一业主：当初几十万按揭买商品房如今变安置房

杜先生2010年在西安市龙首北路龙御花园小区购房，在买房前他与100多户业主了解到房子的五证不全，“这块是棚户区改造项目属于安置房，因为有剩余所以里面也有商品房售卖，开发商是西安市房地产经营二公司，当时他们给的承诺是先交首付，在两年之内给我们把房子的证件办下来，之后再办理按揭，当时我交了26万元的首付，还有30多万的尾款没有支付。”

两年后，令杜先生没想到的是，约定好的房产证一直没有办下来，“之后就一直搁置着，我们就那么住着，尾款也没有交。”

本想着这件事还不知要拖多久，但最近开发商却要求杜先生与其他业主补交尾款，“他们只说交尾款，却只字不提房产证的事情，等于我们交了尾款，房子还是安置房，我们问他证要咋弄，他们说办不出来，就是安置房的证。”据了解，由于业主拒交尾款，开发商申请了仲裁，“我目前知道的已经有5家都被仲裁了，理由是2011年开发商已将房屋交付给业主，业主占有房屋十多年，除一开始付了首付外，尾款一直没支付，业主们都觉得自己占理，没有搜集证据就去了结果败诉了，败诉后只能把尾款交给开发商，最后给他们了一个安置房的房产证。”

杜先生提供相关材料显示，2010年甲方西安市房地产经营二公司与乙方杜先生签订龙御花园房屋订购协议，总房款59万元，付款方式为银行按揭。之后又签署一份补充协议，协议中明确表示，出让人与买受人就龙御花园商品房买卖合同中的相关条款，经双方协商一致，出卖人开发的龙首北路"龙御花园"项目属西安市棚户区改造项目，除安置部分房屋外，剩余对外发售部分房屋均为全产权商品房，为使买受人能够如期入住，出卖人积极努力完善项目相关手续，力争项目达到备案要求。

杜先生说，现在这种情况，要么开发商履行合同办商品房产权证，要么赔偿土地出让金。

物业：若业主接受安置房，可进行适当金额减免

2月23日下午，华商报记者联系到目前负责追缴杜先生及其他业主尾款的单位，西安亿源物业管理有限责任公司。工作人员任先生解释，龙御花园小区属于拆迁安置房，由于当时剩余100多套房子，开发商就以商品房性质进行售卖，卖的时候跟业主承诺在2年内会将相关证件办下来，但最后因为种种原因未能履约。

任先生表示，2016年公司开始追缴尾款，针对未能履约情况，给业主提出可以在本金上进行一定的减免，“因为确实是我们违约在先，我们跟业主也说明，房子现在是安置房，大家也住了这么多年了，如果业主能接受愿意支付尾款，我们可以给予一定减免，如果业主不接受，可以将房子退还，之后法院判我们补偿多少，公司就给业主补偿多少。”

据任先生称，目前多数业主尾款问题已解决，还有20多户业主的尾款存在争议，近期会跟剩余业主再沟通。

律师：未取得预售许可的房屋预售，应当认定为无效合同

陕西丰瑞律师事务所杨盼盼律师表示，依据《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，商品房销售有预售和现售，商品房预售实行许可制度，应办理商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的房屋预售，应当认定为无效合同，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

本案中，业主与开发商签订《房屋定购协议》时，开发商并未取得商品房预售许可证明，即该协议属于无效合同，其法律后果系双方相互返还;如开发商在对业主起诉前，已经取得商品房预售许可证明，该协议为有效合同。

依据业主与开发商签订的《补充协议》可知，该项目系棚户区改造安置项目，该项目应按照《城市房屋拆迁管理条例》予以执行，房屋属于安置房，即俗称“小产权房”，系安置给特定群体，即该棚户区的被拆迁人，不具备作为商品房售卖给不特定群体的法律属性。如该房屋按照商品房销售，应补交土地出让金以及其他相关费用。