1??商住/小产权别墅不要买。最近的案例：今年3月份望京远洋万和公馆的商业联排别墅法拍，成交价比购买原值还低30%

2??五环内第一居所的别墅永远是稀缺品且保值增值。亚运村紫玉山庄的别墅近3年涨了50%左右；望京慧谷根园330平的边户大联排，两年前成交2310，现在挂牌都在3300左右

3??中央别墅区的别墅们涨幅两极分化

楼龄新，带电梯，周边有新房导客的孙河板块这两年涨势喜人，这里的叠拼联排比大平层升值且好卖后沙峪/天竺板块国际学校边上的独栋一直房少客多，近几年售价没有波浪式前进，只有螺旋式上涨，代表楼盘：优山/丽斯

同板块内的超级大平层中粮祥云和经济型别墅誉天下却涨势感人：半年好不容易涨了50万，碰上一个小老板破产直降100万变现，关键这样的小老板院里不止一个[笑哭R]

最近几年流行的中式合院交付后，体验感一般，保值升值也一般。缺点：单层面积小，楼间距小，没有视野。代表楼盘：观承二期三期

4??别墅标的大，所以成交频率低，流通差，这个我承认。但买别墅是终极置换，装修?放味就得两三年，谁没事卖着玩。再者今年由于口罩等一些列原因，高端别墅承了资产避险的需求，所以懋源/霄8等别墅/豪宅成交不错，这个月丽宫成交3套，平均标的8000万

5??通勤距离远，做第二居所的别墅不升值也不保值，再往外卖也费劲。北七家立汤路附近的那几个楼盘，近10年价格稳如老狗[笑哭R]。如果换个角度：为了退休养老居住，周末儿孙团聚方便，那没问题。我有客户买了昌平军都山附近的山水别墅，1000万出头买独栋，花了800万装修，每个周末一大家子团聚，其乐融融，比住民宿划算多了[偷笑R]