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宁围改造小产权房,馅饼还是陷阱?

“独立产权,拆1赔3,杭州独一家。”

“政府规划文件已批复,百分百会拆迁”、“务必来现场看一看,怕你错过一次难得的拆迁机会”……

推销房产、贷款的很常见,打着“待拆迁房”名义兜售的,你遇到过吗?最近,滨江区的王女士,就接到了多个这样的推销电话。

好奇心驱使下,添加了微信,对方立马甩过来一大堆信息和链接。

有项目介绍、有规划信息,以及各种政府征迁补偿文件,甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。

一番了解才知道,这不是住宅,而是一个萧山的建材专业市场。

商业拆迁赔偿比住宅还高?如果确定拆迁,有利可图之下,为什么还要对外销售?这是一种新式销售套路吗?

馅饼还是陷阱?我们实地走了一趟。

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从滨江区出发,沿建设四路往东,穿过通惠北路,就到了该建材城。

位置挺不错,就在市北东(锦粼府、东方名府一带)北面,离地铁7号线新兴路站约300米,西侧是在建通城高架,隶属宁围单元。

这里堪称专业市场集群,除了该建材城,南北两侧还有汽配五金市场,和二手车交易市场。

市场内密密麻麻全是车(免费停车),绕了几圈,才在市场连廊下方的一处板房,找到简陋的营销中心。没有沙盘,只有几张桌椅,若干展架,和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。

接待人员表示,市场共9幢楼,1-3层,分割成1200多套商铺,面积40-90㎡不等。

“三层带5年租约销售,年化大概4%,前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售,不带租约。”对方告诉我,这批“拆迁商铺”很畅销,目前只剩20多套了。

“买家包括原先的经营户,还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时,还给我看各种定金、产证截图。

听对方说,最牛的一个客户,一口气买了一整层,10多间商铺。

“既然拆迁赔偿这么高,为什么拿出来卖?”、“政府有规定的,公司占比不能超过20%,否则可能只是换地。而个人产权比例占比高,就能正常拆迁了。”

我查了下资料,找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了,拿地至今已有20多年。

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抛开个人产权比例的说法,先来看看,该建材城拆迁的可能性有多大?

按照对方提供的线索,我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复,宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。

对比现状用地和规划用地,建材城所在的专业批发市场,未来调整为商业商务兼容用地。

不过按照控规,除了建材城,包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场,也在用地调整之列。

换句话说,如果建材城拆迁,它们也会拆迁,但却没见其他市场推销商铺。

而且如果仅仅按照这种标准,就断定建材城会拆迁,那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟,随着城市快速发展,环境陈旧、管理落后的功能,都会向外搬迁。

关键的是,“拆不拆,什么时候拆?”是一个极不确定性的问题。

按照历史经验看,就算最终会拆迁(也不排除规划调整),这个时间成本,也不是一般人所能承受的。

典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。

由于与城市发展的不匹配,21世纪后就有人建议:应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因,搬迁一直未能成行。传了近20年,才在去年真正关停。

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就算等得起,赔偿真有“1赔3”吗?

对方是这么算的:几年后拆迁,肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励,就能达到原值的3倍。

在我看来,这想得过于简单了。

根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,针对非住宅房屋征收补偿,作了如下规定:

征收非住宅房屋一般以货币补偿为主,其房屋价值(含土地,下同)按评估价值给予补偿(也可产权调换),还应一次性支付搬迁费。

造成停产停业损失的,可按被征收房屋价值的一定比例计算,商业用房按6%。

征收非住宅房屋,在暂停办理相关手续前,被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的,在征收补偿方案确定的签约期限内,按照规划用途征收补偿后,可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助,最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。

被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的,可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴,具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。

理论上,只要未来拆迁时的评估价涨了,加上各种补贴,的确可获得丰厚的补偿。

但问题在于,现在商铺销售价并不低。

剩余在售的商铺,粗粗一算,最贵的单价超5万,最便宜也要近3万,相当于奥体、市北的新房限价。

要知道,建材城隔壁新拍的宅地,地价也不过2万2,新房限价3.35万。

现场一圈看下来,市场生意也不是很红火,一楼还行,二楼一般,三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值,何况一个体量10万㎡的大型专业市场。

不妨算一笔账,假设各种补贴算一起,综合按均价5万算,光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率,否则很难回本。

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博拆迁,从来都是一个高风险的行为。

过去几年,杭州市场上专门有一群人,通过法拍或二手市场,买入超级老破小赌拆迁。

但印象中成功者寥寥。公开报道的,仅有山棉北里等寥寥数个,更多是一等就是七八年,深套其中。

其中一个重要原因,是政策转变——老旧改造代替征迁。

在我看来,商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性(大量时间成本、资金成本),政策上也有变数(产权调换),买入价格更可能提前透支。

如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡,确实没有太多的资产保卫渠道。