终让“候选者”填补完了,但留下的疑问是,为什么快到嘴的鸭子,会有20%的人亲手放飞?

先说一段碰巧发生的小插曲。

就在今年7月榕悦花园开始选房跟签合同时,物业突然贴出一张告示:月保停车费要从200元变500元。

这一涨,猝不及防,申购人投诉上了电视新闻,也上了领导留言板。

作为保障性住房,停车费怎么说翻倍就翻倍?

有申购者称,榕悦花园周边小区的停车费基本200-300元/月,500元是南岗万达、缤纷天地这类商业广场的月保收费水平了。

而物业这番突然涨价的操作引来的不满,不仅在于价格贵得离谱,还在于没有经过业主同意就擅自提价。

“为什么不在选房前公示涨价,而是在选房过程中公示?”

对此,榕悦花园物业在接受电视台采访时回应:“我们从3月份开始就启动定价流程,直到7月份才公布出来。”

相关负责人还表示,这是经过委托第三方专业机构测算,以及对周边项目地下车库费用标准进行实地调研,才定下的标准。

住户接受这个解释吗?

一波未平一波又起。在领导留言板上,关于“榕悦花园”的投诉,除了停车费涨价,还有噪音污染。

有住户白天从9栋测试,开窗噪音有时达到80多分贝,关窗后也达到57-70分贝,“更别说噪音最大的7栋了。”

(图源:榕悦花园吧)

据住户反映,榕悦花园的位置,刚好贴着国道公路,尤其是4-9栋,距离公路最近不足15米,道路车流量大,尤其是大货车泥头车路过,噪音超标问题很严重。

噪音污染,是许多城市中心区域楼盘难以避免的问题。只不过,在共有产权住房中,这个问题更普遍。

从广州住房“十四五”规划来看,全市有四个共有产权房重点项目,分别在白云石井鸦岗,黄埔南岗、番禺新造、南沙万顷沙。

这四个楼盘,除了鸦岗(一期)外,其余三个都靠近主干道、大马路。

除此之外,共有产权房的教育资源问题,也蛮让人头疼。

“我们想着先上幼儿园,影响不太大,到小学阶段再换。”一位80后收购者接受南都采访时称。

对于很多入手共有产权房的无房家庭来说,也许真正的燃眉之急,是先买上房,对交通、教育的要求只能暂且放一边。

1.2万/平的价格,确实具有吸引力,一套算下来,最低大概70万左右就能买到两房一厅。

可20%的弃购率背后,也意味着,综合考量多重因素后,依然有不少人认为,共有产权房不值得买。

噪音污染、临时调高停车费等等,只是极少数人弃购的理由。

价格折半,产权折半,也许才是“弃购”的最大原因。

共有产权住房有房产证,只不过,以榕悦花园为例,承购人的产权份额比例为55%,政府产权份额比例为45%,

购买后,既不能擅自出租,出售的限制因素也非常多。

比如,要拿到共有产权住房不动产权证书满5年后,才允许转让购房者所持有的全部产权份额,政府优先购买,卖给个人的话,也只能卖给有共有产权房购买资格的群体。

对于有置换计划的家庭来说,这些限制带来的影响,就要好好斟酌了。

其一,没有完整产权,却占用购房指标名额,难得的房票就这样用掉一张。