在西安与嘉华新苑小区类似土地手续存在问题的项目多达百余个，已严重影响到房地产市场稳定。现如今，全力化解遗留问题已是摆在西安市各级主管部门面前重要之事。

高拯坤/发自西安、北京

“这是一条好消息，让人看到了希望。”9月底，西安市嘉华新苑小区业主张先生给记者发来微信。

张先生是嘉华新苑小区业主，所购房屋10余年无法办理房产证。就在数天前，外界期盼已久的《西安市处理不动产登记遗留问题实施方案》正式印发，嘉华新苑小区遗留问题被纳入“处遗”范围，小区产权证办理终于有了时间表。

2005年，嘉华新苑小区（集体土地）被西安本地一家房企低价拿下，随后该地块被收归国有，受政策和企业资金影响，直到今天也没有按照要求进行土地招拍挂。按照规定，这样一个土地手续不全的项目无法正常施工和销售，但这个项目不仅悄然开工，还以“五证齐全”名义对外销售，导致购房业主十余年无法办理房产证。

2017年官方的一则回复，使嘉华新苑小区遗留问题成因推出水面。这份回复称，嘉华新苑小区《国有土地使用证》系伪造，开发商以此蒙骗有关部门，顺利通过审批并取得预售资格等。

这一消息震惊市场。

“最近几年，我们多次到有关部门反映情况，每一次都是让我们再等一等，始终没有下文。”张先生说，随着今年9月份西安市正式出台不动产登记遗留问题实施方案，业主们重燃希望，希望政府能够再加把劲，尽快解决好遗留问题。

据知情人士介绍，在西安与嘉华新苑小区类似土地手续存在问题的项目多达百余个，已严重影响到房地产市场稳定。现如今，全力化解遗留问题已是摆在西安市各级主管部门面前的重要之事。

土地证是假的！

西安市原长安国土资源分局2017年5月的一次回复，称未见小区“国有土地登记资料”。受访者供图

位于西安市长安区嘉华街与长兴路交会处的嘉华新苑小区，以马路为界分为南北两个区域：北区已建成一栋28层住宅楼，南区已建成一栋22层住宅楼；临街区域有少量底商，总户数超过300户。

9月底，中国房地产报记者前往西安实地走访看到，历经多年发展的嘉华新苑小区生活配套已经十分完善。一位业主代表告诉记者，自2012年入住以来，开发商始终在办证问题上推脱，直到2016年业主们才发觉“里面有猫腻”，他们百思不解的是为什么购房时项目明明五证齐全，却始终无法办理房产证。

事情得从十几年前说起。

2005年12月30日，西安鑫茂源实业有限公司（以下简称“鑫茂源公司”）通过集体建设用地流转，挂牌取得嘉华新苑小区10余亩集体建设用地使用权，土地款总额244.154万元，并办理了《集体土地使用证》，土地用途为商业，年限为40年。

随后，项目顺利获得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，审批总建筑面积近4万平方米。

变化出现在2007年，鑫茂源公司向当地原国土部门递交申请，要求将上述宗地实施收购储备，但直到2010年经有关部门批准，该宗地块才正式被征收为国有建设用地，完成了土地征收和安置补偿工作。

“在完成土地征收和安置补偿工作后，下一步需要进行招拍挂。但因土地遗留问题、政策、企业资金等多重原因，这一工作始终未有进展。”有知情人士告诉中国房地产报记者，无法招拍挂也就意味着开发商无法取得《国有土地使用证》，也无法进行后续的施工和销售工作。但是在当年，监管相对薄弱，有不少企业冒着违规违法风险，多是“先上车后补票”。

鑫茂源公司正是如此，不仅擅自施工，还伪造了国有土地使用证。

2009年，西安市国土部门开具的一张罚单显示：鑫茂源公司擅自改变土地用途，违法建设嘉华新苑住宅小区。原因是，按照陕西省国土资源厅关于农村集体土地的有关规定：集体建设用地流转不得进行商品住宅开发，针对这一违法行为，国土部门要求鑫茂源公司限期自行拆除、恢复地面原状，以及4万余元的行政处罚，但鑫茂源公司仅缴纳了罚款，并未履行拆除地面新建建筑物的拆除义务。

更加蹊跷的是，同样是在2009年，嘉华新苑项目取得了《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，至此，项目名义上五证齐全、具备销售条件。截至2010年4月、10月，嘉华新苑两栋住宅楼相继竣工，共建成341套商品房，并于2011年全部销售完毕。

记者获得的一份官方资料显示，2013年11月西安市规划部门在项目竣工验收时发现，嘉华新苑项目存在近4000平方米违规加建情况，并于2014年1月21日下达《违法建设行政处罚决定书》，对鑫茂源公司处以43.9万元罚款（鑫茂源公司于同年2月19日缴纳了罚款）。

被处罚短短3天后，2014年1月24日，西安市规划部门正式向该项目核发了《建设工程竣工验收合格证》，项目性质为商住综合楼。

“表面上看，项目该取得的证件都有了，但就是办不了房产证。更重要的是，项目一边被处罚一边建设，一边还能取得各种证件着实令人感到怀疑。”张先生等业主表示，2016年之前，主管部门数次对业主进行书面答复，但每一次答复都大相径庭，均是项目五证齐全，资料已受理正在办理中；直到2017年，官方的一则回复将之前的答复全部推翻，使事态逐渐明了。

2021年3月，长安区不动产登记局回复业主称，待西安市政策出台后，将按照要求尽快解决。此时，距离假国土证事件爆发已过去4年多时间。受访者供图

2017年5月，西安市长安区国土部门在回复业主时称，未见小区“国有土地登记资料”。这一回复在当时引发媒体广泛关注，对业主而言犹如晴天霹雳。

这份回复意味着项目无法办理房产证原因是开发商伪造了《国有土地使用证》。更意味着，业主以为自己购买的是普通商品房，但实际上却是有着《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《房屋预售许可证》等一系列合法证件的“小产权房”。

更直白的说，开发商凭借一张假“国土证”就突破了国土、房管、规划等多部门层层审核监管，“一路绿灯”修建并售出341套商品房。在国内，房地产项目审批非常之严，据此前披露，申办一个房地产项目要盖近200个公章，每盖一个章办事员、科长、处长都要签字，涉及数百个经办人。

“我们曾问过主管部门，他们说前些年信息系统不健全，经办人员无法分辨土地证真假，再加上已经有其他部门审核过，所以就信以为真。”张先生对此表示无奈，也无法接受这一说辞。

责任人被查，开发商资金难以为继

从获取土地到划归国有，再到开发商被处罚，十余年里在有关部门层层监管下，嘉华新苑小区就这样建成了。

2010年11月，一份长安区政府常务会议纪要显示，对于目前已建成的国土长安分局土地储备中心（鑫茂源）项目用地，由国土部门依法实施处罚后，方可开展土地出让工作。可直到今天，当地土地部门也没有按照区政府要求为项目补办“土地出让”手续。

随着时间的推移，越来越多的流言蜚语在业主间流传。

“大家都在说，我们这个项目有相当数量的房源是政府团购房，涉及长安区3个职能部门，数百名公务员。”有业主代表称，虽然这件事并未出现在公开文件中，但是在一起生活久了小区确实有不少公务员，且在第一次参与上访后，这些邻居仿佛受到了警告一般，之后再未参与过。

他不禁诘问：“这里面到底是怎么回事，有关部门和开发商到底有没有猫腻？”

多次维权后，事情还是出现了一定转机。2017年“假国土证”事件爆发后，经公安机关调查，鑫茂源公司涉嫌伪造使用《国有土地使用权证》，先后办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《房屋预售许可证》；随后，长安区人民检察院以证据不足、事实不清为由，不予批准逮捕犯罪嫌疑人韩某及韩某女儿（均为鑫茂源公司负责人）。

到了2018年12月，长安区纪委对嘉华新苑项目涉及相关问题又进行了立案调查。2019年，因违规办理“嘉华新苑”相关手续、违反廉洁纪律等，长安区原发展计划委、长安区住建局、长安区民政局等单位数名责任人被处理。

“将事情调查清楚，对责任人进行处理，是政府应该做的事情。但业主们最关心的是，何时能够将遗留问题梳理清楚，尽快将房产证办理下来。”张先生表示。

对于2007年之后嘉华新苑项目建设用地性质的转变，西安市原国土资源局长安分局此前表示，根据有关规定，“城市规划区内的集体所有土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让”。为完善嘉华新苑项目土地手续，经有关部门批准，该局将项目所占用的集体土地征收为国有建设用地。

该局称，由于该项目已建成多年并全部出售给个人，完善用地手续存在诸多问题：如存在按现行土地出让政策，必须实施“净地”出让，该项目由于已建成则不符合这项规定；再如，按照目前土地价格拍卖出让，地价差距很大；该项目已建成，无法落实配建公共租赁住房要求等。此外，项目还存在无文勘资料、规划超建等一系列问题。

这其中，如果说行政审批手续层面问题尚有可能解决，那么土地款上的巨额差异则是无解。当年，嘉华新苑地块住宅和商业综合地价初步测算为250万元左右，到目前为止该地段地价初步测算已近千万元。加之嘉华新苑项目当年房屋售价不超过3200元/平方米，按照现行价格出让土地，鑫茂源公司无力承担。

企查查显示，鑫茂源公司成立于2005年，注册资本800万元，经营范围是房地产开发、房屋中介、室内外装修。中国房地产报记者联系到该公司一位工作人员，其表示：“目前还没有正式上班，具体情况不清楚，但房产证等事宜区里正在着手处理。”

“由于嘉华新苑情况特殊，即便是在西安市也非常具有典型性，所以处理起来难度非常大。区政府为此曾多次召集有关部门开会研究，有关情况也向市政府汇报多次，整体方案也已经初步形成。但此类遗留问题往往不是一天两天能够解决的，需要时间，也需要契机。”一位接近当地政府的人士告诉中国房地产报记者。

官方文件出台，遗留问题处置或加速

西安市自然资源和规划局长安分局针对此事曾在去年给出过解决意见：一是按照该项目建设现状出具规划条件，完善规划手续，为该项目办理土地出让手续；二是以协议方式为该项目办理土地出让手续，采取措施促使鑫茂源公司缴纳土地出让价款，办理后续房屋产权登记等手续；三是按照批复时间，将该宗地征收为国有土地的时间2010年12月9日，作为评估土地基准日，进行土地价格评估，从而确定土地出让价款；四是建议住建和文物部门研究出具意见，妥善处理该项目配建公共租赁住房和文物勘探问题。据悉，该意见已于2020年2月和3月两次向西安市政府进行了上报。

事情兜兜转转始终没有取得实质性进展，到了今年，嘉华新苑业主们重新燃起了希望。

今年年初，自然资源部下发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，这份通知为遗留问题解决提供了契机。在这份自然资源部的一号文件中，对于像嘉华新苑类似项目的遗留问题提出了明确要求，即：可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

更为重要的是，文件明确：房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。

“如果是按照该宗地征收为国有土地的时间，即2010年作为评估土地基准日，从而确定土地出让价款，表面看是可行的，但实则有助长企业违规风险。”北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，自然资源部一号文件中明确提出“证缴分离”原则，地方政府在化解遗留问题时可以参考该原则，尽最大力量保护业主权益的同时，也对开发商违法违规行为零容忍。

经过大半年准备，9月份西安市自然资源和规划局、住房和城乡建设局等八部门正式印发《西安市处理不动产登记遗留问题实施方案》。

方案明确，要依法依规，尊重历史，充分考虑房屋建设时的政策法规；要证缴分离，民生优先，将群众办证问题与追缴开发建设单位相关税费相分离；要规范处置，违法必究，对开发建设单位涉及的违法用地或违法建设等问题，从严追究等。

长安区有关主管部门负责人告诉中国房地产报记者：“相关事宜区里正在研讨，但具体情况不便透露。需要化解的也不止嘉华新苑一个项目，目前有关文件已经出台，可以说为这些遗留问题化解提出了方向，明确了时间轴，相信遗留问题化解速度会得到更大提升。”