市人大常委会城建环保办主任郝志兰围绕《北京市物业管理条例》做了宣讲。《北京市物业管理条例》3月27日经北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过，已于今年5月1日施行。

记者在宣讲现场了解到，这次宣讲解答了居民很多关于物业条例的疑问。

北京物业管理存在哪些突出问题？

北京现有住宅小区（含单栋）总数10213个（不含军产、部分央产等），总建筑面积约6.98亿平方米，其中，已经实施了专业化物业管理项目4772个，5.15亿平方米；成立业主委员会的小区1216个；房改房面积1.4亿平方米；列入老旧小区范围的楼房面积1.4亿平方米；已经房改的央产房2580万平方米，未房改的45万平方米；小产权房573万平方米；平房区面积777万平方米。

郝志兰说，物业小区出现的问题多样，成因复杂，比如街道乡镇开展监管和执法的依据不足、业委会组建率低、物业服务“收费难”“调价难”、部分“老旧小区”物业管理矛盾突出、治理难度大等。

物业费应该收多少？

郝志兰说，多长时间可以调价是当前很多小区矛盾较为突出的问题。北京物业费实行市场调节价和政府指导价。实行市场价的高档商品房收费标准达到3元/平方米/月以上，最高达11元，可实现盈利；实行市场价的普通商品住宅、房改房和各类保障房费用多在0.5元~3元/平方米/月，仅凭物业费难以为继，多数靠开发建设单位补贴或是收取停车费、广告费等，或者降低服务标准等维持。经济适用房执行政府指导价0.55元，高层住宅仅约1.05元，多数属于亏损状态，依靠开发企业补贴维持。

“有的小区十几年都没调过价，物业企业在成本上涨的压力下只能一再降低服务标准和服务质量，业主往往又以服务质量低下为由欠缴物业费，由此形成恶性循环。”郝志兰说，为了破解物业费收缴和调整的难题，《条例》作出了较为系统的规定，比如，为了解决物业费调价缺乏标准和参考，《条例》第73条第2款规定，市住建委应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准；物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

历史原因形成的公房怎么进行物业管理？

郝志兰说，房改房等老旧小区普遍存在配套不全、设备设施老化等问题，而部分负责维修养护的单位主体缺失，更新改造缺乏资金来源。

对此，《条例》按照明晰各方责任、明确管理规则的思路作出相关制度设计，压实产权单位责任，明确规定公房尚未出售的，产权单位是业主；对于国家实施专项维修资金制度之前的未售公房，没有专项维修资金的，产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。另一方面，条例明确已售公房购房人的业主责任，规定已售公房的业主转让公房前，应当按照届时适用的商品房标准补足公房的专项维修资金。

北京已经成立了多少业主委员会？

郝志兰表示，按照国务院《物业管理条例》，业主对物业公司的监管一般是通过业主大会及业委会来实现。但是北京目前有1216个小区成立了业主委员会，只占现有住宅小区总数的12%（全市住宅小区共10213个），业委会成立难、覆盖率低是当前制约北京物业管理水平提升的一个短板。

此次立法中借鉴外省市经验，总结北京各类小区自管会运行的实践，《条例》第53条规定，在“不具备成立业主大会条件，或者业主大会无法成立、未能选举产生业主委员会”的情形下，街道乡镇可以组建物业管理委员会，职责之一就是要推动成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会作为临时机构，任期一般不超过3年，期满要重新组建；一旦成立业主大会并选举产生业主委员会，街道乡镇就要在30日内解散物业管理委员会。

如何监管物业服务人？

郝志兰说，在物业资质准入措施取消后，对物业服务企业缺乏有效的监管手段，亟需加强对物业服务人的事中事后监管。

“在前期调研中我们了解到，丰台区于2018年建立了区级物业企业信用信息系统，对全区约500家物业企业进行大排名，给物业企业带上‘紧箍咒’。我们认真总结相关管理经验，着重发挥立法的推动和保障作用，加快推动形成以信用监管为核心的物业市场监管体制。”郝志兰说。

她表示，首先，《条例》要求加强第三方评估，第67条规定，主管部门、街道乡镇、居（村）委会可以委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估；物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

其次，《条例》加强分类监管。第68条规定，市住建委应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。

此外，《条例》要求加强信息公开。为防止因业主对物业基本情况不了解，导致无法正常行使权利，甚至因为缺少监督，而利益遭受侵害，《条例》第70条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示物业服务内容和标准、收费标准和方式、投诉电话、车位车库的出售和出租情况等信息。