最近，北京的商品房确实脱颖而出。 各大网站的新闻标题中经常可以找到“商品房”、“小产权”等字眼。

童童发现最近朋友圈被这样一个标题刷屏：

“买了40年公寓的买家要哭了！商品房用地产权到期后，房子可能会被国家无偿收回”

百度可搜索5000+报道...

事情是这样的：

北京市房地产法研究会副会长尹飞在CCTV2财经频道节目中表示：

由于“商品房”本身不具有住宅性质，一般是商业用地或工业用地。 根据《物权法》相关规定，住宅用地70年产权期满后自动续期，而商业用地或工业用地不仅是土地，使用年限只有40年或50年，而且产权到期后到期后，需要主动申请续展，续展也可能被拒绝。

如果不主动更新或者更新申请被拒绝，不仅土地产权会被国家收回，就连房子也可能被国家无偿收回。

这句话真是一石激起千层浪，

40年后直接拿走？ 没有补偿吗？

真相充满迷雾。 目前“公寓”的类型让人眼花缭乱，吃瓜群众更是一头雾水——

公寓还可以买吗？

我的房子算公寓吗？

我的“公寓”会被国家收走吗？

我要成为捕手了吗？

...

其实要弄清楚这个问题，我们需要从源头开始，也就是看土地的性质和房屋的类型，这也决定了你房屋的所有权。

让我们看看差异。 首先了解自己土地的性质和产权期限很重要。

住宅用地的产权期限为70年；

综合土地使用权期限为50年；

商业用地的产权期限为40年。

另外，澄清一个概念，所有土地，包括住宅用地，都是国有土地。

70年产权的房子就是我们所说的住宅，人们买这种房子是为了住。你平时看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅90%以上都是住宅。 70年产权房屋到期可以享受自动续期的权利。

50年产权房就是我们通常所说的写字楼、工业楼。 由于种种原因，人们将其作为居住地。 50年产权，查销售许可证就能看出区别。 其所在社区属于非住宅小区。 土地利用项目为“综合”，土地利用年限为“综合50”。 年”。

但公寓必须主动续租，且需额外缴纳续租费用。 一般还有附加契税，就是房屋面积×房屋均价×3%，但也有可能被拒绝。

这里需要强调的是，有可能，但不确定。

除了产业改造公寓外，市场上个人可以购买的“公寓”只有商务公寓和商业公寓（北京除外）：

商务公寓：包括住宅物业，也具有办公楼的功能。 在一些城市，可以注册公司。 价格低于写字楼。 首付最低可达20%，最高可达50%。 产权性质为商务公寓，不是纯写字楼，土地性质为综合用地（商住）或商业用地，产权期限为50年或40年，也有二类住宅用地，产权期限长达70年，实属罕见。

商业公寓：商业、办公公寓。 这只是商业或办公，而不是住宅。 土地性质一般为商业用地或工业用地，产权期限为40年。 首付一般为50%，抵押贷款期限为10年左右。

目前，商业公寓仍存在灰色地带。 开辟不少商贸用地建设商业公寓，利用住宅概念谋取暴利。 目前，北京、上海、广州等地均出台了限制商业办公的相关政策。 其中，北京最为严格。 个人不得购买商品房。 因此，从法律和政策的走向来看，如果出现“换新”风险，“商业公寓”将首当其冲。

不过，还是不得不说，在没有赔偿的情况下被追回的概率极小。

我刚才所说的土地性质和房屋类型是为了区分它们，以免我们陷入新闻词汇的误区。

从土地性质和房屋类型来看：商务公寓有住宅物业，且多为综合用地。 这也是国家认可、受法律保护的正规公寓。 因此，该类住房的更新和免费回收的可能性被否定。 不大。

由此看来，商务写字楼最有可能成为“受害者”，因为其建设用地属于商业或工业。 根据《土地管理法》，经营性用地的土地使用权期限最长为40年，期满后土地可续展，国家也可以收回土地使用权。

也就是说不存在免费带走的情况，并且强调合同到期允许续签。

此外，根据《土地管理法》，工业用地还可以通过缴纳附加费转为商业用地，土地性质可以改变，但必须经规划部门批准并符合总体规划。城市规划。

至于被无偿收回的“公寓”，目前只有一种可能，那就是违法。 比如违法建设、违反《土地管理法》、违法使用土地等，这些房屋可能会引起法律纠纷，情节严重的，国家可能会拒绝更新请求并强行收回。

另外，如果“公寓”用地与现行城市规划相冲突，也会面临拆迁风险，但规划过程中会考虑到这一点，如果拆迁或收回，通常会得到补偿因此。

因此，童童认为，各种报道都有夸大这一概念的嫌疑，“公寓”被无偿收回的几率还是很小，除非出现上述几种情况。

另外，童童也想跟大家科普一下这句俗语。

——如果是用来居住的话，那么小业主的住房问题：

商住楼物业费、水电费贵，生活成本高

商住楼无法落户

只有土地用途为住宅的房屋才可以落户，商住房一般不允许落户。 未能落户意味着孩子无法入住户口，也无法就近上学。

公积金不能用于商业、住宅建筑

对于北京来说，不仅仅是不能使用公积金的问题。

北京市住建委会同规划国土委等部门发布公告，明确商业办公项目严格按照规划用途开发、建设、销售、使用。未经批准不得将其改为住宅或其他用途。

企业事业单位和社会团体购买商业性项目的房屋，不得作为住宅使用，再次出售时，应当出售给企事业单位和社会团体。

商业银行暂停个人购买商业、办公项目的个人购房贷款。

事实上，“公寓”是符合市场机制的产品，为城市发展做出了一定的贡献。 毕竟它的总价较低，而且一般位于该区域的核心地段，周边配套设施也比较完善。 在北京限购令出台之前，很多买不起房的市民都买了“公寓”，而不是“公寓”，长期站在城市发展的大潮中，发挥着重要作用。

未来如果政策放开允许个人购买，请擦亮眼睛。 首先，你必须区分属性，找出土地的性质。 最好购买合法的商务公寓，避免陷入产权风险。

我们的好朋友

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