案情回放

信宜市某房地产开发有限公司在信宜市开发建设了A小区。2018年9月23日，张某向该房地产公司支付购房（升级）款200000元用于认购A小区第九幢1101房。该房地产公司收款后，向张某出具《升级客户收据》和《客户升级回执单》各一份。该《升级客户收据》中载明：缴款单位为A小区第九幢1101房，客户名称为张某，项目为升级款，金额为200000元。该《客户升级回执单》中载明：经查询，意向房源九栋1101号，建筑面积约149.93㎡，原单价为6947元/㎡（备注：经查询价格为不包含折扣优惠的原始价格，折后价格将在公开发售后签署《商品房买卖合同》后根据折扣标准进行核算，此房源开盘价格不超过以上价格）。之后，双方一直未签订《商品房买卖合同》，该房地产公司也未提供相关手续证明其已对涉案商品房进行施工建设或已取得商品房预售许可证明。2020年1月2日，张某将该房地产公司诉至信宜法院，请求房地产公司立即返还购房（升级）款人民币200000元及该款从2018年9月23日起按资金占用月利率2%计至该款付清之日止的利息。

法院裁判

法院认为，该房地产公司出具的《升级客户收据》和《客户升级回执单》已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款，且张某也已经支付部分购房款，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具备商品房买卖合同的基本特征，是双方当事人就将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，应认定为双方之间签订了商品房预约合同。房地产公司收到款项后，长达一年四个月既未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未对涉案商品房进行施工建设或取得商品房预售许可证明，违反了诚实信用的法律原则，明显属于违约行为。遂做出上述判决。

法官提醒

现实生活中，不少购房者在相中一些在建楼盘某户型房屋时，房地产开发商往往在没有取得商品房预售许可证的情况下，巧立所谓“升级款”、“诚意押金”等名目，预先收受部分购房款，此时，双方形成的是一种购房预约合同。但房地产开发商接下来若因多种原因未能取得商品房预售许可证，不能按商品房预约合同与购房者订立商品房预售合同，未能订立商品房销售合同，其预先收受并长期占有的预购房款是没有合法根据的，该行为致使购房者无法利用该笔资金并遭受利息损失。因此，应当返还预购房款并支付利息。