可售型人才房，之前聊过，主要是关于弊端的，感兴趣的同学可以回顾下之前的视频

6折买深圳人才房是馅饼还是陷阱

最近，深圳可售型人才房申购条件迎来了放松，今天我们再次审视聊聊。

2月28日，深圳住建局发布了关于深铁熙府等项目的人才配售方案

对可售型人才房申购门槛放了松：

1.单身：从原来的35岁放松至30岁

2.家庭：从原来要求双方都要是深户放松到只要一方具备，另一方在深圳有交纳社保即可。

当然被放松的这部分人群需要让位点优先权，被列为第二列队，原来标准要求的人群被归为第一列队

选房顺序依次是：高层次人才＞第一列队＞第二列队

价值点再审视及代价

如果只是门槛降低，池子放大，其实也并没有那么值得再议；之所以拿出来再审视是本次明晰了以下两点：

1.10年后可以换取100%的产权

2.非封闭流转（住建局通告及附件中没文字体现，但深圳人才安居官方公众号中有提及）

这两点合在一起，就产生了一定的价值：

若项目素质不错，实际折扣也不小，则

1.非封闭流转给予未来市场化的环境，可以随行就市。

2.现在拿到的折扣（注意实际的），就是面对未来的从容，即使未来楼市行情不好，现在拿到手的折扣就是安全垫和底气；而由于资金投入低，且对应成本也低，10年后资金回报率未必会比商品房低。

举个例子，深业云海湾的可售型人才房限价5.52万/平，毛坯交付，产品类别有69平的2房1卫，89平的3房1卫，梯户比4梯8户

项目区位和小区整体不错，公区、外立面等配置按规定要与商品房同，差异点主要停留在楼栋及户型的设计上。虽说这两点，该项目人才房和商品房比是弱点，但整体也不算差。

不到400万可以买南山2房，不到500万可以买南山3房，放眼南山没有可以PK的二手房。

同样的总价，同样的房间数，商品房也就只能买到类似光明、沙井等远郊区域。10年后，你觉得未来哪个更值钱？人才房不一定输的。

若与同小区商品房比，虽说人才房升值潜力不如商品房，但也会跟随着商品房水涨船高，如果从资金与收益的角度，还真不一定谁赢，毕竟可售型人才房打了6折。

当然，政府的羊毛也不是那么容易薅的，为了避免经济适用房的历史重演，还是设了门槛，

售价的打折要用一定牺牲来换：牺牲10年房子的金融属性、期间拥有商品房的权利以及可能换房的需求来换。

时间限制的实质影响

可售型人才房需持有10年，是很多人忌惮的点，但注意起算时间是从签订合同算起，而商品房（新房）的3年是从拿到产证开始算，实际上两者时间区别是一个10年，一个5-6年（至少）

而具体到个体，这个时间差异的实际价值，有的会有；但对于有的，可能就真没有。

要结合自己个人的情况进行评估。

不确定性/风险项

可售型人才房的不确定性一方面来自于政策，一方面是来自于自身。

1.最大的不确定性来自于政策多项细节缺失与模糊，为未来埋下了隐患

其中最大风险项就是获得完全产权的代价

深圳保障房体系运行这么久，在这方面一直很模糊，没有一个官方算法公式。

唯一可以参考的是之前经济适用房相关文件给过一个公式，从目前落地实操中政府并没有严格执行，所以补交的不多。

但10年后谁知道呢？要仰赖届时政府怎么说，怎么算。

如果真按或参考这个算法，代价还真不低，用10年青春来换未必值。

当然，从逻辑上讲，米粒觉得这种可能性倒并不大，但不包甜，毕竟没有白纸黑字，变数还是有的。

风险二，非封闭流转：

住建局的官方文件中并没有明确说明，只在深圳人才安居公众号里有提。

到底这是可售型人才房未来的趋势，还是一事一议，还有待观察，政府估计也是摸着石头过河。

这里要注意的是，如果是封闭流转的项目，这个价值就要大大打折扣。

风险三，中途下车事宜：

相关细则目前政府没有；若参考原来安居房的标准，那是完全的不划算——分情况，要么是原价收回，要么按三年期的利率补一个利息，但如果是由于自身期间买了商品房，利息就别想了，还要补租金。

把政策风险降低的最好方式就是坚持10年拿到完全产证，只留下第一点的潜在风险。

2.潜在不确定性来自于自身，坚持10年不下车要事前想清楚是否能做到

抛开房子金融属性，“冻结”10年的住房改善需求及期间拥有商品房的权利，这个代价不是所有人适合，也不是所有人能做到，事前想清楚；中途反悔的代价很大。

总之，可售型人才房少部分是有红利价值的，但需同时具备以下几点：

1.所选择的可售型人才房所在区位、项目、产品各方面均不错；

2.真实价值差较大；

3.个人可以坚持10年拿到完全产证再下车

这个红利给到了一些人“弯道超车”的机会，但也只适合一部分人。而且要想拿到“红利”：首先擦亮眼睛，选好筹；并且要用10年的一定牺牲来换。