【提问】福田石厦一套13年买的房子，现630左右，欠款140(包括公积金80)，现又以老婆名义购入一套深圳湾房子1500，首付3成已付。家庭年收入120左右。手上无大资金。为了压力小点，打算出手福田房子，是否可取或者有其他变通方式，时间换点空间。

回复：1.可以不用卖石厦。石厦这套房产的空间还有：630*0.7-140=300左右，还有300的空间可以通过在原有银行申请加按二次按揭再融出来。资金成本年化4-6%（建行加按产品，利息4厘2，随借随还先息后本，5年，不过桥，供参考）

2.深圳湾的房子，月供大概差不多6万左右,年月供72w，融多少取决于想支撑多少，理论上不动产标的涨幅大于资金成本8%以上，理论上每年都可以再次融空间出来，用一套的增值空间来相互不断续命，用时间换空间

3.两套房产还可以通过一些消费贷（比如装修贷）和大额信用卡来获得低利息额度。深圳湾这套的装修贷，目前是按照8000-10000元/平来审批下额度的，比如100平的话，装修贷一家可以申请80-100w，如果多核并发，也可以融200-300，并不需要真实装修。有两套房产，大额信用卡也能获得很高额度。

【提问】如何看待政策下的廉租房

回复：廉租群体有两个特点：一个是期待国家帮他解决问题，另一个是健忘。廉租房，共有产权，纯自住商品房是一样的原理，ZF深喑人民的健忘，换个名字，就可以缓解社会舆论，其中还隐藏有税收等功能，手法是非常娴熟和老道。

建设廉租房，并不会增加商品房的供应(共有产权也只能在内部交易)，反而会挤压商品房的用地，商品房供应更紧张；同时也挤压开发商的利润空间，从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润，无论是哪一个，最终都是导致房价上行积压。

新加坡的组屋(保障房)品质和比例应该是世界第一，但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列，市中心的普通商品房，均价大概是15W/平。共有产权房价格很低，由于政府持有30%，因此供应量不会太多，ZF不想做亏本买卖。而反过来，这30%不仅仅是付出，也是投资。

【提问】想请教老师问题：

1.龙华莱蒙水榭山一个端头的别墅一281平米花园150平米；

2.宝安曦城的一套独栋别墅350平米花园400平米；

3.华侨城十五期一套纯水岸的220平米看湖景观房；

这三套价格差不多，都是在3600万左右，买那套投资价值最好？如果这三套房都不太有投资价值，那华侨城香山美墅一套187平米的平层2600合算吗？

回答：1.就这三套对比，华侨城应该作为投资首选。和买奢侈包包是一样的道理，包包的真皮材质、设计工艺（小区品质，山湖海资源，闹中取静）这些都只是标配，而真正的价值在于它的品牌底蕴、贵族群体。品牌代表着地段，地段片区的均价或者说入门门槛，彰显一个品牌的真正高端，要知道劳斯莱斯的入门级都是百万级起的，而宝安曦城和龙华莱蒙水榭山更像是BBA中的顶配。华侨城是深圳最早一批豪宅区，纯水岸的群体都是一些党政元老和一些社会名流，包括马化腾在内都在纯水岸均持有物业。其次是深圳湾后海超级总部，对华侨城和白石洲的反噗，高端产业的导入，对华侨城2000-3000左右的产品会是一定的利好。

2.莱蒙水榭山，包括圣莫丽斯，它的环境相对来说是比较安静的，当初10年前最早刚出来的时候，价格上比香蜜湖片区熙园还要贵一点，可是这些年下来，已经被甩在了身后，随着近些年红山片区和深圳北CBD的深度挖掘，它的价值才慢慢被塑造，虽然个别像水榭春天5，金亨利等个别楼盘已经破10万+，但是只有整个片区“整体富裕”了，它才可能成为是真正受人追捧的天之骄子。

3.宝安曦城这些年一直不温不火，整个尖岗山片区前几年也没有太大的概念带动，投资跑输整个大盘。主要还是因为产品少，去年因为尖岗山花园，越秀和悦府，泰禾院子等产品的集中爆发，片区重新回归到人们的视野中，周边的甲岸工业园也在重新规划重建中，名校宝安外国语实验加持，整体更新以后，价值在于未来的市区“依山傍湖”的稀缺性。尖岗山被誉为世界10大豪宅片区之一，也因此得名。它的投资性突出的的产品主要还是靠近新安，2000w附近，但是低密度和安静这快，又远不如曦城，片区成长性肯定是有，主要看产品性价比以及喜好。

4.别墅属于小众产品，玩家术语叫"鬼牌"，由于它的群体人群毕竟有限，投资性和流动性并不如普通刚性住宅，所以，地段和位置是它得以投资承载资金的关键因素。万科的天琴湾别墅，7-8年几乎也没怎么涨过，龙华的观澜湖别墅，10年几乎也是不亏不赚。这些都是前车之鉴。但有一些也并不是出于投资，单纯喜好这也无可厚非。