结合1月17日深圳市住房和建设局、深圳市司法局公布的《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（下称“四份征求意见稿”），业内人士指出，由此，深圳正式开启向“三位一体”（即公租房、保租房和共有产权住房）住房保障体系的过渡。

在业内人士看来，深圳正式开启向“三位一体”住房保障体系的过渡。图/ICphoto

深圳拟出台地价测算规则，取消安居房、人才房

为配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保租房、共有产权住房相适应的配套地价标准，推动深圳市实体经济高质量发展。近日，深圳市规划和自然资源局发布的上述意见稿面向社会公众征集意见。

意见稿提到，目前，深圳市住房和建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保租房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

据悉，此次修订的主要内容包括三项：建立新的保障性住房体系配套地价标准；完善产业用地地价标准精准助力实体经济发展；进一步规范地价管理工作。其中，意见稿提到，根据相关政府规章，在充分考虑原公共租赁住房、安居型商品房和人才住房的地价水平的基础上，对即将施行的保障性住房地价标准进行了规定，调整后的公共租赁住房地价计收规则保持不变；保租房区分政府组织配租和社会主体出租两种类型，根据不同的租金水平规定了不同的地价标准；共有产权住房则根据住房建设主管部门的销售定价情况与原《规则》中出售型公共住房的价格水平进行了规定。

值得一提的是，在今年2月召开的深圳市两会提出，深圳将提高“十四五”规划的任务目标，“十四五”期间建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保租房增加了20万套（间）。“十四五”期间，深圳住房供应体系中，保租房供应占比将达到55%。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，过去深圳的安居房和人才房，在特定的历史阶段的确缓解了“夹心层”人才买房置业的压力，在留住深圳发展急需的人才方面起到了重要作用，但安居房和人才房的底层逻辑仍然是土地财政，除了少部分人才群体外，对于更大群体的深圳“建设”者而言，买房置业较难实现；与此同时，持续高企的地价，也使得企业扎根深圳的成本越来越高，一定程度上拖累深圳的持续发展。

基于此，胡景晖指出，简化保障房类型，扩大保障群体，形成“公租、保租、共有产权”三房体系，形成有租、有售的梯级保障住房消费，既有利于保障更多的人群，又有利于鼓励年轻人奋斗实现住房梯级消费升级。

中指研究院研究副总监徐跃进分析指出，深圳的本次改革，一方面通过细分租赁住房供应体系，精准对接不同层次人群的居住需求，解决新市民、青年群体的住房困难问题；另一方面，将此前可租可售的人才住房、安居型商品房转为封闭流转、只能拥有部分产权份额的共有产权房，进一步强化了保障性商品房的保障属性，推进实现不同层次人才住有所居。

深圳向“三位一体”住房保障体系过渡

通过梳理近年来深圳的相关政策可看出，深圳正从“旧”的“4+2+2+2”住房供应和保障体系，向“新”的“三位一体”住房保障体系过渡。

2016年，深圳首次提出构建人才住房和保障性住房双轨并行的多层次、广覆盖的住房保障体系，并开始着手调整优化住房制度总体设计。2017年，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，深圳开启了第二次住房制度改革。

2018年8月，深圳正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出建立“4+2+2+2”住房供应和保障体系，即商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占20%左右的住房供应结构，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的新型住房保障体系。58安居客研究院分析指出，由此，深圳由之前商品房供应为主的住房体系，开始转向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租赁住房）为主导的供应体系。

值得一提的是，2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了今后我国要构建公租房、保租房和共有产权住房“三位一体”的住房保障体系，主要由租赁类住房来解决保障性居住问题。

在此背景下，深圳住房保障体系逐步向中央政策靠拢。今年1月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局针对保障性住房规划建设，公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房管理办法联合发布四份征求意见稿。据此，深圳保障性住房体系将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主，并明确共有产权住房实行封闭流转制度，“施行之日起，不再安排建设安居型商品房。”与此同时，四份征求意见稿分别对保障性住房的建设筹集主体和渠道、用地保障、建设标准、供应对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、监督管理等进行了规范。

58安居客研究院分析指出，深圳保障性住房体系正式向“三位一体”的住房保障体系过渡。在“房住不炒，租购并举”的新时代方针政策下，通过多层次、广覆盖的各类型住房供应，满足不同收入水平居民的居住需求，对各城市关于保障性住房筹建具有一定借鉴意义。

人才房将成“绝版”，当前弃选率较高

值得一提的是，1月17日深圳推出的四份征求意见稿，目前尚没有正式实施。业内人士指出，即便是新政实施后，之前按照已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，将继续按照“228号令”及其相关规定执行，即已经签订安居房或可售出人才房出让合同的，还是按照原来的规定，即100%产权和满10年可申请上市交易。这意味着，还有存量的安居房、人才房可买。

实际上，从市场反馈来看，打了六折的人才房销售并不理想。2023年深圳市第一批人才房选房工作正在进行，从推售进度来看，位于南山区的深铁熙府、安居同乐馨苑，以及宝安区的华发新城华苑三个项目进度最快，已经开始选房。不过，从深圳市住建局公布的选房结果来看，去化和销售情况并不理想，许多人才房的申购者被叫到号，但并没有到达现场，弃选率很高。

新京报记者注意到，不同于深圳的安居房需要轮候、商品房需要积分，深圳人才房通过公证摇号方式按顺序选房，让每个符合申请条件的购房者均拥有平等选房的机会，这意味着人才房的配售门槛较低。除此之外，人才房还具有价格优势，仅为同片区新房项目售价的60%左右。不过，其在市场的自由度不及商品房，10年以后才能上市交易。政策规定，人才房购房人的不动产权证书登记为安居型商品房，签订买卖合同满10年的，可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，人才房尽管价格低、门槛也较低，但最大的问题就在于10年以后才能上市交易，而且还要与政府分享增值收益。对于很多购房人来说，这是其产权上最大的问题所在，因为当下的预期与过去不可同日而语，未来10年房价如何走、资产价值能否保住，都很难判断；此外，现在深圳房源供应量较大，包括新建商品房、二手房、人才房、安居房等均在放量供应，而且新房限价、二手房价格也有所回落，因此，人才房的价格优势就开始褪去。

实际上，以新房市场为例，3月份深圳新房供应量近9000套，出现一个小高峰。据乐有家研究中心统计，3月深圳新房市场新增住宅预售8980套，面积80.9万平方米，环比上涨超130%。3月底新房住宅库存388.5万平方米，去化周期14.9个月，是一季度最高水平。

国家高端智库研究员宋丁亦表示，人才房销售情况并不理想，除疫情因素影响下，很多人收入降低、购买力相对偏弱这一原因之外，也与人才房本身有关。目前一些人才房项目，在地点、周边配套及户型设计等方面，可能不尽如人意，加上人才房10内年不能销售，很多人综合评估下来，觉得努力一下，购买小面积的商品房更为合适；加上这两年供应量较大，形成一个短期阶段性供过于求的局面。

业内：政策推行或将有利于人才房配售

对于人才房的配售，易居企业集团CEO丁祖昱分析称，建议后续地方政府在出台相关细则时，可以对人才房的申购方面有更多更细化的要求，比如以家庭为单位只能在一定时间内认购一个楼盘；同时，在现有的户型选择上，也可以更灵活，面积段的选择更多一些，标准更接近商品房一些。

在此背景下，李宇嘉分析指出，未来，大规模建设人才房的历史将结束，人才房也可能会成为一个历史，整体供应量为4万套左右，预计后续人才房配售方面的市场反应会好一些，但关键还取决于整个市场的预期能够有所好转。

58安居客研究院南部分院副总监吴春薇指出，后续的公共住房体系，只能在特定的人群中流转，且不能取得完全产权，此政策会促进现有人才房的售卖。