随着社会的进步，人们生活水平的提高。 改善居住环境已经成为越来越多的人的选择，市场上的房屋类型也越来越多。 看得我们眼花缭乱，小产权房是特殊的一种，意味着什么？ 那么什么是小产权房呢？ 可以正常买卖吗？ 下面小编就给大家详细解答一下，看看小产权房有哪些危害。

随着社会的进步，人们生活水平的提高。 改善居住环境已经成为越来越多的人的选择，市场上的房屋类型也越来越多。 看得我们眼花缭乱，小产权房是特殊的一种，意味着什么？ 那么什么是小产权房呢？ 可以正常买卖吗？ 下面小编就给大家详细解答一下，看看小产权房有哪些危害。

小产权房屋是指在农村集体土地上建造的、不缴纳土地出让金等费用的房屋。 产权证不是国家房屋管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，又称“乡产权房”。 “小产权房”并不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗称。 此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房屋管理局备案。 所谓产权证书并不是真正合法有效的产权证书。

根据法律

中国实行国有土地所有制和集体土地所有制二元制度。 根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，村民只有宅基地使用权。 农民向城镇居民出售房屋不受法律承认和保护，即不能办理土地。 使用证、房产证、契税证等合法手续。 因此，小产权房不能转让或出售给非团体成员的第三方，只能在团体成员内部转让、置换。

有国家颁发产权证的房屋称为“大产权房”，没有国家颁发产权证的房屋称为“小产权房”。 大产权房和小产权房的纠纷，不是房屋所有权的纠纷，而是土地使用权的纠纷。 小产权主要有以下三种解释：

1、对于开发商的产权，开发商的产权称为大产权，购房者的产权称为小产权。 这是因为购房者的产权与开发商的一项产权是分开的。

2、按照房屋再过户时是否需要缴纳土地出让金来区分。 不需要缴纳土地出让金的称为大产权，需要缴纳土地出让金的称为小产权。 按照这个解释，普通商品房是大产权住房，经济适用住房是小产权住房。

3、以产权证书的颁发机关区分。 国家颁发的产权证书称为大产权，而国家不颁发产权证书。 乡镇政府颁发的凭证称为小产权证，又称乡产权证。 不构成真正的合法财产权。

前两种解释中所解释的小产权是合法的，只要全额支付购买价款，或者转让时缴纳土地出让金，就可以自由买卖，法律规定是比较清楚。 但第三种解释中所解释的小产权的法律性质颇有争议，不可能获得真正法律意义上的产权证书。

“小产权房”有两种类型：一类是建在集体建设用地上的房屋，即建在“宅基地”上的房屋，只属于农村集体所有，其他村的农民也可以拥有。买不到； 一是在集体企业用地或者占用耕地上违法修建房屋。

原因

1、城市房价过高：我国许多大中城市的房价居高不下，是小产权房诞生的重要原因之一。 由于我国经济社会发展不平衡，几个大城市的房价长期快速上涨，远远超过当时当地普通职工的收入水平。 与此同时，政府建设的保障性住房和廉租住房也无法满足这些住房需求。 小产权房有大量现实的购房者。

2、擦边球空间：根据法律规定，农民可以经营自己的宅基地和农村集体所有的集体建设用地，农民自建的房屋也可以进行交易。 正是由于政策、法律存在诸多模糊性，导致各地小产权房建设泛滥，给小产权房在合法与非法之间留下了空间。

3、农地制度不合理：小产权房是农民在其集体所有的集体建设用地、宅基地上集体建设的财产，不需要缴纳类似开发商交给政府的土地使用权出让金即可获得土地（包括政府征收农民集体土地支付的征地费）； 由村集体主导开发，节省了市政建设费和基础设施配套费等成本。 在这一发展过程中，农民集体出售小产权房的收入高于政府征用土地的补偿金额。

购买风险

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力原则上一般认定为无效。 但它也区分了不同的情况：

乡镇内农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋的，房屋买卖合同有效。

向乡镇以外的人出售房屋，经有关组织和部门批准的，合同有效。

向乡镇以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。

（二）房地产转让

“小产权房”无法取得正式的房产证，不构成真正的合法产权。 也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。

小产权房屋（2张） 根据《中华人民共和国土地管理法》规定，小产权房屋不得转让或者出售给非集体成员的第三方，即，购买后不能合法转让和转让。 同时，对房屋的保值和升值也有一定的影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房者与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对乡镇产权房建设项目进行整改，部分项目可能会暂停甚至被迫被拆除。 购房者将面临拿不到房、无法及时收回房款的尴尬境地。

（四）缺乏监管

没有明确的规定限制乡镇产权住房的开发建设，开发建设监管缺位，对购房者的利益造成一定影响。 同时，开发单位没有资质，房屋质量和房屋售后保修都难以保证。

2008年1月，国务院下发《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》，指出任何涉及土地管理制度的试点和探索，不得违反国家土地用途管制制度。

2008年7月15日，国土资源部发出通知，要求尽快确认发放农村宅基地。

2009年9月1日，国土资源部印发《关于严格未利用土地建设用地管理推广审批的通知》

《通知》中，再次向当地政府重申，坚决取缔各类小产权房。

2010年1月31日，国土资源部表示，重点清理“小产权房”。

2012年2月21日，国土资源部在“2011年房地产用地调控”新闻发布会上表示，2012年以来，各地土地市场出现了竞拍失败等现象。必须及时报告。 同时，对闲置土地等违法违规案件将进行限期处理，其中包括对小产权房的审理。

2013年11月，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途控制的前提下，允许农村集体建设用地转让、出租、入股。 实行与国有土地同等的市场准入、同权同价。 《决定》提出了改革的方向，包括土地制度改革的方向，并没有谈到如何解决“小产权房”的具体问题。

2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部发出紧急通知，要求全面正确理解党的十八届三中全会关于建立统一的城乡建设用地市场化，严格执行土地利用和城乡总体规划。 建设规划严格执行用地管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建和销售“小产权房”行为。

房屋的所有权不是购买者，而是集体土地的集体所有者或企业。 这种房子拿不到房产证。 相对而言，业主只有使用权，没有所有权。 这里大家要注意的是，一旦购买，也必须符合购买条件。 否则，你买的小产权房被拆迁时，你可能什么也得不到。